Revisione catastale dopo il Superbonus, un esempio numerico
In caso di lavori che incidono sul valore del bene, è necessario verificare se la rendita catastale aumenta più del 15%. Vediamo come fare.
Sono un tecnico ed un mio cliente ha ricevuto la lettera di compliance dell’Agenzia delle Entrate, poiché ha effettuato un intervento di manutenzione straordinaria di un immobile monofamiliare con Superbonus. In particolare ha realizzato l’isolamento delle pareti (importo lavori 51.000euro), ha sostituito i serramenti (importo 19.856,27euro) ed ha installato un impianto fotovoltaico da 4Kw (importo 13.927,00euro). Avendo letto alcuni vostri articoli nei quali illustrate le modalità di revisione della rendita catastale nel caso di interventi che non incidono sulla consistenza del bene, gradirei un esempio numerico per capire come fare in pratica.
L’esperto risponde
Il caso sottoposto dal lettore riguarda, per quanto è possibile ricostruire, un edificio unifamiliare oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che ha beneficiato degli incentivi fiscali previsti dal Superbonus. I lavori eseguiti risultano essere i seguenti:
- Coibentazione delle pareti perimetrali, per un importo pari a euro 51.000,00
- Sostituzione dei serramenti, per un importo pari a euro 19.856,27
- Realizzazione di impianto fotovoltaico, per un importo pari a euro 13.927,00
Non sono tuttavia disponibili alcuni elementi di dettaglio, la cui conoscenza è necessaria per condurre un’analisi puntuale, conforme ai criteri fissati dalla circolare n. 6/2012 dell’Agenzia delle Entrate. Tale circolare, in assenza di disposizioni specifiche per le unità immobiliari a destinazione “ordinaria”, rappresenta il principale riferimento interpretativo per la valutazione della variazione della rendita catastale nei casi in cui l’intervento non comporti modifiche nella consistenza dell’unità immobiliare.
Si procede a fornire un esempio avente natura meramente indicativa, introducendo le seguenti ipotesi:
- A) Rendita catastale ante operam: euro 1.500,00
- B) Tipologia di isolamento delle pareti: cappotto in polistirene
- C) Tipologia di bonus fruito: 110% con sconto in fattura
- D) Spese di progettazione e direzione lavori: euro 10.000,00
- E) Oneri concessori: euro 1.000,00
Il dato di cui al punto A) è essenziale per eseguire la comparazione tra la rendita ante e post operam, al fine di accertare se l’incremento percentuale risulti superiore al 15%.
La tipologia del materiale utilizzato e le caratteristiche
tecniche dell’intervento (punto B) risultano determinanti per
stimare correttamente la vita utile dell’opera, come previsto dalla
citata circolare.
La percentuale di detrazione (punto C) incide sul calcolo degli
oneri finanziari da considerare nel processo estimativo. Infine, le
voci di spesa tecnica e gli oneri concessori (punti D ed E)
completano il quadro dei costi richiesti dalla metodologia
descritta nella circolare n. 6/2012.
Le istruzioni riportate nella circolare n. 6/2012
I dati raccolti vengono trattati secondo le istruzioni operative contenute nella circolare n. 6/2012, mediante l’utilizzo di un “approccio di costo” descritto nel paragrafo 6 del documento.
A tale proposito si legge che “la stima del costo deve tenere conto di un profitto normale (P) del promotore immobiliare, giacché i valori di mercato (V) e di costo di produzione (K) identificano due distinte entità economiche, per le quali il più significativo fattore di scostamento è costituito proprio dal profitto (V = K + P). Il costo di produzione (K) di un immobile è, in linea generale, costituito dalla somma di: C1. valore del lotto (costituito dall’area coperta e delle aree scoperte, accessorie e pertinenziali); C2. costo di realizzazione a nuovo delle strutture; C3. costo a nuovo degli impianti fissi; C4. spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo; C5. oneri concessori e di urbanizzazione; C6. oneri finanziari”.
La stessa circolare prosegue specificando che “Il costo delle strutture e degli impianti fissi, di cui ai precedenti punti C2 e C3, laddove realizzati in epoca antecedente a quella censuaria di riferimento (biennio 1988-89), deve essere, inoltre, opportunamente deprezzato in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale dell’immobile oggetto di stima”.
I criteri estimativi
Le istruzioni tecniche previste dalla circolare non devono essere prese come “oro colato”, ma bensì devono inoltre essere integrate con i criteri propri dell’estimo catastale, che richiedono una valutazione esperta da parte del tecnico incaricato. Un esempio significativo è rappresentato dall’intervento di “sostituzione dei serramenti”, il cui importo non può essere considerato integralmente, trattandosi presumibilmente di una sostituzione e non di una nuova installazione, richiedendo così l’applicazione di un fattore di riduzione che tenga conto del valore residuo dei serramenti preesistenti. Nel caso specifico si ipotizza un deprezzamento del 50%.
È dunque evidente che il processo di determinazione della rendita catastale si configura come un’operazione complessa, che richiede l’applicazione puntuale di criteri matematici ed estimativi, nonché l’impiego di coefficienti – fissi e variabili – previsti dalla prassi di riferimento.
La stima automatizzata della rendita catastale
Per agevolare le attività di calcolo e simulazione della variazione di rendita, è disponibile un tool gratuito nel sito www.cristianangeli.it.
Il software consente di elaborare i dati in conformità alle indicazioni contenute nella circolare n. 6/2012, tenendo conto altresì delle istruzioni operative fornite dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale del Friuli Venezia Giulia, prot. n. 20110_2024_922, recante “Chiarimenti in merito all’obbligo di aggiornamento catastale a seguito dell’installazione di impianti fotovoltaici su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari”.
Sulla base dei dati inseriti, si può stimare un incremento di rendita catastale post operam (conseguente agli interventi effettuati) pari a euro 336,21, con un incremento del 22,41% rispetto alla rendita originaria poiché ([336,21/1500]*100).
Tale incremento, essendo superiore alla soglia del 15%, determina l’obbligo di procedere con l’aggiornamento catastale, con conseguente passaggio ad una classe superiore.
Iscriviti al webinar gratuito del 13 maggio 2025 alle ore 17 dal titolo “Superbonus e aggiornamento catastale: come fare”.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia,
perizie e contenziosi
www.cristianangeli.it