Diritto di superficie: come si tassano i corrispettivi?

La costituzione di un diritto di superficie genera una plusvalenza o un reddito diverso? Cosa cambia dopo le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024? Quali regole fiscali devono seguire anche gli enti non commerciali?

Redditi da diritto di superficie: come classificarli?

La Risposta dell’Agenzia delle Entrate del 13 maggio 2025, n. 129, fornisce chiarimenti puntuali sul nuovo assetto normativo dopo l’entrata in vigore della legge n. 213/2023, che ha rivisto la qualificazione reddituale dei corrispettivi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento, come appunto il diritto di superficie, abbandonando l’assimilazione alla cessione e collocando la fattispecie tra i redditi diversi.

Il caso riguarda un'associazione sportiva dilettantistica, ente non commerciale ex art. 73, comma 1, lett. c), del TUIR, che ha ceduto la proprietà superficiaria di un edificio, mantenendo la titolarità del suolo. Il quesito è se tale operazione generi o meno una plusvalenza tassabile.

Secondo quanto previsto dall’art. 952 del codice civile esistono due modalità di costituzione del diritto di superficie:

• il proprietario concede il diritto di edificare (concessione ad aedificandum) e mantenere una costruzione su suolo altrui (comma 1);
• il proprietario aliena la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo. È il caso della cosiddetta proprietà superficiaria (comma 2);

Nel caso in esame, il trasferimento è avvenuto ex comma 2, rappresentando una cessione del fabbricato, con mantenimento della proprietà del suolo.

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024

A partire dal 1° gennaio 2024, la legge n. 213/2023 (legge di Bilancio 2024) ha modificato due norme fondamentali:

• art. 9, comma 5, TUIR, secondo cui “Ai fini delle imposte sui redditi, laddove non è previsto diversamente, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento”.
• art. 67, comma 1, lett. h), TUIR (novellato): “Sono redditi diversi [...] i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione di altri diritti reali di godimento di beni immobili”.

Come specificato nella relazione illustrativa alla legge di bilancio, la costituzione di diritti reali di godimento, come il diritto di superficie, non è più assimilata a una cessione, ma genera redditi diversi rientranti nella lett. h) e non più nella lett. b) dell’art. 67 TUIR, dove sono collocate le plusvalenze da cessione di immobili.

Come si calcola il reddito tassabile? La risposta dell'Agenzia delle Entrate

Come spiega il Fisco, la tassazione non si basa sulla plusvalenza (differenza tra corrispettivo e costo di acquisto), ma sulla differenza tra ammontare percepito e spese inerenti, secondo quanto disposto dall’art. 71, comma 2, TUIR, per cui i redditi diversi sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.

Ne deriva che anche in caso di terreni posseduti da più di cinque anni (che in passato non avrebbero generato plusvalenze tassabili), a partire dal 2024, il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di superficie è sempre tassabile come reddito diverso. I redditi così determinati sono imputati per cassa: rileva il periodo d’imposta in cui il corrispettivo è effettivamente percepito, indipendentemente dalla data di stipula dell’atto.

In conclusione, l’equiparazione tra proprietà e diritti reali, in fase costitutiva, è ormai superata, e le operazioni vanno valutate nella loro autonomia tributaria.

Chi, nel 2024 o anni successivi, costituisce a titolo oneroso un diritto di superficie (o altro diritto reale di godimento) su un bene immobile, che si tratti di suolo agricolo, di un edificio o di una sua porzione, deve:

• tassare il corrispettivo ricevuto, secondo l’art. 67, comma 1, lett. h), TUIR;
• determinare il reddito imponibile secondo l’art. 71, comma 2, TUIR, deducendo le sole spese inerenti;
• applicare il principio di cassa;

​Tale regime si applica anche per gli enti non commerciali, secondo quanto disposto dall’art. 143 TUIR.