Sismabonus acquisti e rivendita immobile: il Fisco sulle plusvalenze
L'Agenzia delle Entrate spiega come si applicano le nuove disposizioni del TUIR in caso di vendita di immobile acquistato con il Sismabonus Acquisti e di cui è avvenuta già la prima cessione del credito
Cosa accade se si rivende un immobile acquistato beneficiando del Sismabonus Acquisti? In quali casi la cessione genera una plusvalenza imponibile ? E come incide l’eventuale cessione del credito d’imposta sul calcolo del costo fiscalmente rilevante?
Rivendita immobile oggetto di Sismabonus Acquisti: genera plusvalenza?
Su queste domande è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta del 20 maggio 2025, n. 137, chiarendo una questione particolarmente sensibile per contribuenti e professionisti del settore immobiliare e fiscale: i riflessi impositivi della vendita di immobili agevolati con Superbonus, alla luce della nuova disciplina sulle plusvalenze introdotta dalla legge di bilancio 2024.
Il caso esaminato riguarda un immobile acquisito con il c.d. Sismabonus acquisti, per il quale era stata esercitata l’opzione per la cessione del credito, e successivamente oggetto di rivendita nel 2025. L’Agenzia si è quindi soffermaa sui presupposti di applicazione della nuova lettera b-bis dell’art. 67, comma 1 del TUIR, ma anche sulle regole generali per il calcolo della plusvalenza ordinaria.
Il caso esaminato: acquisto con Sismabonus e vendita nel 2025
L’istante aveva acquistato nel marzo 2021 un’unità immobiliare derivante da demolizione e ricostruzione con interventi antisismici effettuati da un’impresa di costruzione, beneficiando del c.d. “Sismabonus acquisti” ai sensi dell’art. 16, comma 1-septies del D.L. 63/2013, richiamato dall’art. 119 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio). La detrazione era stata goduta nella misura del 110%, esercitando l’opzione per la cessione del credito.
Nel 2025 l’istante intende rivendere l’immobile e ha chiesto chiarimenti sull’eventuale assoggettamento a tassazione della plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, con particolare riferimento alla decurtazione del costo d’acquisto del credito d’imposta ceduto.
Plusvalenze su immobili Superbonus e Sismabonus: le novità nel TUIR
Ricordiamo che con la legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), il legislatore ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile mediante l’aggiunta della lettera b-bis) all’art. 67, comma 1, del TUIR.
Essa si applica alla “prima cessione” onerosa di immobili oggetto di interventi agevolati di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 (Superbonus), effettuata entro dieci anni dal termine degli interventi, escludendo:
- le unità immobiliari acquisite per successione;
- gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente (o suoi familiari) per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.
L’art. 68 del TUIR, come riformulato, specifica inoltre che per gli immobili oggetto di Superbonus al 110%, in caso di prima cessione entro cinque anni dal termine lavori, non si tiene conto delle spese agevolate per la determinazione del costo inerente, se il beneficiario ha optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
La risposta dell'Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, nel rispondere all’interpello, precisa un punto fondamentale: l’ipotesi di plusvalenza di cui alla lett. b-bis) dell’art. 67, comma 1 del TUIR si applica solo alla prima cessione successiva alla conclusione dei lavori Superbonus, da parte del soggetto che ha eseguito gli interventi agevolati (impresa costruttrice o ristrutturatrice).
Pertanto, nel caso in esame, in cui l’istante ha acquistato nel 2021 l’immobile da impresa che aveva eseguito lavori con Sismabonus 110% e intende venderlo nel 2025, non si configura una plusvalenza ex lett. b-bis), poiché si tratta di una seconda cessione.
Tuttavia, se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto, in assenza dell’uso come abitazione principale, trova comunque applicazione la lett. b) del medesimo art. 67 del TUIR: si realizza una plusvalenza imponibile ordinaria, calcolata come differenza tra prezzo di vendita e prezzo d’acquisto, aumentato degli oneri accessori (spese notarili, provvigioni, ecc.).
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Risposta