Cambio di destinazione d’uso e monetizzazione: interviene il Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato conferma la legittimità della richiesta comunale di monetizzazione degli standard urbanistici anche in presenza di SCIA.

di Redazione tecnica - 23/05/2025

Quali sono i limiti dell’autonomia comunale nel disciplinare i cambi di destinazione d’uso? È legittimo subordinare una SCIA alla monetizzazione di standard urbanistici anche in ambito urbanizzato? E come si coordinano le norme statali, regionali e comunali in materia urbanistica?

Cambio di destinazione d’uso e monetizzazione: la sentenza del Consiglio di Stato

A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2414 del 24 marzo 2025 che conferma la possibilità per i Comuni di subordinare i cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti al reperimento (o alla monetizzazione) degli standard urbanistici, anche in presenza di SCIA.

Il caso oggetto della contesa riguarda un intervento edilizio finalizzato al cambio d’uso da produttivo a direzionale di un edificio esistente, mediante opere interne e modifiche prospettiche conformi al piano di governo del territorio vigente. L’amministrazione comunale, riscontrando un incremento della dotazione di standard richiesti (dal 20% al 100% della superficie lorda di pavimento, SLP), ha chiesto la monetizzazione della differenza, pari all’80% della SLP.

Contro tale richiesta è stato presentato ricorso, sostenendo che, nel caso in esame, il cambio di destinazione d’uso non avrebbe configurato una trasformazione urbanisticamente rilevante e, di conseguenza, non avrebbe comportato l’obbligo di corresponsione di alcun onere per il passaggio da produttivo a terziario. Questo in base all’art. 23-ter, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) – introdotto dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) – e all’art. 51 (Disciplina urbanistica) della Legge n. 12/2005 della Regione Lombardia.

Il nodo normativo: autonomia pianificatoria e liberalizzazione

Secondo la tesi del ricorrente, le modifiche legislative statali e regionali avrebbero liberalizzato tali cambi d’uso, escludendo la possibilità di ulteriori richieste onerose da parte dei Comuni.

Il Consiglio di Stato ha però ribadito che:

  • l’art. 23-ter, comma 1-bis TUE ammette il mutamento d’uso intrafunzionale, ma consente agli strumenti urbanistici comunali di prevedere specifiche condizioni per la sua attuazione;
  • l’art. 51, comma 1, sesto periodo della l.r. 12/2005 autorizza espressamente i Comuni a subordinare il mutamento all’adeguamento degli standard, anche tramite monetizzazione, escludendo talune destinazioni dall’esonero.

Secondo il Consiglio di Stato, il principio di autonomia pianificatoria consente ai Comuni di imporre condizioni ulteriori per tutelare l’equilibrio insediativo e il corretto dimensionamento dei servizi sul territorio, anche in ambiti già urbanizzati.

La decisione: legittima la richiesta di monetizzazione

Il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso, confermando la piena legittimità della richiesta comunale. La decisione ha evidenziato che:

  • la normativa regionale non prevede un esonero automatico;
  • le previsioni delle NTA del PGT vigente costituiscono parametro vincolante;
  • la monetizzazione costituisce modalità alternativa legittima di adeguamento agli standard, in caso di impossibilità materiale di cessione di aree.

Concludendo, l’orientamento espresso dai giudici di Palazzo Spada conferma un assetto normativo multilivello in cui:

  • i cambi d’uso all’interno della stessa categoria funzionale sono ammissibili, ma possono essere soggetti a condizioni;
  • le amministrazioni locali, in forza della loro autonomia urbanistica, possono imporre la monetizzazione degli standard anche nei casi di SCIA;
  • le agevolazioni previste a livello statale e regionale non escludono l’efficacia delle previsioni degli strumenti urbanistici locali.

In fase progettuale, è pertanto fondamentale:

  • verificare le previsioni contenute nelle NTA del PGT;
  • valutare la reale incidenza del cambio d’uso sugli standard;
  • considerare l’eventualità di oneri aggiuntivi anche in contesti apparentemente semplificati.
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