Condono edilizio e opere al grezzo: il Consiglio di Stato sul completamento funzionale

Il completamento funzionale può prescindere da impianti e rifiniture? Quando un'opera “al rustico” è da ritenersi ultimata ai fini del condono edilizio? E quali sono i criteri da applicare per immobili non residenziali?

Condono edilizio e opere al grezzo: interviene il Consiglio di Stato

A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza 8 aprile 2025, n. 2991, che affronta un tema tutt’altro che secondario: l’interpretazione dell’“ultimazione” dell’opera al 31 dicembre 1993 ai fini dell’accesso al condono edilizio di cui alla Legge n. 724/1994. Una decisione che conferma l'importanza del criterio funzionale, in luogo di quello strutturale, specie per immobili destinati a usi non abitativi.

Il ricorso trae origine dalla richiesta di condono edilizio per un manufatto di circa 350 mq, realizzato con struttura in “tubi innocenti” (ponteggio a tubi e giunti, tipica struttura provvisionale, qui impiegata in modo permanente) e tamponature laterali in lamiera grecata, utilizzato come magazzino annesso a un supermercato.

La domanda era stata respinta dal Comune per carenza del requisito di ultimazione al 31 dicembre 1993, ritenendo l’immobile ancora allo “stato grezzo”, in quanto privo di impianti e rifiniture. In primo grado, il TAR Lazio aveva confermato tale valutazione, escludendo la sussistenza di un fabbricato “completato funzionalmente”.

Il principio affermato: prevale la funzione sull’aspetto

Come spesso accade quando si parla di edilizia, occorre sempre verificare se, in appello, la decisione dei giudici di primo grado venga confermata anche dal Consiglio di Stato che, in questo caso, ha ribaltato la decisione del TAR. Secondo i giudici di Palazzo Spada, l’opera – pur priva di rifiniture – era, infatti, idonea a svolgere la funzione per cui era stata realizzata: lo stoccaggio delle merci. Di conseguenza, la struttura doveva considerarsi “ultimata” ai sensi dell’art. 31, comma 2, della Legge n. 47/1985.

Particolarmente rilevante il passaggio in cui i giudici richiamano la circolare del Ministero dei lavori pubblici del 30 luglio 1985 secondo la quale “per le opere … non destinate alla residenza, l'ultimazione corrisponde al completamento funzionale delle opere medesime. Esse, pertanto, possono essere completate "al rustico" e cioè senza le finiture civili, ma debbono essere tali da permetterne l'uso in relazione alla funzione cui sono destinate”.

“Ciò che occorre valutare – afferma il Consiglio di Stato – non è dunque lo stato della costruzione o le modalità realizzative del manufatto quanto, piuttosto, la capacità del manufatto di assolvere alla destinazione per il quale è stato realizzato”.

Idoneità funzionale come criterio determinante

Nel motivare l’accoglimento del ricorso, il Consiglio di Stato ha precisato che:

• l’idoneità dell’immobile va valutata rispetto alla funzione effettiva (nel caso, deposito merci);
• le caratteristiche costruttive (tubi innocenti, lamiere) non escludono la configurabilità di un organismo edilizio chiuso e tamponato;
• non è necessaria la presenza di impianti o servizi igienici, se la funzione prevista non li richiede.

Nel caso di specie, l’annullamento del diniego e della sentenza del TAR è stato disposto in considerazione della natura non residenziale del manufatto e della sua idoneità a soddisfare la destinazione d’uso commerciale.

Conclusioni

Il nuovo intervento del Consiglio di Stato rappresenta un precedente rilevante nell’applicazione della legge sul secondo condono edilizio che si inserisce nel solco interpretativo che riconosce, soprattutto per i manufatti non destinati ad uso abitativo, la rilevanza del completamento funzionale rispetto a quello materiale.

Per i tecnici, ciò significa che – in sede di condono – può essere legittimamente valutata come ultimata un’opera anche in assenza di rifiniture, purché risulti idonea alla funzione dichiarata.

Resta però ferma la necessità di:

• documentare l’effettivo utilizzo alla data limite prevista dal condono;
• fornire elementi oggettivi (rilievi, sopralluoghi, prove documentali) a sostegno dell’idoneità funzionale.