Aggiornamenti catastali post Superbonus: risposte ai quesiti
L’ing. Cristian Angeli risponde ai quesiti pervenuti dai lettori in occasione del webinar del 13 maggio 2025
Il 13 maggio 2025, LavoriPubblici.it ha organizzato un webinar interamente dedicato al tema degli aggiornamenti catastali da effettuare a seguito degli interventi realizzati con il Superbonus. Un argomento oggi particolarmente attuale, anche alla luce delle recenti lettere di compliance inviate dall’Agenzia delle Entrate.
Durante l’evento, l’ing. Cristian Angeli ha fornito un’ampia disamina tecnica e operativa sulle modalità da adottare per valutare eventuali aggiornamenti della rendita catastale, nel rispetto della normativa e della prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate in materia di Catasto. L’intervento ha messo in evidenza numerosi punti critici della procedura, specie nei casi in cui i lavori eseguiti non abbiano comportato modifiche alla “consistenza” catastale dell’immobile, ma solo al valore.
Nel corso del webinar e nei giorni successivi, sono arrivate numerose domande da parte dei professionisti. Di seguito ne riportiamo una selezione tra le più significative, con le risposte fornite dall’ing. Angeli.
Barriere Architettoniche
1) Interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche: è necessario l’aggiornamento catastale?
Gli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche richiedono l’aggiornamento dei dati catastali solo se incidono sulla consistenza dell’immobile. Ad esempio, l’allargamento di porte o lo spostamento di tramezzature interne che migliorano l’accessibilità sono considerati influenti. Al contrario, interventi come l’installazione di rampe esterne, che non modificano né il valore né la consistenza, non necessitano di aggiornamento catastale.
Cantine in condominio
2) Cantine in condominio: sono soggette a variazione catastale?
Nel caso di un condominio che ha eseguito opere di efficientamento energetico (sostituzione impianti, serramenti, installazione di impianto fotovoltaico), tali interventi non influenzano la rendita catastale di cantine o garage distintamente accatastati. L’incremento di valore deve essere integralmente attribuito alle unità immobiliari abitative o commerciali.
Aggiornamento rendita
3) In caso si necessiti di aggiornare la rendita, non potendo utilizzare Docfa, come si comunica l'aggiornamento all'AdE?
L’aggiornamento della rendita catastale, dovuto ad esempio al caso in cui l’insieme degli interventi abbia determinato un incremento della stessa superiore al 15% tra lo stato antecedente e quello successivo ai lavori, si deve comunicare proprio tramite il Docfa che, pur non essendo idoneo per effettuare la valutazione di variazione della rendita nei casi in cui l’intervento non modifichi la consistenza, resta comunque l’unico strumento per effettuare l’aggiornamento che, nella fattispecie, consisterà nella variazione della classe.
Batterie di accumulo in condominio
4) Batterie di accumulo in condominio: influenzano l’incremento del 15%?
Le batterie non incidono sul parametro che determina la rilevanza dell’impianto fotovoltaico che, si ricorda, va valutato solo se la potenza complessiva supera i 3 kW per ciascuna unità immobiliare. In questo calcolo, infatti, si fa riferimento esclusivamente ai kW dell’impianto fotovoltaico, senza tener conto dei kWh delle batterie.
Tuttavia, in termini di costo complessivo dell’intervento, le batterie devono essere incluse. Quindi, ai fini della valutazione della variazione di valore catastale tra stato ante e stato post, la loro incidenza economica va considerata.
Oneri finanziari
5) Gli oneri finanziari incidono tantissimo.
Si conferma che secondo la procedura indicata dalla circolare n. 6/2012, gli oneri finanziari possono incidere in modo rilevante sul risultato finale della valutazione. Per questo motivo è fondamentale che il professionista effettui un’analisi attenta, sia sulla base di quanto previsto dalla circolare, sia valutando caso per caso.
Non esistono indicazioni specifiche per gli interventi agevolati con bonus fiscali, come il Superbonus. Viene naturale pensare che, in presenza di una copertura del 110%, gli oneri finanziari a carico del committente si azzerino. Tuttavia, in termini di valore, qualcuno questi oneri li ha comunque sostenuti: che si tratti dello Stato, di un general contractor o di altro soggetto. In via cautelativa, quindi, è opportuno considerarli sempre.
Aumento di classe
6) Dalla variazione percentuale all’aumento di classe: qual è la procedura?
La procedura indicata nella circolare n. 6/2012, in assenza di altre più specifiche indicazioni, consente di valutare l’incremento di rendita derivante dagli interventi edilizi. Con il delta ottenuto, è necessario consultare i quadri tariffari per attribuire la classe corrispondente all’incremento di rendita determinato.
Responsabile aggiornamento in condominio
7) Aggiornamento catastale in condominio: chi è responsabile?
L’obbligo di effettuare l’aggiornamento dei dati catastali non è a carico del condominio, ma dei singoli condomini. Tale onere non coinvolge l’amministratore di condominio, a meno che, nel caso di interventi gestiti a livello condominiale (come quelli tipici del Superbonus), l’amministratore non sia stato incaricato di coordinare tali adempimenti. Anche in tal caso, l’adempimento rimane a carico del singolo condomino.
Simulazione con tool
8) Ho fatto una simulazione con il tool indicato dall’ing. Angeli e ho ottenuto una variazione di rendita del 16%. Devo aggiornare?
È una domanda molto ricorrente e merita particolare attenzione. La risposta, però, non può essere un semplice “sì” o “no”. Come spesso accade in ambito catastale, non si è di fronte a una scienza esatta. Il tool accessibile nel sito cristianangeli.it – che resta un utile supporto operativo – deve essere utilizzato con cautela e spirito critico.
Un risultato del 16% non può quindi automaticamente essere considerato “significativo” solo per il fatto di superare la soglia del 15%. È il tecnico, sulla base della propria esperienza e della valutazione del caso concreto, che deve giudicare l’affidabilità della simulazione.
IVA si o no?
9) Le voci di costo da considerare devono comprendere l’IVA? E i costi della sicurezza come vanno trattati?
L’IVA va sempre scorporata. Le valutazioni catastali si effettuano al netto dell’imposta, quindi i costi da considerare devono essere espressi in valori “puri”.
Per quanto riguarda i costi della sicurezza, è fondamentale fare una distinzione tra quelli riferiti ai lavori e quelli legati alle attività tecniche.
I costi della sicurezza collegati all’esecuzione dei lavori andrebbero distribuiti proporzionalmente tra le diverse categorie di intervento (ad esempio, una quota per il fotovoltaico, una per il cappotto, ecc.), perché concorrono alla formazione del costo complessivo delle opere.
Diversamente, i costi della sicurezza relativi alle attività tecniche vanno inseriti tra le spese professionali. Ed è bene ricordare che queste ultime non sono soggette a coefficienti di deprezzamento, quindi la loro incidenza sul valore catastale può risultare maggiore.