Opere ante '67: cosa succede se esiste già un regolamento edilizio?
È sufficiente invocare la Legge Ponte per non qualificare delle opere come abusive ed evitare la demolizione? Ecco la risposta del Consiglio di Stato
Cosa accade quando si realizza un’opera senza permesso di costruire? È sufficiente sostenere che l’intervento è antecedente al 1967? E se il Comune aveva già adottato un proprio regolamento edilizio prima della Legge Ponte? Quando un manufatto può essere considerato pertinenza?
Ad affrontare nuovamente la questione "immobile ante '67" è il Consiglio di Stato con la sentenza del 20 maggio 2025, n. 4298, in relazione a un’ordinanza di demolizione disposta dal Comune per la realizzazione abusiva di due manufatti.
Ante '67: il Consiglio di Stato sui regolamenti edilizi preesistenti
Il caso riguarda un ricorso proposto contro un provvedimento per la demolizione di:
- un manufatto prefabbricato con destinazione abitativa, di dimensioni pari a 12,5 x 8,3 m e altezza variabile tra 2,90 e 4,20 m;
- un secondo manufatto più piccolo (5 x 3 m, altezza da 1,80 a 2 m), indicato dalla parte appellante come ricovero animali.
Secondo i ricorrenti, tali opere avrebbero dovuto rientrare nell’edilizia libera, in particolare nella voce n. 47 del d.lgs. 222/2016 (“ricoveri per animali domestici e da cortile”), oppure avrebbero dovuto essere considerate pertinenze.
Inoltre, si sosteneva che la struttura principale sarebbe stata una ricostruzione di un fabbricato preesistente, realizzato prima dell'entrata in vigore della c.d. "Legge Ponte" (legge n. 765/1967), e dunque non soggetta a titolo abilitativo.
La Legge Ponte e il rapporto con i regolamenti edilizi preesistenti
La cosiddetta Legge Ponte ha stabilito, a livello nazionale, l’obbligo del permesso di costruire per i nuovi edifici fuori dal perimetro del centro abitato.
Tuttavia, Palazzo Spada ha ribadito che se il Comune interessato era già dotato di regolamento edilizio al 1967, il vincolo autorizzativo per nuove costruzioni esisteva già in precedenza, a prescindere dalla legge n. 765/1967.
Nel caso in esame, il Comune disponeva di un regolamento edilizio fin dal 1929, che prevedeva il rilascio della “licenza edilizia” anche per interventi al di fuori del centro abitato. Di conseguenza, non può invocarsi alcuna sanatoria automatica per opere che sarebbero state comunque soggette a titolo edilizio anche prima del 1967.
La datazione dell’opera e l’onere della prova
Un altro principio affermato con nettezza dal Consiglio di Stato riguarda l’onere probatorio: è il proprietario a dover dimostrare la data di realizzazione dell’opera e la sua consistenza originaria.
Nel caso concreto:
- i documenti presentati risalgono al 1971 (decreto di trasferimento) e al 1997 (atto di acquisto);
- nessuno prova l’esistenza del fabbricato già ante 1967;
- non è stato prodotto alcun documento idoneo a dimostrare la presenza di un titolo edilizio o la natura pertinenziale delle opere.
Di conseguenza, le opere sono state qualificate come nuove costruzioni eseguite senza permesso e, come tali, soggette alla sanzione demolitoria ex art. 31, d.P.R. n. 380/2001.
Le valutazioni del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello, confermando l'ordine di demolizione e quanto già deciso dal TAR, specificando che:
- il manufatto principale, per dimensioni e struttura, non può essere considerato una pertinenza: sviluppa volume e superficie autonoma, con destinazione abitativa, e non ha carattere accessorio o servente rispetto ad altri edifici;
- la valutazione delle opere va fatta nel loro complesso e non in maniera atomistica: il fatto che vi sia un secondo manufatto più piccolo adibito a ricovero animali non muta la qualificazione edilizia dell’intervento principale;
- la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione (fiscalizzazione) non può trovare applicazione, mancando ogni presupposto normativo.
Conclusioni
Si ribadiscono così alcuni principi fondamentali in materia di repressione degli abusi edilizi:
- gli interventi vanno valutati nel loro complesso e non in maniera atomistica;
- manufatti autonomi per dimensione e funzione non possono essere considerati pertinenze;
- la presenza di un regolamento edilizio antecedente l’entrata in vigore della Legge Ponte rende obbligatorio il titolo edilizio per opere anteriori;
- l’onere della prova sulla datazione delle opere ricade sempre sul privato;
- in mancanza di titolo, l’opera è abusiva e soggetta alla demolizione ex art. 31 del d.P.R. 380/2001.
In sintesi, viene confermato l’orientamento giurisprudenziale che valorizza la certezza della disciplina urbanistica e la funzione vincolata del potere sanzionatorio in caso di costruzioni abusive.
Documenti Allegati
Sentenza