Oneri di urbanizzazione: il Consiglio di Stato sulla richiesta di conguaglio
L’aggiornamento degli oneri disposto successivamente al rilascio della concessione edilizia può avere efficacia retroattiva. Palazzo Spada spiega il perché
Le amministrazioni possono chiedere un conguaglio degli oneri di urbanizzazione anche dopo il rilascio del titolo edilizio? Un aggiornamento degli oneri deliberato successivamente può avere efficacia retroattiva, oppure viene leso il legittimo affidamento del privato?
Queste le domande centrali su cui si è pronunciato il Consiglio di Stato, con la sentenza del 23 maggio 2025, n. 4520, confermando la legittimità dell’operato di un Comune che, a distanza di oltre un anno dal rilascio del permesso di costruire, aveva chiesto un conguaglio per gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione, sulla base di una delibera di aggiornamento dei parametri adottata successivamente al titolo.
Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione: il Comune sul conguaglio
La vicenda origina da un permesso di costruire rilasciato nel giugno 2012 per la realizzazione di un fabbricato unifamiliare. All’atto del rilascio, il Comune aveva richiesto il versamento degli oneri dovuti in base ai parametri allora vigenti, con avvertenza espressa della possibile necessità di conguaglio.
Nel novembre 2013, l’Amministrazione ha quindi richiesto un’integrazione, richiamando la delibera consiliare del luglio 2012, che aveva aggiornato i parametri con effetto dal 1° gennaio 2012, oltre all’adeguamento ISTAT dei costi di costruzione.
Le destinatarie del provvedimento hanno impugnato la richiesta, contestando la retroattività della delibera, la violazione del principio di affidamento e la mancanza di potere in autotutela.
Le disposizioni del Testo Unico Edilizia
Il caso ruota attorno all’art. 16 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che disciplina il contributo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.
In particolare:
- il comma 6 prevede che i Comuni aggiornino ogni cinque anni gli oneri di urbanizzazione “in conformità alle relative disposizioni regionali”.
- Il comma 9 stabilisce che il costo di costruzione va determinato in base a parametri oggettivi periodicamente aggiornati.
Le delibere comunali che stabiliscono i nuovi importi non hanno natura costitutiva, ma ricognitiva, in quanto esprimono obblighi già esistenti in forza della legge, come chiarito dall’Adunanza Plenaria n. 12/2018 del Consiglio di Stato.
Richiesta di conguaglio: perché è legittima
Il Consiglio di Stato ha quindi confermato la legittimità dell’operato comunale, fondando la decisione su una pluralità di argomentazioni:
- il conguaglio richiesto è fondato su parametri normativi vincolanti, la cui applicazione è doverosa per l’ente, anche a distanza di tempo dal rilascio del titolo edilizio.
- non si tratta di una modifica retroattiva, bensì dell’adeguamento a parametri preesistenti, che il Comune era obbligato ad aggiornare e applicare.
- gli atti di quantificazione degli oneri non hanno natura autoritativa ma paritetica, e rientrano in un rapporto obbligatorio soggetto a prescrizione decennale.
- Il legittimo affidamento del privato non risulta leso, poiché la normativa è trasparente e oggettiva, e il soggetto avrebbe potuto prevedere la possibilità di un conguaglio in base ai meccanismi previsti per legge.
- la mancanza di una clausola di riserva nel permesso di costruire non rileva, poiché l’obbligo discende ex lege e non è nella disponibilità del Comune.
Il Collegio ha infine sottolineato che i crediti derivanti da oneri concessori sono indisponibili, poiché attengono a risorse pubbliche vincolate alla pianificazione e gestione urbanistica del territorio.
Infine, conclude Palazzo Spada respingendo l'appello, è impossibile applicare la disciplina dell’autotutela amministrativa prevista dall’art. 21-nonies della legge n. 241/1990, che disciplina il procedimento amministrativo: la richiesta di conguaglio non è un annullamento d’ufficio, ma una rettifica contabile all’interno di un rapporto obbligatorio di natura paritetica.
Documenti Allegati
Sentenza