Edificio da ristrutturare: il Comune può ordinare la demolizione immediata?
La mancata presentazione di un progetto coerente con il reale stato dell’immobile legittima l'Amministrazione a ricorrere ai poteri straordinari
In quali casi un Comune può emettere un’ordinanza di sgombero e demolizione ad horas di un immobile? È sufficiente uno stato di abbandono o servono elementi concreti di pericolo? E quando un intervento edilizio può essere negato e portare a un provvedimento del genere?
Immobile da ristrutturare: quando scatta la demolizione immediata?
A rispondere a questi interrogativi è il Consiglio di Stato con la sentenza del 23 maggio 2025, n. 4543, confermando la legittimità del provvedimento di demolizione ad horas di un edificio per il in stato avanzato di degrado statico, sul quale l'Amministrazione aveva anche negato l'autorizzazione edilizia per opere qualificate come manutenzione straordinaria.
Nel dettaglio:
- i proprietari avevano richiesto l’autorizzazione per lo spostamento del vano scala, in modo da ricavare ingressi indipendenti per tre appartamenti per piano;
- il Comune ha respinto l’istanza, ritenendo l’intervento non ammissibile e finalizzato al frazionamento dell'immobile;
- in parallelo, ha adottato un’ordinanza di demolizione con esecuzione ad horas, qualificando l’immobile come pericolante e irrecuperabile.
La sentenza di primo grado aveva già respinto il ricorso, evidenziando la grave fatiscenza dello stabile e confermando l’ordine di demolizione ad horas, che è stato eseguito. Gli appellanti hanno quindi proposto impugnazione davanti al Consiglio di Stato, sostenendo:
- l’illegittimità della misura urgente per carenza dei presupposti e mancata proporzionalità;
- l’errata qualificazione delle opere edilizie richieste, da ritenersi invece ammissibili come interventi di manutenzione straordinaria.
Demolizione ad horas: misura straordinaria
La demolizione ad horas è una misura straordinaria e urgente adottata dal Sindaco o dal Comune nell’ambito dei poteri contingibili e urgenti, quando un immobile versa in condizioni di pericolo attuale e concreto per la pubblica incolumità.
Si distingue nettamente dalla demolizione ex art. 31, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che è una sanzione amministrativa repressiva legata all’abusivismo edilizio.
Si tratta di un provvedimento extra ordinem, che deroga alle regole procedimentali ordinarie.
Esempi tipici per l’applicazione:
- edifici pericolanti, fatiscenti, in stato di abbandono, con rischio crollo imminente.
- situazioni in cui non è possibile attendere l’esito di un’ordinaria procedura edilizia.
La demolizione ex art. 31 del Testo Unico Edilizia si caratterizza per i seguenti elementi:
- è una sanzione amministrativa per interventi edilizi realizzati in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire;
- viene adottata dal Dirigente o Responsabile del Settore Urbanistica del Comune;
- prevede una procedura formale con contestazione dell’abuso e un termine di 90 giorni per la demolizione spontanea;
- in caso di inottemperanza, il bene diventa di proprietà comunale, con iscrizione gratuita nel patrimonio pubblico
Legittima la demolizione per immobili degradati
Nel caso in esame, il Collegio ha respinto l’appello, ritenendo fondati i rilievi del Comune e condividendo le conclusioni dei giudici di primo grado. Quanto all’istanza edilizia, i ricorrenti ritenevano si trattasse di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 31, lett. b), della legge n. 457/1978.
Tuttavia, i giudici hanno ritenuto che:
- l’intervento determinava, di fatto, un frazionamento in tre unità immobiliari distinte per piano, ciascuna con accesso autonomo;
- secondo la giurisprudenza consolidata, ciò configura un intervento di ristrutturazione edilizia (lett. c), art. 31 legge n. 457/1978, e oggi art. 3, lett. d), d.P.R. 380/2001), anche in assenza di modifiche volumetriche o di sagoma.
Inoltre, la ristrutturazione era comunque inidonea a garantire la messa in sicurezza, vista la condizione strutturale del fabbricato: l’opera non rispondeva alla necessità di interventi radicali, già da tempo ritenuti indispensabili.
Il Consiglio ha evidenziato che:
- lo stato di degrado strutturale dell’immobile era noto da anni, attestato da plurimi accertamenti comunali;
- il fabbricato presentava un quadro lesionativo estremamente grave, con corrosione e assottigliamento dei ferri di armatura, tale da compromettere l’intera staticità dell’edificio;
- non sono state mai proposte istanze serie di recupero o risanamento, né il Comune poteva ritenere idonea la sola proposta di spostamento del vano scala come soluzione tecnica.
La demolizione ad horas, quindi immediata e senza concedere il termine di 90 giorni previsto dal comma 2 dell’art. 31 del Testo Unico Edilizia, è stata quindi ritenuta proporzionata, motivata e adottata nel rispetto dei presupposti richiesti dalla legge per l’esercizio del potere straordinario.
In definitiva, il Consiglio ha riconosciuto la fondatezza dell’azione comunale, respingendo l’appello e confermando la necessità di un intervento radicale per la salvaguardia della sicurezza pubblica e il rispetto della disciplina edilizia.
Documenti Allegati
Sentenza