VEPA in area vincolata: il TAR ribadisce i limiti dell’edilizia libera
La violazione della disciplina vincolistica può determinare un ordine di demolizione, anche se l'intervento è conforme da un punto di vista urbanistico
Le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sono sempre edilizia libera? Cosa accade quando si interviene in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o archeologico? E come si applica l’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del d.P.R. n. 380/2001?
A mettere dei punti fermi sull'installazione di VePA in area vincolata è il TAR Lazio, con la sentenza del 19 maggio 2025, n. 9579, che ha confermato l’ordine di demolizione di una vetrata panoramica installata sul balcone di un appartamento, sito in zona sottoposta a vincolo paesistico e archeologico.
VEPA, edilizia libera e autorizzazione paesaggistica: il TAR sull’installazione in area vincolata
Il provvedimento impugnato riguardava l’installazione di una vetrata panoramica amovibile su un balcone aggettante di un edificio situato in un’area soggetta a doppio vincolo: paesaggistico e archeologico. Secondo l’Amministrazione, l’opera avrebbe comportato un incremento della superficie utile lorda e, soprattutto, sarebbe stato realizzato in assenza di autorizzazione paesaggistica, da cui l'ordine di demolizione.
Il ricorrente sosteneva che l’intervento rientrasse pienamente nell’ambito dell’edilizia libera, richiamando l’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del Testo Unico Edilizia, introdotto dall’art. 33-quater della legge n. 142/2022. Inoltre, sottolineava che il profilo paesaggistico fosse irrilevante, trattandosi di contestazione fondata esclusivamente su presunte violazioni urbanistiche, e che fosse comunque in corso una procedura di accertamento postumo di compatibilità paesaggistica ex art. 167 del d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio)..
Edilizia libera: gli interventi assentiti
L’art. 6, del d.P.R. n. 380/2001 disciplina gli interventi considerati attività edilizia libera. In particolare, la lett. b-bis) del comma 1, introdotta dalla legge n. 142/2022, stabilisce che sono realizzabili senza titolo abilitativo le: “vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, […] purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e superfici […]”.
Con il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, conv. in legge n. 105/2024), la norma è stata ulteriormente rafforzata, confermando la natura accessoria, reversibile e a impatto ridotto di tali strutture, ma ribadendo espressamente la necessità del rispetto delle altre normative di settore.
Infatti, lo stesso comma 1 premette che sono eseguibili senza titolo abilitativo gli interventi elencati, “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, […] delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42”.
Dunque, l’intervento potrà anche rientrare nella categoria dell’edilizia libera, ma resta soggetto alla disciplina vincolistica se realizzato in contesti tutelati.
VEPA in area vincolata: serve l'autorizzazione paesaggistica
Spiega quindi il giudice amministrativo che la presenza di vincoli paesaggistici e archeologici costituisce elemento essenziale del provvedimento, che si fonda sull’assenza di qualunque titolo edilizio in un’area soggetta a tutela. L’aspetto centrale non è se l’opera configuri o meno edilizia libera in senso urbanistico, ma la violazione della disciplina vincolistica che impone l’autorizzazione paesaggistica anche per interventi minori.
Infatti, come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, “ai fini dell’irrogazione della sanzione ripristinatoria, rileva che l’intervento sia stato posto in essere in zona vincolata e in carenza assoluta di titolo, sia sotto il profilo paesaggistico che urbanistico”. In simili ipotesi, l’Amministrazione ha l’obbligo di intervenire con ordinanza di demolizione ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001.
Per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica in aree vincolate, vige un principio di indifferenza del titolo necessario all'esecuzione dell'intervento. Il potere repressivo è infatti legittimo a prescindere, appunto, dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l'intervento edilizio nella zona vincolata.
La sanzione demolitoria non ammette alcun tipo di deroga e opera d'ufficio, senza che l'amministrazione comunale debba ritenersi gravata di verificare l'eventuale possibilità di sanatoria delle opere in questione, tramite il coinvolgimento delle amministrazioni preposte alla tutela degli interessi paesaggistico-ambientali.
La sentenza del TAR
Il TAR ha quindi rigettato il ricorso, confermando che l’installazione di una VEPA in area vincolata:
- non può considerarsi automaticamente assentibile in assenza di autorizzazione;
- anche a volerla considerare edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. b-bis), l’intervento resta subordinato al preventivo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo;
- il ricorso alla SCIA non è idoneo ad esonerare dall’obbligo di acquisire il parere vincolistico.
Il principio è chiaro: il regime di edilizia libera non neutralizza l’obbligo di tutela paesaggistica. Né può essere invocata la sanatoria postuma senza l’effettivo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica da parte della Soprintendenza.
Documenti Allegati
Sentenza