SCIA e mutamento di destinazione d’uso: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti del potere comunale

Il Consiglio di Stato chiarisce che un obbligo dichiarato in SCIA non preclude variazioni successive se compatibili con il piano urbanistico: nessun mutamento rilevante senza passaggio tra categorie funzionali.

di Redazione tecnica - 29/05/2025

È possibile contestare ex post un mutamento di destinazione d’uso se l’immobile mantiene una destinazione mista già assentita? Un obbligo dichiarato nella SCIA può vincolare irreversibilmente il futuro utilizzo degli spazi? E quando un intervento edilizio configura davvero un cambio d’uso urbanisticamente rilevante?

SCIA e mutamento di destinazione d’uso: interviene il Consiglio di Stato

A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2924 del 4 aprile 2025, affrontando un caso in cui un’amministrazione comunale ha annullato in autotutela alcune SCIA edilizie relative a interventi su un immobile legittimamente destinato a usi misti (commerciale e turistico-ricettivo).

Le SCIA erano state presentate per:

  • adeguamenti interni e impiantistici;
  • la realizzazione di 30 camere d’albergo al posto di 15 preesistenti, mediante trasformazione di spazi adibiti a uffici e appartamento del custode;
  • l’apertura di una palestra e un bar;
  • la regolarizzazione di una scala esterna;
  • attività accessorie di fitness e servizi connessi.

Secondo il Comune, tali interventi violavano un obbligo precedentemente assunto dal privato in una SCIA del 2017, con cui si dichiarava l’uso esclusivamente ricettivo di alcune porzioni dell’immobile. Le modifiche, secondo l’ente, configuravano un mutamento di destinazione d’uso non conforme al piano urbanistico.

Tesi respinta dal Consiglio di Stato, che ha ritenuto gli annullamenti comunali privi di fondamento sia sotto il profilo urbanistico sia procedurale.

I principi affermati dal Consiglio di Stato

La sentenza offre importanti chiarimenti sulla corretta applicazione dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e sul valore giuridico delle dichiarazioni allegate alla SCIA:

  • nessun vincolo irrevocabile da obblighi dichiarati in SCIA: l’allegazione di un atto unilaterale d’obbligo alla SCIA non preclude al titolare del titolo edilizio la possibilità di modificare successivamente la destinazione d’uso, purché nel rispetto dello strumento urbanistico;
  • prevalenza delle categorie funzionali e delle superfici utili: l’edificio risultava legittimamente destinato a usi misti (commerciale e turistico-ricettivo). La trasformazione di superfici accessorie (depositi, pasticceria, ecc.) in SPA, palestra o bar non ha inciso sulla destinazione prevalente né ha comportato passaggio tra categorie urbanistiche autonome;
  • valutazione oggettiva dell’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001: il mutamento d’uso è urbanisticamente rilevante solo se avviene tra le categorie di cui all’art. 23-ter: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale, commerciale, rurale. Il criterio guida è quello della destinazione prevalente, determinata in base alla superficie utile;
  • illegittimo l’annullamento tardivo senza motivazione di pubblico interesse: le SCIA annullate erano state presentate via PEC in modo valido e nei termini. Il provvedimento comunale è intervenuto oltre i 30 giorni previsti dall’art. 19, comma 6-bis della Legge 241/1990 ed era privo di motivazione sull’interesse pubblico. Il silenzio-assenso risultava quindi consolidato.

Conclusioni

La sentenza ribadisce alcuni principi fondamentali per l’operatività degli strumenti edilizi:

  • la SCIA è titolo abilitativo a tutti gli effetti, ma la validità non può essere inficiata da un obbligo dichiarato unilateralmente se non vi è contrasto con il piano urbanistico;
  • il mutamento d’uso va valutato sulla base della destinazione prevalente dell’immobile, non sulla semplice variazione di funzione di singole unità interne;
  • l’annullamento in autotutela richiede il rispetto di termini e una motivazione concreta sull’interesse pubblico attuale.

La decisione conferma, dunque, che non è possibile utilizzare strumentalmente l’atto unilaterale allegato alla SCIA per negare ex post trasformazioni compatibili con il quadro normativo. Ogni valutazione deve fondarsi su dati oggettivi e criteri tecnico-giuridici corretti.

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