Bonus Facciate e lavori incompiuti: l’impresa non può invocare l’onerosità sopravvenuta
Una sentenza del Tribunale di Imperia chiarisce che l’impossibilità di cedere i crediti non giustifica l’inadempimento: impresa responsabile, ma committente esposto al rischio fiscale
Con la sentenza n. 257 del 12 maggio 2025 il Tribunale di Imperia offre un’importante chiave interpretativa su due snodi sempre più ricorrenti nei contenziosi legati all’edilizia agevolata: da un lato, l’invocata eccessiva onerosità sopravvenuta come giustificazione per l’inadempimento da parte dell’impresa appaltatrice; dall’altro, la richiesta del condominio di essere manlevato rispetto ai potenziali effetti fiscali sfavorevoli generati dal mancato completamento dell’opera.
In entrambi i casi, la decisione si distingue per equilibrio: non assolve l’impresa, che resta pienamente responsabile per il mancato rispetto del contratto, ma non avalla neppure la pretesa del committente di essere del tutto liberato dagli effetti della cessione del credito già comunicata all’Agenzia delle Entrate.
Una sentenza dunque che fornisce un orientamento realistico, utile sia a livello progettuale che contrattuale, per chi opera nell’ambito dei bonus edilizi, come appaltatori, progettisti o amministratori.
Il fatto: un appalto da Bonus Facciate rimasto incompiuto
Il caso nasce da un contratto di appalto stipulato nel 2021 tra un condominio e una società, avente a oggetto lavori con accesso al Bonus Facciate 90%. Il pagamento era strutturato in parte tramite bonifico (10%) e in parte con cessione del credito d’imposta da parte dei singoli condomini (90%).
I lavori non sono mai stati completati: alla data del 9 ottobre 2023 risultava eseguito solo il 25% dell’intervento, nonostante proroghe e accordi integrativi. Il condominio ha pertanto attivato la procedura di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. e, decorso inutilmente il termine, ha chiesto la risoluzione per grave inadempimento.
Le richieste contrapposte delle parti
Il condominio attore ha chiesto la risoluzione del contratto e degli atti collegati, con condanna alla restituzione delle somme anticipate, al pagamento di penali, e al risarcimento per la mancata fruizione dell’incentivo fiscale. In via subordinata, ha chiesto almeno il rimborso delle somme versate direttamente tramite bonifico.
Ha inoltre avanzato la richiesta che la ditta appaltatrice provvedesse alla revoca delle cessioni del credito già comunicate all’Agenzia delle Entrate, assumendosi ogni conseguenza fiscale derivante da un eventuale accertamento tributario in capo ai singoli condomini.
La società convenuta ha riconosciuto l’inadempimento, ma ha tentato di giustificarlo invocando la sopravvenuta impossibilità di cedere i crediti fiscali, dovuta a modifiche normative che, a suo dire, avevano fatto venir meno la “causa concreta” del contratto, rendendolo eccessivamente oneroso.
La manleva fiscale invocata dal condominio
Tra le domande più innovative, spicca quella relativa alla manleva fiscale: il condominio chiedeva che, in caso di revoca del beneficio da parte dell’Agenzia delle Entrate (perché l’intervento era incompiuto), la società appaltatrice si assumesse la responsabilità economica delle imposte, delle sanzioni e degli interessi eventualmente richiesti ai singoli condomini.
La richiesta comprendeva anche l’obbligo per la ditta di attivarsi presso l’Agenzia delle Entrate per revocare le cessioni già trasmesse e non più giustificate da prestazioni effettive. Nelle conclusioni dell’attore si legge infatti: «[…] oltre per la condanna a procurare la restituzione in favore del Condominio e/o dei singoli condomini dei crediti oggetto di cessione e/o comunque la revoca di tali cessioni rendendo edotta di ciò l’Agenzia delle Entrate […]».
Nonostante ciò il giudice, pur riconoscendo i presupposti della risoluzione contrattuale, non accoglie questa pretesa, limitandosi a una condanna restitutoria e risarcitoria. Nel dispositivo non compare alcun obbligo specifico di attivazione presso l’Agenzia, segno che il condominio – pur vittorioso – non è stato considerato esente da responsabilità nei confronti del fisco.
L’eccessiva onerosità non esonera dall’inadempimento
Il punto giuridicamente più rilevante della sentenza è rappresentato dal rigetto dell’eccezione di eccessiva onerosità sopravvenuta sollevata dall’impresa appaltatrice. La ditta, di fronte all’impossibilità di monetizzare i crediti fiscali ricevuti a titolo di pagamento, ha invocato l’art. 1467 c.c., chiedendo di essere esonerata da responsabilità in quanto colpita da eventi normativi imprevedibili.
Il giudice ha però escluso in modo netto tale linea difensiva, chiarendo che le difficoltà di accesso al mercato della cessione del credito non integrano un’impossibilità giuridica o materiale, ma piuttosto un rischio d’impresa pienamente prevedibile e contrattualmente assumibile.
La motivazione della sentenza sottolinea che l’inadempimento è stato volontario, non determinato da cause di forza maggiore, e che la mancata riuscita della strategia finanziaria dell’appaltatore non è opponibile al committente, che aveva correttamente adempiuto le proprie obbligazioni.
Si legge infatti che “la circostanza di non essere riuscita a cedere i crediti fiscali acquisiti, sono fatti irrilevanti e non opponibili al Condominio”.
In aggiunta, è stato respinto anche l’argomento secondo cui il condominio non avrebbe subito un danno patrimoniale, in quanto una parte dei lavori era comunque stata eseguita. Il Tribunale ha ritenuto pienamente sussistente il danno, non solo per i costi sostenuti, ma soprattutto per la perdita definitiva del beneficio fiscale, valutata in via equitativa.
In definitiva, la sentenza n. 257/2025 rappresenta un precedente importante per il contenzioso in materia di bonus edilizi: l’impossibilità di sfruttare la cessione del credito non può giustificare l’inadempimento contrattuale, e, allo stesso tempo, il condominio non può scaricare integralmente sul fornitore i rischi fiscali derivanti dalla mancata ultimazione delle opere.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia e
contenziosi
www.cristianangeli.it
Documenti Allegati
Sentenza Tribunale Imperia 12 maggio 2025, n. 257