Stato legittimo di un immobile: un piano diverso dall'agibilità

È possibile ordinare la demolizione per il cambio di destinazione d'uso di un immobile munito del crisma della legittimità ma eventualmente privo dell’agibilità? Ne parla il TAR in un'interessante sentenza

di Redazione tecnica - 30/05/2025

Quando può ritenersi legittimo un cambio di destinazione d’uso realizzato nel tempo mediante titoli successivi? È sufficiente la planimetria catastale di primo impianto a documentare lo “stato legittimo”? Qual è il confine tra legittimità edilizia e agibilità igienico-sanitaria?

Stato legittimo, destinazione d'uso e agibilità: interviene il TAR

Sono tanti e interessanti i quesiti davanti a cui pone il caso affrontato dal TAR Lazio con la sentenza del 14 aprile 2025, n. 7297, nell’ambito di un contenzioso relativo al cambio di destinazione d’uso, da magazzino a ufficio (cat. A/10), di un seminterrato che originariamente aveva destinazione abitativa.

Secondo i ricorrenti, il mutamento non poteva essere assentito e l’Amministrazione aveva illegittimamente revocato l’ordine di demolizione, concedendo anche il nulla osta all’accertamento di conformità edilizia per opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 22 L.R. Lazio n. 15/2008.

In particolare, si contestava che l’Amministrazione avrebbe basato il provvedimento esclusivamente su planimetrie di impianto, omettendo di valutare le altre fonti probatorie previste dall’art. 9-bis TUE.

Stato legittimo: come dimostrarlo

Il TAR Lazio ha ritenuto infondate le censure, richiamando l’art. 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), applicabile ratione temporis al caso di specie, ovvero prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024 (c.d. Decreto Salva Casa).

In particolare si definisce lo stato legittimo come la condizione dell’immobile risultante dai seguenti elementi:

  • titolo edilizio che ne ha previsto la costruzione o ne ha legittimato la stessa;
  • ultimo titolo che ha disciplinato un intervento edilizio successivo;
  • in via sussidiaria, dati catastali di primo impianto o altri atti pubblici o privati con data certa.

Con l’entrata in vigore della nuova normativa, la disciplina è stata modificata, confermando la possibilità di dimostrare lo stato legittimo tramite:

  • titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa (comprese eventuali sanatorie);
  • oppure dal titolo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi;
  • eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Nella versione dell'art. 9-bis precedente viene specificato che per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile:

  • dalle informazioni catastali di primo impianto;
  • da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza;
  • e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In questo quadro, la planimetria catastale di impianto dimostrava l'originaria destinazione d’uso residenziale, successivamente modificata con DIA e SCIA, in un processo pienamente documentato e coerente con la disciplina edilizia vigente.

In particolare il TAR ha ricostruito l’intera sequenza urbanistica:

  • cambio di destinazione da “magazzino” a “residenziale”, in linea con la planimetria originaria tramite DIA;
  • cambio da “residenziale” a “direzionale privata”, con esecuzione di opere di manutenzione straordinaria tramite SCIA alternativa.

La relazione tra agibilità e legittimità

Un altro punto del ricorso verteva sulla presunta assenza dei requisiti igienico-sanitari, con riferimento a una abitabilità del 1929 non più conforme alle norme attuali.

Anche su questo punto il TAR ha fornito chiarimenti fondamentali, specificando che la legittimità edilizia e l’agibilità sono piani distinti:

  • la prima rileva ai fini dell’ordine di demolizione;
  • la seconda riguarda l’uso dell’immobile.

La legittimità urbanistico – edilizia, ove non sussistente, viene stigmatizzata con l’ordine di demolizione; requisiti di abitabilità e agibilità, invece, prescindendo dallo stato legittimo dell’immobile e lungi dal poter innescare, in caso di insussistenza, un’ordinanza demolitoria, sono il presupposto per lo svolgimento delle attività oggetto della destinazione d’uso.

Come specificato nella sentenza, può accadere che un immobile sia munito del crisma della legittimità ai sensi dell’art. 9-bis TUE, ma risulti comunque privo dell’agibilità, per cui l’Amministrazione, pur non potendo procedere alla sua demolizione, può tuttavia impedire al proprietario di svolgere l’attività cui esso è destinato.

Nel caso in esame, l’ordine di demolizione era basato sull’erronea convinzione dell’assenza del titolo di legittimazione per il cambio d’uso. Tale presupposto è venuto meno, e con esso cadono le ulteriori contestazioni, comprese quelle igienico-sanitarie al riguardo.

Infine, conclude il TAR respingendo il ricorso, il cambio di destinazione d’uso per i seminterrati nella zona interessata erano consentiti dal regolamento edilizio vigente, sia verso usi abitativi sia verso destinazioni a servizi (uffici, studi professionali, attività terziarie).

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