Cedolare secca: le penali sul contratto vanno tassate?
L'effettiva applicazione di clausole penali al conduttore va sottoposta a imposta di registro? Ecco la risposta dell'Agenzia delle Entrate
Cosa accade se in un contratto di locazione soggetto a cedolare secca viene inserita una clausola penale? Bisogna pagare l’imposta di registro? O questa viene assorbita dal regime sostitutivo?
Cedolare secca: la tassazione delle clausole penali
Sono questi gli interrogativi al centro della risposta dell’Agenzia delle Entrate del 29 maggio 2025, n. 146 con cui l’Amministrazione finanziaria ha chiarito definitivamente il trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, delle clausole penali inserite nei contratti di locazione abitativa regolati dalla cedolare secca.
L’istante intendeva stipulare un contratto di locazione abitativa (categoria catastale A/3), con durata 4+4 e opzione per la cedolare secca ex art. 3, comma 11, d.lgs. n. 23/2011.
Nel contratto era prevista una clausola penale che stabiliva, in caso di ritardata riconsegna dell’immobile, l’obbligo per il conduttore di versare:
- un importo pari al canone mensile per ogni mese di occupazione senza titolo;
- una somma di 10 euro per ogni giorno di ritardo.
Da qui il dubbio: tale clausola penale, inserita in un contratto con cedolare secca, deve essere soggetta a imposta di registro autonoma (in particolare l’imposta fissa di 200 euro prevista per gli atti sottoposti a condizione sospensiva) oppure no?
La risposta del Fisco
L’Agenzia, richiamando ampia giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affermato un principio fondamentale: la clausola penale non ha una causa autonoma, ma è strettamente accessoria al contratto cui accede. Non può sopravvivere se il contratto viene meno, né essere separata dall’obbligazione principale.
In ambito fiscale, ciò si traduce in due effetti:
- la clausola penale non genera un autonomo obbligo impositivo di registro;
- e il contratto è soggetto a cedolare secca, e quindi beneficia dell’esenzione dall’imposta di registro e di bollo, anche la clausola penale segue la medesima sorte.
Clausola penale: funzioni e applicazione per contratti a cedolare secca
Dal punto di vista civilistico, la clausola penale è uno strumento di rafforzamento dell’obbligazione principale: disincentiva l’inadempimento e predetermina il danno, senza necessità di prova. Ma proprio perché non ha “vita propria” rispetto al contratto, spiega il Fisco, non si presta a essere trattata come un atto negoziale separato ai fini tributari.
Tenendo conto che l’opzione per la cedolare secca comporta l’esenzione:
- dall’IRPEF sul canone di locazione;
- dall’imposta di registro (sia sull’atto principale che su proroghe e risoluzioni);
- dall’imposta di bollo,
poiché la clausola penale non è un atto autonomo, non può essere colpita da imposizione separata.
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