Terzo condono edilizio: il Consiglio di Stato ribadisce i limiti in caso di vincoli paesaggistici
È possibile ottenere la sanatoria per nuovi volumi quando il vincolo sia stato apposto successivamente alla costruzione degli immobili? Ecco la risposta di Palazzo Spada
È possibile ottenere il condono edilizio se l’immobile si trova in un’area vincolata? Cosa succede se il vincolo è stato formalmente perimetrato solo dopo la costruzione e la presentazione dell’istanza? E il silenzio dell’amministrazione può essere interpretato come un tacito assenso?
Il Consiglio di Stato ha risposto con nettezza a queste domande nella sentenza del 29 maggio 2025, n. 4703, chiarendo nuovamente i confini entro cui si muove la normativa condonistica in caso di aree sottoposte a vincoli.
Condono edilizio in area vincolata: niente sanatoria per nuovi volumi
Il caso riguarda l’appello proposto contro il diniego di sanatoria edilizia per due immobili residenziali, di circa 63 e 76 mq, realizzati in un’area successivamente rientrata nel perimetro di un Parco Naturale Regionale quindi sottoposta a vincoli.
Secondo i ricorrenti, dato che gli edifici erano stati costruiti precedentemente, il vincolo non avrebbe potuto rilevare nel rilascio del condono ai sensi del D.L. n. 269/2003, convertito con legge n. 326/2003 (c.d. “Terzo Condono Edilizio”), quando invece le istanze erano state rigettate.
Trattandosi di un vincolo sopravvenuto, la richiesta di sanatoria, correttamente presentata nel 2004, non avrebbe potuto rigettato, con formazione del titolo edilizio per silentium, per mancata pronuncia entro i termini previsti dalla legge.
Una tesi che non ha convinto Palazzo Spada. In primo luogo, i giudici hanno accertato l’esistenza di plurimi vincoli già preesistenti al 2004, ben anteriori al vincolo legato al parco. In particolare, si è dato atto della presenza:
- di un vincolo paesaggistico apposto con D.M. 22 maggio 1985, ai sensi dell’art. 136 del Codice dei beni culturali;
- della fascia di rispetto rientrante tra le aree tutelate ex art. 142 del Codice;
- di un vincolo derivante dal Piano Territoriale Paesistico.
In sostanza, anche a voler escludere la rilevanza del vincolo citato nel contenzioso, la presenza degli altri tre era sufficiente a precludere ogni forma di sanatoria.
Aree vincolate: quando il condono non è possibile
Il Consiglio ha ribadito come in presenza di vincoli paesaggistici, la disciplina di riferimento (art. 32 d.l. 269/2003 e art. 167 del d.lgs. 42/2004) esclude espressamente il perfezionarsi del condono per silenzio-assenso. Ne consegue che la mera presentazione dell’istanza e il pagamento dell’oblazione non bastano a far nascere un titolo edilizio se l’area è soggetta a tutela.
L’appellante aveva invocato anche l’applicazione della disciplina sull’autorizzazione paesaggistica postuma per vincoli sopravvenuti, introdotta dalla legge regionale Lazio n. 1/2020. Il Collegio ha tuttavia chiarito che tale meccanismo non può trovare applicazione nei casi – come quello in esame – in cui l’intervento risulta comunque incompatibile con la normativa urbanistica e i vincoli paesaggistici vigenti, anche se sopravvenuti.
Trova infatti applicazione anche il comma 4 dell’art. 167 del Codice dei Beni Culturali, che esclude l’ammissibilità di una sanatoria postuma, nel caso in cui sull’area protetta vengano realizzati nuovi volumi, in contrasto con le vigenti normativa urbanistica e pianificazione.
Non solo: l’insistenza, sull’area, di vincoli sia pre-esistenti che sopravvenuti precludono in radice l’operatività della normativa condonistica, rendendo non necessario né utile un approfondimento istruttorio o l’espressione di valutazioni di merito da parte dell'Amministrazione.
Conclusioni
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la linea interpretativa più stringente in materia di condono edilizio, che esclude spazi di elasticità nei confronti di manufatti realizzati in aree vincolate. Quando i vincoli sono preesistenti – anche se non sempre formalmente perimetrati – la sanatoria non può essere concessa, senza che si possa fare valere il silenzio-assenso né invocare l’autorizzazione paesaggistica postuma.
Documenti Allegati
Sentenza