Recupero sottotetti, ristrutturazione edilizia e vincoli urbanistici: interviene il Consiglio di Stato

Il caso: le opere autorizzate e il contesto urbanistico

Il titolo edilizio oggetto di controversia autorizzava una serie di interventi edilizi in zona A, comprendenti modifiche interne, cambio d’uso e interventi strutturali con aumento delle altezze. In particolare, le opere prevedevano:

• trasformazione funzionale del piano terra da residenziale a commerciale (pizzeria);
• modifiche interne al piano primo;
• ricostruzione della copertura con aumento dell’altezza alla gronda di 60 cm e al colmo di 18 cm;
• realizzazione di un abbaino e inserimento di cordoli in sommità.

Tutte le opere venivano giustificate dall’amministrazione comunale come necessarie per esigenze funzionali e di adeguamento sismico.

Il fabbricato, però, si trovava in una zona A ai sensi del d.m. 1444/1968, per la quale le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore ammettevano esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, escludendo ristrutturazioni e mutamenti di destinazione d’uso.

Il giudizio di primo e secondo grado

Il ricorso veniva inizialmente respinto dal TAR, che aveva ritenuto il permesso legittimo sulla base di alcune considerazioni:

• la modifica della copertura e l’inserimento del cordolo sismico erano stati qualificati come interventi non comportanti nuova volumetria né impatto significativo;
• l’abbaino veniva considerato elemento accessorio e compatibile;
• il mutamento di destinazione d’uso era ritenuto non incompatibile con le previsioni urbanistiche.

La pronuncia del TAR è stata però smentita in secondo grado. Il Consiglio di Stato ha, infatti, accolto l’appello e annullato il titolo abilitativo, rilevando:

• qualificazione edilizia errata: le opere eseguite non potevano essere ricondotte alla manutenzione ordinaria o straordinaria, ma costituivano una vera e propria ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001;
• violazione della disciplina urbanistica: la zona omogenea A, secondo le NTA del PRG, ammette esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria, escludendo espressamente qualsiasi intervento più invasivo, incluso il cambio d’uso;
• inidoneità del cordolo sismico a giustificare la sopraelevazione: le prescrizioni delle NTC, pur finalizzate alla sicurezza strutturale, non possono derogare alla normativa urbanistica, che resta vincolante;
• mancata valutazione della compatibilità urbanistica da parte dell’amministrazione: il titolo rilasciato non dimostrava un’effettiva coerenza con le prescrizioni di zona e si poneva in netto contrasto con il piano regolatore.

In conclusione, i giudici hanno annullato il permesso di costruire e tutti gli atti conseguenti.

Conclusioni

Il nuovo intervento del Consiglio di Stato conferma un principio spesso trascurato nella prassi edilizia: la conformità urbanistica è presupposto imprescindibile per il rilascio del titolo abilitativo. Non può essere derogata per esigenze tecniche, né superata da letture estensive delle definizioni funzionali.

Adeguamento sismico, miglioramento delle condizioni d’uso, aggiornamento tecnologico: tutte esigenze legittime, ma che devono confrontarsi – e non eludere – i limiti imposti dagli strumenti urbanistici.

Un ulteriore segnale, se mai ce ne fosse bisogno, che la riforma della normativa edilizia non può più attendere. Serve un impianto chiaro, armonico e coerente, che consenta di garantire sicurezza, legalità e qualità urbana, partendo da un metodo condiviso e affidandosi alle competenze tecniche di chi conosce davvero il territorio.