Cambio di destinazione d’uso del sottotetto: il TAR Campania chiarisce i limiti per l’Amministrazione

Il principio affermato dal TAR: il difetto di motivazione e la corretta applicazione dell’art. 23-ter TUE

Su questo punto il TAR Campania è stato netto: l’ordinanza comunale risulta viziata da un evidente difetto di istruttoria e di motivazione, non essendo stati forniti elementi concreti in grado di dimostrare un effettivo mutamento della destinazione d’uso del sottotetto, né il passaggio a una diversa categoria funzionale, come richiesto dall’art. 23-ter del TUE.

Richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cons. Stato, VII, n. 710/2023), il TAR ha ribadito che il cambio di destinazione d’uso rilevante richiede il passaggio tra categorie funzionali autonome e non omogenee e che tale mutamento deve essere provato attraverso opere idonee e funzionali a consentire il nuovo utilizzo, con conseguente impatto sul carico urbanistico.

Nel caso esaminato:

• non risultava eseguita alcuna opera funzionale a consentire un utilizzo diverso da quello previsto dal titolo legittimante (assenza di servizi igienici, cucina, incremento volumetrico o modifiche delle altezze);
• non era stato accertato, nemmeno in sede di sopralluogo, un uso residenziale di fatto;
• la sola realizzazione di un diverso pianerottolo di accesso al sottotetto non è risultata sufficiente a configurare un “organismo edilizio autonomamente utilizzabile”.

Inoltre, il TAR ha chiarito che la mera presenza di tramezzature interne, per quanto non assentite, non integra di per sé un cambio di destinazione d’uso, né rappresenta un elemento in grado di giustificare l’applicazione dell’art. 31 TUE, in assenza di una motivazione specifica che dimostri l’incidenza urbanistica della difformità.

In definitiva, il Collegio ha escluso che, nel caso concreto, fossero ravvisabili gli estremi di un “organismo edilizio integralmente diverso” per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione rispetto a quanto assentito, né l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti autorizzati. Pertanto, l’ordine di demolizione è stato annullato per carenza di istruttoria e motivazione.

Il principio più ampio: il ruolo dell’Amministrazione e l’onere probatorio

La sentenza ribadisce un principio fondamentale che vale ben oltre il caso specifico del sottotetto: quando si contesta un cambio di destinazione d’uso rilevante, l’Amministrazione è tenuta a fornire una motivazione puntuale e un’istruttoria rigorosa, che dimostri:

• quali opere siano state realizzate per consentire il nuovo utilizzo;
• come tali opere incidano concretamente sul carico urbanistico;
• in che misura sia avvenuto il passaggio a una diversa categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter TUE.

Non basta richiamare genericamente la nozione di “organismo edilizio autonomamente utilizzabile”, né è sufficiente affidarsi a presunzioni o a rilievi non documentati. La giurisprudenza è chiara: la destinazione d’uso di un immobile è quella risultante dai titoli abilitativi e dagli atti amministrativi pubblici, non da un uso di fatto non supportato da elementi oggettivi.

Considerazioni operative

Per i tecnici, questa sentenza rappresenta un importante punto di riferimento:

• l’Amministrazione non può automatizzare l’applicazione dell’art. 31 TUE in presenza di presunti usi difformi, senza dimostrare il passaggio tra categorie funzionali;
• il recupero dei sottotetti richiede sempre attenzione, sia in sede progettuale che in caso di contestazioni, ma è essenziale distinguere tra difformità meramente interne e veri e propri cambi di destinazione d’uso rilevanti;
• per il tecnico incaricato della difesa del privato, la giurisprudenza offre ormai argomenti solidi per contrastare provvedimenti demolitori privi di adeguato supporto istruttorio.

Conclusioni

La sentenza del TAR Campania conferma l’importanza di un approccio rigoroso e motivato da parte della Pubblica Amministrazione nel sanzionare i presunti cambi di destinazione d’uso dei sottotetti. Non ogni utilizzo difforme, non ogni tramezzatura, non ogni nuova distribuzione interna può giustificare un ordine di demolizione, se non supportato da prove concrete e da un’attenta applicazione dell’art. 23-ter TUE.

Va inoltre rilevato che la riformulazione dell’art. 23-ter, introdotta con la Legge n. 105/2024 (Salva Casa), ha certamente migliorato la disciplina relativa ai cambi di destinazione d’uso, sia orizzontali che verticali, distinguendo con maggiore chiarezza tra i casi con opere e quelli senza opere. Restano tuttavia criticità operative da risolvere, in particolare per quanto riguarda i cambi d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, che il nuovo comma 1-quater rimette alla disciplina regionale, generando un quadro ancora frammentato e disomogeneo.