Recupero abitativo: quando è qualificabile come ristrutturazione edilizia?
La Regione Siciliana chiarisce l’ambito di applicabilità della Legge n. 16/2016 sul recupero ai fini abitativi di edifici esistenti, alla luce della novella introdotta dalla L.R. n. 19/2023
Termine di ultimazione delle opere, edifici condonati, concetto di edificio esistente, ambito di applicazione della normativa: sono diversi gli aspetti relativi agli interventi di recupero abitativo, qualificabili come ristrutturazione edilizia, sui quali il Dipartimento Urbanistica dell’Assessorato Territorio e Ambiente della Regione Siciliana ha fornito dei chiarimenti con la comunicazione dell’11 febbraio 2025, prot. 2354.
Recupero abitativo edifici esistenti: ambito di applicazione in Sicilia
A essere interessato è l'art. 5, comma 1, legge regionale 10 agosto 2016. n. 16, il quale dispone che:
"1) le opere di recupero volumetrico ai fini abitativi dei sottotetti, delle pertinenze, dei locali accessori, degli interrati e dei seminterrati e degli ammezzati aventi altezza minima di m. 2,20 esistenti alla data del 31 dicembre 2023 purché realizzati inforza di regolare titolo edilizio alla medesima data inclusi quelli regolarizzati attraverso sanatorie edilizie rilasciate ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e successive modificazioni, segnalazioni certificate di inizio attività in sanatoria. fatta eccezione per le pertinenze relative ai parcheggi di cui all'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 e all'articolo 31 della legge regionale 26 maggio 1973, n. 21, costituiscono opere di ristrutturazione edilizia”.
Sul punto, il Dipartimento specifica quanto novellato dalla Legge Regionale 11 luglio 2023, all’art. 19, n° 8, rubricato “Opere di recupero volumetrico a fini abitativi”, il quale recita:
“1. AI punto 1) della lettera d) del comma 1 dell'articolo 5 della legge regionale 10 agosto 2016, n. 16 e successive modificazioni, le parole "30 giugno 2023" sono sostituite dalle parole "31 dicembre 2023".
Ne deriva che le disposizioni si applicano ad opere di recupero per edifici esistenti e/o sanati al 31 dicembre 2023.
Immobili condonati
In riferimento agli immobili oggetto di condono edilizio e quindi, alla legittimità o meno di estendere eventualmente a questi ultimi edifici il concetto di “recupero abitativo”, è risolutivo quanto disposto dal Testo Unico Edilizia all’art. 9-bis, comma 1 -bis che, recepito in Sicilia dalla legge regionale 10 agosto 2016, n. 16, dispone lo stato legittimo dell'immobile nei seguenti termini:
“Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello ((rilasciato o assentito,)) che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, ((a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi)), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
La norma nazionale è stata infatti concepita alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 238/2000, che ha posto definitivamente la parola fine a discriminazioni tra proprietari di fabbricati condonati e quelli di fabbricati regolarmente assentiti.
Secondo il Dipartimento è ragionevole che l'istituto del recupero abitativo si estenda agli immobili legittimati da qualsivoglia titolo abilitativo purché quest'ultimo sia anteriore alla data del 31 dicembre 2023.
Nozione di edificio esistente
Sulla nozione di “edificio esistente”, si evidenzia che esso deve essere completo in ogni sua parte e assistito da relativa agibilità. Questo perché il “recupero abitativo” sottende a spazi da recuperare, quindi esistenti alla data del 31 dicembre 2023 e che potranno, a certe condizioni, essere adibiti come abitativi.
In riferimento poi, alla definizione di “ristrutturazione edilizia” ex art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, così come recepito in Sicilia con legge regionale 10 agosto 2016, n. 16, non si ritiene che possano esserci limiti di applicazione all'istituto del recupero abitativo, se riguarda edifici oggetto di ristrutturazione edilizia così come disciplinata dalla norma citata.
Resta pur sempre inteso il limite temporale invalicabile del 31 dicembre 2023.
Casi di inapplicabilità
Infine, tutto ciò che non è soggetto a deroga è esplicitamente indicato al n. 6 dell'art. 5, comma 1, lett. d) tenendo conto che il regime derogatorio descritto al n. 4 appare tranciante nel suo contenuto: “il recupero abitativo delle pertinenze, dei locali accessori, degli interrati e dei seminterrati e degli ammezzati aventi altezza minima di m. 2,20 è consentito in deroga alle norme vigenti".
Queste disposizioni, conclude l’Assessorato, prevalgono sulle norme regolamentari che possano essere in contrasto con esse.
Documenti Allegati
Comunicazione