Condono edilizio e limiti volumetrici: la Cassazione sulla sanatoria condizionata

Secondo Condono Edilizio: cosa prevede la normativa

L’art. 39 della L. 23 dicembre 1994, n. 724, prevede l'applicabilità delle disposizioni in materia di condono edilizio dettate dalla Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e ss.mm.ii. alle opere abusive che:

• risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993;
• non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria;
• ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi;

La disposizione consente quindi la sanatoria delle sole opere ultimate al 31 dicembre 1993, non essendo ovviamente consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi, per renderli conformi alla disciplina.

Le uniche possibilità di successivo intervento sugli stessi, non incompatibili con il condono, sono quelle previste:

• dall'art. 35, comma 14, L. n. 47 del 1985 (modesti lavori di rifinitura delle opere abusive);
• dall'art. 43, comma 5, della stessa legge, che consente le opere strettamente necessarie a rendere gli edifici funzionali qualora i manufatti non siano stati completati per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali.

No a lavori ex post per ottenere la sanatoria

Ammettere lavori di qualsivoglia tipo, che modifichino il manufatto abusivo, al fine di rendere sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle opere, ciò che certamente in quel tempo non lo sarebbe stato, costituisce indebito aggiramento della disciplina legale, poiché sposta arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusivi.

Si tratta di un principio che vale:

• per ogni tipo di intervento che tenda a mutare lo stato dei luoghi alla data ultima prevista per le tre discipline delle tre forme di condono edilizio succedutesi nel tempo;
• per interventi finalizzati a ottenere il nulla osta per completare la procedura di condono. L'autorità deputata al relativo rilascio si deve limitare a verificare la sussistenza, alla data ultima imposta per legge, dei requisiti che consentono il rilascio dell'atto di competenza;
• per le opere abusive che si vogliano sanare ex art. 36 del Testo Unico Edilizia: il requisito di doppia conformità va verificato rispetto all'opera come realizzata e accertata, senza che si possa condizionare la sanatoria ad interventi postumi, attraverso cui far rientrare attualmente l'opera nei parametri urbanistici attuali.

Dovendo valere il requisito della “doppia conformità”, l'intervento correttivo realizzato ex post rispetto alla domanda, non renderebbe mai comunque l'immobile conforme, al momento della sua realizzazione, ai parametri urbanistici vigenti.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Ricordano comunque i giudici di piazza Cavour che solo di recente, e in misura limitata, è stata introdotta una deroga al predetto principio generale di non configurabilità di sanatorie "condizionate".

Infatti, ai sensi dell'art. 36-bis del Testo Unico Edilizia di cui alla novella introdotta con D.L. n. 69/2024, convertito con legge n. 105/2024, è previsto:

• al comma 1 che “in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 34, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all'articolo 34, comma I e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile possono ottenere i/ permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32”;
• al comma 2 che “in sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria Io sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1. lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell'articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo”.

Questa disciplina, conclude la Cassazione, se da una parte consente (al ricorrere di queste condizioni) interventi edilizi successivi, specificamente impartiti, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate, comunque non consente una sanatoria parziale, ossia relativa solo ad una parte dell'opera abusiva, lasciando intatta l’altra parte.