Abusi edilizi nei centri storici vincolati: il TAR sul potere di demolizione e sui limiti della sanatoria

Prevalenza della disciplina urbanistica e paesaggistica

Dopo aver ricostruito la vicenda, i giudici del TAR Lazio hanno ribadito un principio ormai consolidato dalla giurisprudenza amministrativa: il sistema delle norme urbanistiche e paesaggistiche costituisce un quadro cogente e inderogabile all’interno del quale deve sempre collocarsi l’attività edilizia.

Nel caso di specie:

• le prescrizioni del PRG vietavano espressamente il cambio di destinazione d’uso di locali a servizio (cantine/depositi) verso destinazioni commerciali nei contesti storici di pregio. Tale divieto non è superabile nemmeno mediante successiva sanatoria o regolarizzazione;
• il Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004) richiede che ogni intervento che comporti modificazioni visive o funzionali in aree vincolate sia preventivamente autorizzato. L’omissione di tali autorizzazioni determina l’irregolarità insanabile dell’intervento.

Il rispetto integrale delle prescrizioni di PRG e dei vincoli, dunque, è condizione imprescindibile per la legittimità dell’intervento edilizio.

Natura vincolata dell’ordine di demolizione

Un ulteriore principio centrale che emerge dalla decisione riguarda il carattere vincolato dell’ordine di demolizione. Secondo il TAR:

• l’Amministrazione, una volta accertato che un intervento è stato realizzato in assenza di titolo abilitativo e in violazione di norme cogenti, non ha alcuna discrezionalità in ordine alla possibilità di non adottare l’ordine di ripristino;
• la giurisprudenza ha da tempo chiarito che in presenza di opere contrastanti con vincoli paesaggistici o norme urbanistiche inderogabili, l’ordine di demolizione rappresenta l’unico esito legittimo possibile, a garanzia della tutela del bene pubblico e dell’interesse paesaggistico/urbanistico leso.

Inoltre, la sentenza evidenzia che non è invocabile alcuna regolarizzazione in sanatoria — nemmeno facendo leva sul recente quadro introdotto dal DL "Salva Casa" — quando si è in presenza di:

• destinazioni d’uso vietate dal PRG;
• interventi incompatibili con il regime vincolistico vigente.

Ciò significa che la scelta di intervenire senza autorizzazioni o in contrasto con il PRG comporta conseguenze irreversibili, sulle quali non è realisticamente possibile costruire difese fondate su sanatorie straordinarie.

La sentenza conferma anche che l’ordine di demolizione può legittimamente essere indirizzato sia al proprietario dell’immobile che al soggetto che ha realizzato o utilizza le opere abusive. Si ribadisce quindi il principio secondo cui entrambi i soggetti hanno responsabilità in ordine alla regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile.

Tutela procedimentale e doveri motivazionali

La sentenza fornisce anche spunti molto interessanti sul rapporto tra:

• il rispetto delle garanzie procedimentali previste dalla Legge 241/1990, e
• la legittimità sostanziale degli ordini di ripristino.

Nel caso di specie, il TAR ha sottolineato che:

• l’Amministrazione deve garantire ai destinatari dei provvedimenti repressivi la possibilità di presentare osservazioni e documentazione tecnica;
• deve inoltre fornire un riscontro motivato, che sia adeguato e coerente rispetto alle osservazioni ricevute.

Tuttavia, i giudici di primo grado hanno anche chiarito che in presenza di un abuso manifesto e insanabile (violazione di norme urbanistiche e vincoli), la motivazione dell’Amministrazione può essere anche sintetica, senza la necessità di compiere una nuova istruttoria approfondita o di "ponderare" interessi che non possono prevalere sul rispetto della legalità edilizia.

In altre parole, l’Amministrazione non è obbligata a entrare nel merito delle valutazioni difensive se queste non sono giuridicamente idonee a rimuovere il contrasto tra l’intervento e le norme cogenti.

Ciò rafforza almeno due concetti fondamentali:

• la completezza e l’efficacia della documentazione difensiva devono essere fondate sul rispetto delle norme di settore;
• non è sufficiente presentare relazioni tecniche ben costruite se l’intervento rimane in contrasto con le previsioni vincolistiche e urbanistiche.

Conclusioni

Il nuovo intervento del TAR Lazio sottolinea, ancora una volta, alcuni principi fondamentali per chi opera nel settore edilizio e urbanistico:

• in presenza di vincoli paesaggistici e in contesti di centro storico, ogni intervento edilizio deve essere attentamente valutato alla luce del quadro normativo e vincolistico vigente;
• il cambio di destinazione d’uso non è mai un intervento "banale", soprattutto in aree sottoposte a vincolo;
• gli strumenti di semplificazione e di regolarizzazione (come quelli recentemente introdotti dal DL "Salva Casa") non possono essere invocati per sanare abusi incompatibili con vincoli inderogabili;
• le garanzie procedimentali devono essere rispettate, ma non possono neutralizzare l’obbligo dell’Amministrazione di adottare i provvedimenti demolitori in presenza di abusi insanabili.

Principi che rafforzano l’importanza di un approccio preventivo e integrato nella progettazione e nella consulenza in materia edilizia, soprattutto nei contesti più sensibili del nostro patrimonio urbano.