Partenariato pubblico privato e cessione immobili: chiarimenti dal Fisco sulla rilevanza IVA
L'Agenzia delle Entrate chiarisce se è necessario applicare l'IVA per la cessione di immobili prevista in un contratto di concessione stipulato nell'ambito del PPP
Quale trattamento fiscale ai fini IVA si applica alla cessione gratuita di immobili da parte del Comune, a titolo di contributo in una concessione di partenariato pubblico-privato (PPP)?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate del 10 giugno 2025, n. 151 interviene a chiarire la rilevanza tributaria di tali operazioni nell’ambito dell’art. 177, comma 6, del d.lgs. n. 36/2023 (Codice dei Contratti Pubblici).
Cessione gratuita di immobili nell’ambito di un PPP: è soggetta a IVA?
Un Comune ha avviato un intervento di riqualificazione urbana mediante procedura di partenariato pubblico-privato, fondato su un contratto di concessione. L’operatore privato si è aggiudicato l’affidamento per la progettazione esecutiva, la realizzazione e la gestione di un’area dismessa, comprendente:
- la ristrutturazione di cinque edifici, di cui uno destinato a rimanere nella disponibilità del concessionario;
- la realizzazione di sei nuovi fabbricati;
- la costruzione di un parcheggio interrato sottostante l’intera area oggetto dell’intervento.
Considerati gli elevati costi dell’operazione, il contratto ha previsto, ai sensi dell’art. 177, comma 6, del d.lgs. 36/2023, un intervento pubblico di sostegno da parte del Comune, mediante cessione a titolo gratuito di aree e fabbricati di sua proprietà.
Da qui il quesito: l’Istante, pur disponendo di una posizione IVA attiva, ha storicamente escluso dal campo di applicazione dell’imposta le operazioni di dismissione immobiliare, trattandole come attività esercitate iure imperii. Tuttavia, trattandosi di un rapporto contrattuale bilaterale e sinallagmatico (il contributo immobiliare in cambio della realizzazione e gestione dell’intervento), ha chiesto se tale cessione potesse rientrare nel campo IVA oppure restare esclusa per carenza del requisito soggettivo.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia ha confermato che la cessione gratuita di beni immobili al concessionario costituisce operazione rilevante ai fini IVA.
Le ragioni sono molteplici:
- rapporto contrattuale e sinallagma: il contributo immobiliare è inserito all’interno di un contratto di concessione a titolo oneroso, stipulato tra amministrazione e operatore economico in esito a procedura di evidenza pubblica. Il corrispettivo dell’operazione è costituito dalla realizzazione dell’intervento, nonché dalla gestione e valorizzazione delle opere, anche mediante diritti di utilizzo;
- natura pattizia del contributo: la cessione immobiliare è prevista dal contratto quale modalità alternativa al contributo finanziario, ammissibile ai sensi dell’art. 177, comma 6, del Codice dei Contratti, e vincolata a specifiche obbligazioni reciproche tra le parti. In caso di inadempimento, sono previste penali, risoluzione e risarcimento danni, tipiche clausole di contratti sinallagmatici;
- precedenti di prassi: il parere richiama la risoluzione n. 395/E/2002 e la circolare n. 34/E/2013, secondo cui le somme o i beni corrisposti nell’ambito di contratti di concessione configurano prestazioni economicamente valutabili e quindi imponibili IVA, poiché connesse a un’attività svolta dall’amministrazione non iure imperii, ma in regime di diritto privato.
Il contributo immobiliare come “corrispettivo” in natura
Spiega quindi l'Agenzia che, pur trattandosi di cessione gratuita formalmente, l’attribuzione del bene è qualificata come corrispettivo in natura del contratto. Come tale, rientra pienamente nella definizione di prestazione a titolo oneroso ai sensi dell’art. 2 del d.P.R. n. 633/1972, e pertanto è soggetta a IVA, determinata sul valore normale del bene ceduto.
Diversamente dalle alienazioni effettuate in via autoritativa (come alienazioni per esproprio o dismissioni senza relazione sinallagmatica), nel caso esaminato:
- la cessione ha un valore economico ben definito;
- è vincolata all’erogazione di una prestazione di lavori e servizi;
- è soggetta a eventuali inadempimenti e clausole risolutive.
In conclusione il trattamento IVA delle cessioni immobiliari effettuate dalle PA va valutato alla luce della natura sinallagmatica dell’operazione. Se l’alienazione è prevista contrattualmente come contributo patrimoniale in luogo di un contributo finanziario, essa è imponibile IVA, anche se disposta a titolo gratuito.
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Risposta