Condono edilizio e limiti volumetrici: il TAR sul frazionamento dell’istanza
Il TAR Lazio ribadisce il principio di unitarietà della domanda di condono edilizio: niente frazionamenti per superare i limiti volumetrici imposti
Quali sono i limiti volumetrici imposti dalle norme per il condono degli abusi edilizi? In che misura questi limiti variano se l’abuso si configura come ampliamento di un edificio legittimo oppure come nuova costruzione? È possibile — in caso di superamento dei parametri consentiti — ottenere comunque la sanatoria per la parte "a norma", rinunciando solo alla porzione eccedente?
Condono edilizio, limiti volumetrici e frazionamento dell’istanza: interviene il TAR
Domande tutt’altro che teoriche. Domande che ci poniamo spesso, specie quando ci troviamo a recuperare pratiche di condono pendenti da vent'anni o a gestire situazioni in cui l’intervento abusivo non è un blocco monolitico, ma il risultato di più fasi o di successivi incrementi volumetrici.
In questo contesto, è intervenuto il TAR Lazio che, con la sentenza 8 maggio 2025, n. 8897, ha offerto un chiarimento netto su un punto spesso trascurato: la domanda di condono edilizio non è frazionabile rispetto all’intervento abusivo complessivamente realizzato. E il superamento dei limiti volumetrici implica il rigetto integrale della richiesta, indipendentemente da come il richiedente tenti di configurare l’abuso (ampliamento o nuova costruzione).
Nel caso esaminato dal TAR, era stata presentata istanza di condono ai sensi della Legge n. 326/2003 (terzo condono) per sanare 4 unità abitative realizzate sul lastrico solare di un edificio esistente, non collegate in alcun modo con quest’ultimo. In particolare, la richiesta di condono era stata qualificata dal come “Ampliamento entro il 20% del fabbricato esistente ad uso residenziale per n. 4 unità abitative (sup. ampliamento= mq 160,00)”.
Durante il contradditorio con l’amministrazione (che nel frattempo aveva respinto l’istanza), il ricorrente aveva rilevato che l’intervento era stato erroneamente qualificato come “ampliamento” e non come “nuova costruzione”. Tesi che avrebbe portato ad un aumento dei limiti volumetrici imposti dalla normativa regionale di recepimento del terzo condono (dal 20 al 30%) ma che non avrebbe comunque evitato il rigetto dell'istanza, dato il superamento complessivo dei limiti.
Come noto, la normativa di riferimento stabilisce limiti chiari alla condonabilità:
- per gli ampliamenti, il tetto massimo di aumento volumetrico condonabile è generalmente più contenuto (20%);
- per le nuove costruzioni, si applicano limiti assoluti di volumetria condonabile, variabili in funzione della tipologia edilizia e della zona urbanistica (30%).
Secondo il ricorrente, inoltre, il provvedimento risulterebbe comunque illegittimo nella parte in cui non ha accolto l’istanza di sanatoria per almeno una delle unità abitative realizzate.
La tesi dell’amministrazione
Secondo l’amministrazione l’istanza doveva essere rigettata proprio perché:
- l’intervento doveva essere valutato nella sua unitarietà;
- la domanda di condono si riferisce all’opera così come effettivamente realizzata, non a porzioni virtualmente separabili;
- il superamento dei limiti volumetrici condonabili determina la non sanabilità dell’intervento nel suo complesso.
Il principio di unitarietà della domanda di condono
Il cuore della pronuncia sta proprio nella necessità di valutare unitariamente l’istanza. Il TAR ha, infatti, ribadito che:
- la domanda di condono non può essere artificiosamente frazionata per tentare di "salvare" porzioni dell’opera;
- l’intervento edilizio oggetto della domanda è quello che risulta realizzato in concreto, come un unicum;
- il superamento dei limiti di legge comporta il rigetto integrale della richiesta, anche se alcune porzioni dell’intervento avrebbero, astrattamente, i requisiti per essere sanate.
I giudici di primo grado hanno sottolineato che tale principio vale:
- sia per interventi qualificabili come ampliamenti di edifici legittimi;
- sia per interventi configurabili come nuove costruzioni abusive.
In entrambi i casi, non è consentito il frazionamento dell’istanza né in sede di domanda né successivamente, per aggirare il limite sostanziale imposto dalla legge. I giudici hanno inoltre chiarito che l’eventuale diversa qualificazione giuridica dell’intervento (ampliamento o nuova costruzione) non avrebbe comunque consentito un frazionamento della domanda, essendo l’intervento unitario e, nel complesso, eccedente i limiti volumetrici consentiti.
Implicazioni pratiche
Dal punto di vista operativo, la sentenza del TAR conferma un principio ormai consolidato che i tecnici dovrebbero sempre considerare in via preliminare:
- la verifica della volumetria complessiva è un passaggio imprescindibile prima della presentazione dell’istanza;
- non è ammesso un frazionamento funzionale della domanda: se l’intervento complessivo è eccedente, la P.A. deve respingere la richiesta;
- la qualificazione dell’intervento come ampliamento o nuova costruzione non altera il principio: in entrambi i casi valgono i limiti volumetrici della legge, e la valutazione è unitaria;
- tentativi successivi di riformulare la domanda "limitandola" a una parte dell’intervento sono destinati a fallire, salvo casi eccezionali in cui vi sia una effettiva e originaria autonomia fisico-funzionale delle diverse porzioni edilizie (circostanza non ravvisabile nel caso esaminato dal TAR).
Conclusioni
Il nuovo intervento del TAR Lazio rappresenta un utile promemoria per chi opera nell’ambito della progettazione e della consulenza edilizia:
- il condono edilizio opera su base unitaria rispetto all’intervento realizzato;
- i limiti volumetrici sono rigidi e non possono essere superati attraverso artifici di frazionamento della domanda;
- in caso di supero volumetrico, il rischio concreto è il rigetto totale della richiesta di sanatoria, anche per la parte teoricamente conforme;
- è pertanto fondamentale valutare in modo accurato la volumetria complessiva dell’abuso e la sua compatibilità con i limiti di legge, già in sede di verifica preliminare.
Una lezione chiara, che ancora una volta ci ricorda come la preparazione tecnica e normativa rappresenti — più che mai — il vero valore aggiunto per una gestione consapevole e professionale delle pratiche di condono edilizio.
Documenti Allegati
Sentenza TAR Lazio 8 maggio 2025, n. 8897