Piscina, pertinenze e nuove costruzioni: interviene il TAR

In ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell'edificio cui accede, la piscina non è qualificabile come pertinenza in senso urbanistico

di Redazione tecnica - 18/06/2025

Qual è il titolo edilizio necessario per la realizzazione di una piscina? È legittimo negarne la costruzione in assenza di un immobile residenziale? Quali sono i criteri per qualificare il manufatto come pertinenza urbanistica o nuova costruzione?

A "rinfrescare" i concetti urbanistico-edilizi sulla qualificazione della piscina è il TAR Sicilia con la sentenza del 16 giugno 2025, n. 1317, relativa a un ricorso presentato per l’accertamento dell’avvenuta formazione del silenzio assenso sull’istanza di permesso a costruire e per l'annullamento del diniego parziale del permesso di costruire in variante relativamente al progetto di una piscina a servizio di un magazzino agricolo.

Secondo il Comune, la piscina poteva essere realizzata solo come esclusiva pertinenza di una unità residenziale, “trattandosi di un’opera accessoria che contribuisce a rendere più fruibile la civile abitazione con strutture che non incidono sulle volumetrie”. Nel caso specifico “la funzione del magazzino, cui si vorrebbe rapportare la piscina, è quella di locale per lo svolgimento di una attività agricola e per la quale la piscina non può considerarsi elemento correlato all’attuazione della stessa”.

Da qui la decisione di impugnare il diniego, eccependo l’avvenuta formazione del silenzio assenso ai sensi dell’art. 20, comma 8, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), per decorrenza dei termini procedimentali previsti dall’art. 21 nonies della legge n. 241/1990.

Inoltre, contestava la pretesa necessità della destinazione residenziale ai fini dell’assentibilità dell’opera, tenendo conto che le NTA consentivano la realizzazione di piscine come “pertinenze a servizio di unità immobiliari” senza specificare il requisito della residenzialità.

La nozione di pertinenza urbanistica

La nozione di pertinenza urbanistica è invocabile per opere di modesta entità ed accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia.

La giurisprudenza amministrativa tende a circoscrivere la nozione di “pertinenza urbanistica”, fornendone una definizione più ristretta rispetto a quella civilistica:

  • la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussista un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa a cui esso inerisce, sempreché l'opera secondaria non comporti alcun maggiore carico urbanistico;
  • a differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica di cui all'art. 817 del codice civile (“cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa”), ai fini edilizi il manufatto per essere considerato pertinenza deve essere non solo preordinato ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche sfornito di un autonomo valore di mercato, proprio in quanto esaurisce la sua finalità nel rapporto funzionale con l'edificio principale.

Piscina: perché non ha natura pertinenziale

Nel merito, il Tribunale ha rilevato che nessuna norma delle NTA vietava la costruzione di piscine al servizio di immobili non residenziali, motivo per cui l’unico ostacolo opposto dal Comune – la natura agricola del manufatto principale – non era sufficiente a giustificare il diniego.

Non solo: in linea con un recente e condivisibile orientamento giurisprudenziale, la costruzione di una piscina rappresenta un intervento edilizio che, in virtù delle sue caratteristiche intrinseche, comporta una significativa alterazione del contesto in cui viene realizzata e, pertanto, non ha natura pertinenziale.

"La piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata, perciò configura una nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380/2001 e non (…) una pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale".

Spiega il TAR che per condivisibile giurisprudenza tutti gli elementi strutturali concorrono al computo di volumetria dei manufatti, interrati o meno, e fra di essi deve intendersi ricompresa anche la piscina, in quanto non qualificabile come pertinenza in senso urbanistico, in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell'edificio cui accede.

La piscina, infatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze, poiché:

  • sul piano funzionale, non è esclusivamente complementare all'uso delle abitazioni;
  • non costituisce una mera attrezzatura per lo svago, alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati nei giardini o nei luoghi di svago;
  • comporta una durevole trasformazione del territorio;
  • presenta una funzione autonoma rispetto a quella propria dell'edificio cui accede.

Conclusioni

Conclude quindi il TAR osservando che la piscina non è una pertinenza in senso urbanistico in quanto:

  • comporta una trasformazione durevole del territorio;
  • non è necessariamente complementare all'uso delle abitazioni;
  • non è solo una attrezzatura per lo svago;
  • integra gli estremi della nuova costruzione, in quanto dà luogo ad una struttura edilizia che incide invasivamente sul sito di relativa ubicazione e postula, pertanto, il previo rilascio dell'idoneo titolo ad aedificandum, costituito dal permesso di costruire.

In conclusione, il ricorso è stato accolto: la piscina non è una pertinenza e in ogni caso la normativa non fa riferimento a una distinzione tra destinazione agricola o residenziale dell’edificio a cui è asservita.

Ne è derivato l’annullamento del diniego parziale del permesso di costruire relativamente al progetto della piscina e l’obbligo per il Comune di riavviare e concludere il procedimento con un provvedimento espresso.

© Riproduzione riservata

Documenti Allegati