Sismabonus-acquisti: stop definitivo allo sconto in fattura
Nuovi chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate: sconto in fattura e cessione del credito fuori gioco per le spese sostenute dopo il 2024, anche in presenza di titoli abilitativi antecedenti.
In base all’articolo 121, comma 1, del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) è da escludere che, anche con riferimento al Sismabonus acquisti, la possibilità di esercizio delle suddette opzioni possa essere estesa alle spese sostenute dopo il 31 dicembre 2024.
È questa la conclusione a cui giunge l’Agenzia delle Entrate della Regione Lazio, con una risposta a interpello inedita resa disponibile allo scrivente, e che riguarda il caso di una S.r.l., impegnata nella realizzazione di immobili residenziali mediante demolizione e ricostruzione in zona sismica 3, con miglioramento sismico certificato, ai fini del cosiddetto “Sismabonus acquisti”.
Il caso
La società ha rappresentato una situazione in cui tutte le richieste di Permesso di Costruire sono state presentate prima del 16 febbraio 2023, in modo da rientrare nella deroga prevista dall’art. 2, comma 3, lett. c), del D.L. 11/2023. Il dubbio nasceva però in relazione alla possibilità di fruire, negli anni 2025-2027, delle modalità alternative di fruizione del bonus, cioè la cessione del credito e lo sconto in fattura, come previste dall’art. 121 del D.L. 34/2020.
Secondo la società istante, l’introduzione del nuovo comma 1-septies.1 (Legge di bilancio 2025, art. 1, comma 55) all’interno dell’art. 16 del D.L. 63/2013, avrebbe implicitamente prorogato anche tali modalità di fruizione, pur con detrazioni ridotte (50% nel 2025 e 36% nei due anni successivi).
Il parere del Fisco
L’Agenzia ha però respinto tale interpretazione, evidenziando come il perimetro temporale delle opzioni alternative alla detrazione sia ben definito dal comma 1 dell’art. 121 del Decreto Rilancio: le spese agevolabili con sconto o cessione si limitano agli anni dal 2020 al 2024. La norma non è stata aggiornata per estendere tale finestra temporale al triennio successivo, nemmeno con la Legge di Bilancio 2025.
Un passaggio chiave della risposta ricorda che le deroghe introdotte dal D.L. 11/2023 e le relative esclusioni previste dal D.L. 39/2024, sebbene abbiano mantenuto la possibilità di accedere allo sconto in fattura per determinati interventi in deroga al blocco generalizzato, non modificano in alcun modo l’arco temporale fissato dal legislatore nel Decreto Rilancio.
La risposta ad interpello in commento fornisce quindi un punto fermo interpretativo: dal 1° gennaio 2025 le opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito non saranno più praticabili, neppure per il Sismabonus acquisti. Un chiarimento che si aggiunge alla linea di progressiva chiusura intrapresa dal legislatore negli ultimi anni, culminata nel D.L. 39/2024.
Per imprese, tecnici e committenti si impone dunque la necessità di aggiornare le proprie valutazioni e pianificazioni, poiché la detrazione resterà vigente ma solo in forma diretta e con aliquote ridotte, subordinate a requisiti oggettivi e soggettivi più stringenti.
La questione dell’abitazione principale
Un elemento non trascurabile, chiarito dall’Agenzia nella stessa risposta, riguarda la nozione di “abitazione principale”, necessaria per l’accesso alle aliquote più elevate del bonus dal 2025 in poi. L’abitazione principale, come già affermato dalla circolare n. 13/E del 2023, è quella in cui il contribuente (o i suoi familiari) dimora abitualmente e che possiede a titolo di proprietà o diritto reale.
Tale definizione, coerente con quanto già previsto nel TUIR, impone dunque non solo la titolarità giuridica sull’immobile, ma anche l'effettiva residenza e dimora stabile. Non basterà quindi acquistare un immobile con caratteristiche antisismiche: per godere dell’aliquota del 50% sarà necessario che l’immobile venga adibito a principale abitazione del contribuente.
Impatti su acquirenti e operatori
La fine dello sconto in fattura segna un’evoluzione significativa per il comparto edilizio, ma non solo in senso negativo. Piuttosto, si apre una nuova fase in cui le imprese saranno chiamate a valorizzare con maggiore incisività i vantaggi strutturali e qualitativi dei propri interventi. La detrazione diretta resta infatti un beneficio importante per gli acquirenti, che potranno continuare a godere di risparmi fiscali significativi, soprattutto nel caso di immobili destinati ad abitazione principale.
Questa nuova cornice normativa deve spingere gli operatori a riorientare le strategie commerciali, puntando su una comunicazione capace di far emergere il valore reale dell’investimento in termini di sicurezza sismica e riqualificazione edilizia. Anche sul piano economico-finanziario, i margini di convenienza rimangono solidi: l’agevolazione fiscale, pur fruibile in forma ordinaria, continua a rappresentare un incentivo rilevante, che può essere integrato con soluzioni bancarie e strumenti finanziari in grado di facilitarne la gestione per l’acquirente.
In definitiva, pur in assenza dello sconto immediato, il Sismabonus acquisti conserva la sua attrattività per acquirenti dotati di capienza fiscale e orientati al valore di lungo termine. Il settore ha quindi l’opportunità di consolidare la propria offerta su basi più stabili e durature, rafforzando il ruolo delle costruzioni antisismiche nel rilancio del mercato immobiliare.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di bonus fiscali e contenziosi edilizi
www.cristianangeli.it