Canoni di locazione e adeguamento Istat: cosa succede se non si opta per la cedolare secca?
Il Fisco spiega cosa cambia e cosa è necessario fare nella dichiarazione dei redditi se si sceglie il regime fiscale ordinario per i contratti di locazione
È possibile aggiornare il canone di locazione secondo l’indice Istat se non si è scelto il regime della cedolare secca? Questo aggiornamento viene recepito automaticamente nella dichiarazione dei redditi precompilata? E come deve comportarsi il locatore?
Domande che molti contribuenti si pongono in sede di dichiarazione, specie se nel corso dell’anno hanno adeguato il canone di locazione sulla base della variazione Istat, secondo quanto previsto dal contratto.
Vediamo come funziona, in particolare nel caso di locazioni non assoggettate a cedolare secca, alla luce dei chiarimenti forniti da Fisco Oggi a una contribuente.
Il regime della cedolare secca: che cos'è
La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione sostitutiva, disciplinato dall’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, che consente ai locatori (persone fisiche, fuori dall’esercizio d’impresa) di sostituire l’Irpef, le relative addizionali e l’imposta di registro e di bollo con un’unica aliquota proporzionale:
- 21% per i contratti a canone libero (art. 2, L. 431/1998);
- 10% per i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998) in Comuni ad alta tensione abitativa o per particolari esigenze (studenti, contratti transitori);
- 21% o 26% per i contratti brevi (massimo 30 giorni), secondo quanto disposto dalla legge di bilancio 2024.
Il regime si applica esclusivamente agli immobili:
- censiti nelle categorie catastali da A/1 a A/11 (con esclusione di A/10 – uffici);
- locati ad uso abitativo;
- situati nel territorio dello Stato e posseduti da persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di impresa, arte o professione.
Chi opta per la cedolare secca rinuncia all’aggiornamento Istat del canone, anche se previsto contrattualmente. Tale rinuncia deve risultare espressamente nell’atto e comporta che il canone resti fisso per tutta la durata dell’opzione.
Contratti senza cedolare secca: sì all’adeguamento Istat
Se il locatore non opta per la cedolare secca, resta nel regime ordinario e può, ove previsto nel contratto, applicare l’adeguamento annuale del canone sulla base della variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo (FOI). Tale aggiornamento va comunicato formalmente all’inquilino ed è efficace nei termini pattuiti.
Il problema si pone nel momento in cui il locatore compila la dichiarazione precompilata: il sistema dell’Agenzia delle Entrate, infatti, non recepisce automaticamente il canone aggiornato.
Cosa succede nella dichiarazione precompilata
Nel 730 precompilato, l’Agenzia inserisce:
- il canone dell’anno precedente, oppure
- per i nuovi contratti, il canone presente nella banca dati del registro.
Il sistema non applica autonomamente l’adeguamento Istat, nemmeno nei contratti in regime ordinario. Tuttavia, nella sezione dedicata, un avviso segnala al contribuente la possibilità di modificare il dato, nel caso in cui il canone sia stato aggiornato in corso d’anno.
Pertanto, è onere del locatore correggere manualmente l’importo, riportando in dichiarazione il canone effettivamente percepito, comprensivo dell’aumento Istat.
E se si è optato per la cedolare secca?
In questo caso il discorso cambia radicalmente: la rinuncia all’adeguamento Istat è uno degli effetti essenziali dell’opzione.
Di conseguenza:
- il canone non può essere aggiornato;
- il sistema blocca ogni modifica del dato precompilato;
- non è consentito al locatore inserire un canone maggiore di quello inizialmente pattuito.
In conclusione, se non si è optato per la cedolare secca, è possibile aggiornare il canone secondo l’indice Istat (se previsto contrattualmente), ma sarà necessario modificare a mano l’importo nel 730 precompilato, tenendo traccia della comunicazione di aumento.