Sismabonus acquisti al 50%: è sufficiente una dichiarazione nel rogito?
La detrazione maggiorata spetta solo se l’immobile diventa abitazione principale
Una società di costruzioni ha demolito e ricostruito un edificio, convertendolo da direzionale a residenziale, con miglioramento sismico di due classi. Gli appartamenti risultanti sono stati in gran parte venduti nel 2024, con sconto in fattura conseguente all’applicazione del Sismabonus acquisti. L’interrogativo riguarda la possibilità, per gli acquirenti che intervengono nel 2025 e che adibiscono l’immobile a propria abitazione principale, di beneficiare della nuova aliquota di detrazione del 50% introdotta dalla Legge 207/2024.
In particolare, si chiede se:
- tale aliquota maggiorata si applichi anche al Sismabonus acquisti;
- sia sufficiente una dichiarazione contenuta nell’atto notarile circa l’intenzione di destinare l’immobile a abitazione principale.
L’esperto risponde
Con l’ultima legge di bilancio (L. 207/2024), il legislatore ha introdotto una significativa novità sul fronte delle detrazioni fiscali per interventi edilizi. Il nuovo comma 1-septies dell’art. 16 del D.L. 63/2013 prevede che, per le spese sostenute nel 2025, la detrazione fiscale sia elevata al 50% (in luogo del 36%) qualora l’unità immobiliare sia destinata ad abitazione principale.
La formulazione della norma, tuttavia, sta creando non poche perplessità interpretative. Il testo parla espressamente di “titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento” che effettuano interventi sull’immobile, lasciando intendere che l’agevolazione sia riservata agli interventi diretti, e non agli acquisti da impresa. Da qui la domanda: la maggiorazione dell’aliquota si estende anche al Sismabonus acquisti?
Un’estensione ragionevole
La risposta può essere ricavata da un’interpretazione sistematica della normativa. Il Sismabonus acquisti è regolato dal comma 1-septies del medesimo art. 16 del D.L. 63/2013. Si tratta di una misura introdotta per incentivare l’acquisto di immobili antisismici derivanti da demolizione e ricostruzione effettuate da imprese. La detrazione si applica sul prezzo di acquisto, entro il limite di 96.000 euro per unità.
Anche se il nuovo comma 1-septies non menziona espressamente questa tipologia, la sua collocazione all’interno dello stesso articolo e la ratio della norma inducono a ritenere che l’aliquota maggiorata si estenda anche al bonus acquisti, in coerenza con l’impostazione sistematica già vista per altri bonus edilizi.
Questa lettura trova conferma autorevole nella Guida 2025 del Consiglio Nazionale del Notariato, che ritiene “ragionevole” applicare la maggiorazione anche agli acquirenti di immobili antisismici, a condizione che:
- l’acquirente dichiari nell’atto notarile l’intenzione di destinare l’immobile a propria abitazione principale;
- tale destinazione si concretizzi entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è stato stipulato il rogito.
L’importanza della dichiarazione nell’atto di acquisto
Uno dei nodi interpretativi più rilevanti riguarda il momento e il modo in cui l’acquirente deve manifestare la destinazione dell’immobile a residenza principale. Anche su questo punto, la Guida del Notariato offre un’interpretazione di buon senso, valorizzata anche da prassi consolidate in ambito fiscale.
L’acquirente può non avere ancora trasferito la residenza al momento dell’atto, specialmente in caso di immobili in fase di ultimazione lavori. Tuttavia, è sufficiente che:
- dichiari espressamente l’intenzione di trasferire la residenza nell’unità acquistata;
- rispetti il termine previsto per la destinazione a residenza principale, che è fissato entro la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi per l’anno del rogito.
Questa modalità operativa rispecchia quanto già ammesso in precedenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, ad esempio per gli immobili oggetto di agevolazione prima casa, dove la residenza può essere trasferita anche dopo l’atto, entro specifici termini temporali.
Cosa devono fare l’acquirente e il venditore
Un ulteriore profilo operativo da considerare riguarda le modalità con cui l’acquirente può beneficiare dell’aliquota maggiorata del 50% per il sismabonus acquisti nel 2025.
La responsabilità circa la corretta spettanza dell’aliquota agevolata ricade infatti sul contribuente, il quale dovrà assicurarsi che siano rispettati i requisiti richiesti dalla norma. In particolare, sarà necessario che:
- dichiari nell’atto di acquisto l’intenzione di adibire l’unità abitativa a propria abitazione principale;
- realizzi effettivamente tale destinazione entro la scadenza di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno del rogito.
L’impresa venditrice non ha alcun obbligo – né possibilità giuridica – di controllare o verificare le future scelte abitative dell’acquirente. Tuttavia, può adoperarsi inserendo nell’atto una clausola dichiarativa utile a documentare l’impegno assunto dal compratore. Tale dichiarazione, pur non costituendo condizione vincolante per la vendita, assume rilievo ai fini probatori e potrà essere valutata in caso di controlli dell’Amministrazione finanziaria.
Un’interpretazione favorevole
In conclusione, pur in assenza di un'espressa menzione del Sismabonus acquisti nel nuovo comma 1-septies dell’art. 16 del D.L. 63/2013, l’interpretazione sistematica della disposizione – supportata anche dalla prassi tributaria e dal rinvio operato dalla legge al medesimo articolo – consente di ritenere applicabile l’aliquota del 50% anche agli acquirenti di immobili oggetto di demolizione e ricostruzione, a condizione che tali immobili siano destinati ad abitazione principale entro i termini fissati per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno del rogito. Tale estensione interpretativa trova un precedente normativo nell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, dove l’agevolazione per ristrutturazioni è stata ritenuta applicabile anche agli acquisti di fabbricati ristrutturati. Analogamente, la circolare 13/E/2023 ha confermato che il trasferimento della residenza può avvenire anche successivamente al rogito, purché entro un termine congruo. Sebbene si tratti di un orientamento ragionevole, coerente con la ratio della norma e le prassi pregresse, si ritiene comunque auspicabile un chiarimento ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate, al fine di evitare incertezze applicative o possibili contestazioni in sede di controllo.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di bonus fiscali e contenziosi edilizi
www.cristianangeli.it