Bonus edilizi: la nuova circolare del Fisco premia le pertinenze
Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sull’applicabilità del 50% anche a garage, cantine e locali tecnici, ma con riserve
Con la circolare n. 8/E del 19
giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate ha finalmente chiarito che
l’aliquota maggiorata al 50% prevista per le spese sostenute
nell’anno 2025 da persone fisiche su immobili adibiti ad abitazione
principale, si applica anche agli interventi realizzati sulle
pertinenze.
Una conferma importante, che estende i benefici anche a quei
contribuenti che intendano intervenire (o che stiano attualmente
intervenendo) su spazi accessori come garage, cantine o locali
tecnici.
Il contesto normativo
La legge di bilancio 2025 (n. 207/2024) ha ridisegnato le detrazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio, efficientamento energetico e miglioramento sismico, introducendo un sistema di aliquote decrescenti: 50% per il 2025, 36% per il 2026 e 2027, ma solo se l’intervento interessa l’abitazione principale. In caso contrario, le aliquote si riducono al 36% nel 2025 e al 30% negli anni successivi.
È in questo quadro che la circolare 8/E precisa che l’agevolazione piena si applica anche quando i lavori interessano solo le pertinenze, senza coinvolgere direttamente l’abitazione. Una pertinenza, dunque, può essere oggetto di intervento edilizio agevolato al 50%, a patto che risulti già formalmente vincolata all’abitazione principale del contribuente.
Quando il plafond si moltiplica
Le pertinenze non sono elementi marginali, e i costi per i
relativi lavori giustificano un’attenzione specifica. Molti locali
accessori – autorimesse interrate, centrali termiche, depositi
condominiali – sono edifici veri e propri, spesso con importanti
esigenze di adeguamento sismico o efficientamento energetico.
Intervenire su questi immobili può comportare spese rilevanti, e il
riconoscimento dell’aliquota piena anche per interventi autonomi
sulle pertinenze rappresenta una leva fiscale da non
trascurare.
Un ulteriore aspetto di rilievo è legato al plafond detraibile per gli interventi antisismici. Il Sismabonus, com’è noto, prevede un limite di 96.000 euro per unità abitativa, esteso anche alle pertinenze. Tuttavia, se la pertinenza è comune a più unità immobiliari, il massimale può essere moltiplicato per il numero di abitazioni servite.
Tale principio, già affermato nelle circolari 3/E/2016 e 19/E/2020, è stato ribadito indirettamente anche dalla giurisprudenza (Cass. n. 27302/2013). Vale sia nel caso di proprietà unica, sia in presenza di comproprietà tra più soggetti. È quindi fondamentale qualificare correttamente il rapporto di pertinenzialità e servizio tra i fabbricati.
Il nodo delle pertinenze condominiali
Le stesse regole si applicano anche alle pertinenze comuni condominiali, come autorimesse interrate o locali tecnici condivisi. La circolare n. 8/2025 sembra confermare l’estensione della detrazione maggiorata anche pro-quota, a condizione che ciascun condomino possieda un’unità adibita ad abitazione principale.
Attenzione, però: se un titolare di quota della pertinenza non possiede un’abitazione principale nel complesso, la maggiorazione non gli spetta. La detrazione sarà quindi differenziata tra i condòmini, a seconda dell’effettivo utilizzo delle rispettive unità (se abitazione principale oppure no).
Anche le società possono avere pertinenze (ma non la maggiorazione)
La possibilità di costituire un vincolo pertinenziale tra immobili non è riservata alle sole persone fisiche: esso può sussistere anche nel caso in cui il proprietario sia una società, a condizione che ricorrano i requisiti oggettivi e soggettivi che definiscono il rapporto di servizio tra i beni.
In tal senso, anche un soggetto giuridico può legittimamente fruire delle detrazioni fiscali previste dal Sismabonus e dall’Ecobonus, anche per interventi realizzati su unità immobiliari qualificate come pertinenze di altre.
Tuttavia, per i soggetti diversi dalle persone fisiche, non è possibile far valere il concetto di “abitazione principale”, essendo questo strettamente legato alla nozione di dimora abituale. Di conseguenza, le società e gli enti non possono accedere all’aliquota maggiorata prevista dalla circolare n. 8/E, che dunque è riservata esclusivamente alle persone fisiche che siano proprietarie o titolari di un diritto reale su un’abitazione principale.
La questione del “vincolo preesistente”
Nella circolare si legge che la maggiorazione spetta
anche “qualora gli interventi siano realizzati su
pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di
pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione
principale”.
Una formulazione che lascia margini di incertezza. Quando,
esattamente, tale vincolo deve risultare sussistente? Alla data di
inizio dei lavori? Al momento della spesa? O al 1° gennaio 2025,
data di entrata in vigore della norma a cui la circolare si
riferisce?
In assenza di un chiarimento più specifico, il contribuente
resta esposto al rischio interpretativo.
Il consiglio è dunque quello di documentare formalmente e in
anticipo il vincolo pertinenziale – mediante visura catastale o
atto notarile – per prevenire contestazioni in fase di verifica. È
opportuno che tale vincolo risulti già esistente almeno al momento
della prima spesa agevolabile.
Conclusione
La circolare n. 8/2025 non ha rivoluzionato il sistema dei bonus edilizi, ma ha fatto chiarezza su vari punti chiave, ad esempio sul tema delle pertinenze, che possono rivelarsi decisive per ottenere detrazioni più elevate, almeno nel caso delle persone fisiche.
Naturalmente, serve rigore documentale e chiarezza sul momento in cui il vincolo pertinenziale risulta effettivo. In un sistema fiscale sempre più selettivo, cogliere queste opportunità può significare risparmiare cifre consistenti e valorizzare integralmente il proprio patrimonio immobiliare.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali e contenziosi edilizi
www.cristianangeli.it