Ufficio locato a uso abitativo: è comunque un bene strumentale?
Corte di Cassazione: il canone di locazione non basta per definire un immobile come bene strumentale, ma ci vuole una verifica del suo effettivo impiego nell’ambito dell’attività produttiva dell’impresa
In quali casi un immobile accatastato come ufficio e locato a terzi ad uso abitativo può essere considerato bene strumentale? È sufficiente la categoria catastale A/10? L’IVA sostenuta per la sua ristrutturazione è detraibile oppure no?
Ristrutturazione ufficio: i presupposti per la deducibilità dei costi
Ruotano intorno al concetto di destinazione d'uso i quesiti affrontati e risolti dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza del 22 maggio 2025, n. 13755, con cui è stata accolta l’impugnazione proposta dall’Agenzia delle Entrate contro la sentenza della CTR Lombardia in materia di imposte sui redditi (IRES) e IVA, relativamente a costi sostenuti su un immobile locato a terzi.
Oggetto di contestazione era la deducibilità dei costi e la detraibilità dell’IVA relativi a un immobile acquistato e successivamente ristrutturato nel 2013 da una società. Secondo il Fisco, l’immobile non costituiva bene strumentale e dunque né i costi né l’IVA relativa potevano essere fiscalmente rilevanti.
La CTR Lombardia, al contrario, aveva parzialmente accolto l’appello del contribuente ritenendo che:
- l’immobile risultava accatastato in categoria A/10 (uso ufficio);
- era stato locato a terzi, generando ricavi per la società.
Da ciò desumeva che l’immobile fosse stato introdotto nel processo produttivo, risultando pertanto strumentale e con conseguente deducibilità dei costi e detraibilità dell’IVA.
La pronuncia della Cassazione
La Corte di Cassazione ha dato ragione all’Amministrazione Finanziaria, stabilendo il principio per cui l’accatastamento e la produzione di reddito non sono, da soli, sufficienti a qualificare un immobile come strumentale.
In particolare, facendo anche riferimento a precedenti arresti giurisprudenziali, gli ermellini hanno ribadito che:
- ai fini IRES, la qualificazione come bene strumentale deve derivare da un accertamento in concreto della sua inerenza all’attività d’impresa, in quanto mezzo necessario o funzionale allo svolgimento dell’attività imprenditoriale (Cass. n. 11631/2023);
- gli immobili destinati alla locazione non possono essere automaticamente considerati “strumentali” solo per il fatto di produrre reddito: in tal caso, rientrano più propriamente nella categoria degli immobili-patrimonio;
- ai fini IVA, il diritto di detrazione presuppone che il bene sia necessario o funzionale all’organizzazione dell’impresa (Cass. n. 25635/2022).
Nel caso concreto, la Corte ha rilevato che il giudice tributario aveva omesso di compiere tale verifica concreta, limitandosi a valorizzare l’accatastamento A/10 e la generazione di ricavi da locazione, senza dimostrare un nesso funzionale con l’attività d’impresa esercitata.
Conclusioni
La sentenza è stata quindi cassata, con rinvio alla CTR in diversa composizione che, nel pronunciarsi, dovrà tenere conto che:
- la natura catastale del bene (es. A/10) non è elemento decisivo ai fini della deducibilità dei costi e della detraibilità dell’IVA;
- è necessario un accertamento in concreto della destinazione e utilizzazione del bene, che ne dimostri la strumentalità effettiva rispetto all’attività imprenditoriale;
- la mera locazione del bene e la percezione di un canone non costituiscono prova sufficiente di tale strumentalità;
- l’onere probatorio circa la natura strumentale del bene grava sul contribuente.
Non è quindi sufficiente l’accatastamento come ufficio (A/10), né il semplice fatto che il bene generi un reddito da locazione per attribuire a un immobile la natura di bene strumentale. Tale qualifica richiede un accertamento concreto e puntuale sull’effettiva utilizzazione del bene nell’ambito dell’attività imprenditoriale, sia ai fini delle imposte dirette che della detrazione dell’IVA.
Questo significa che l’utilizzo economico del bene deve risultare coerente e funzionalmente collegato all’attività d’impresa. In caso contrario, la deducibilità dei costi e la detraibilità dell’IVA sono da escludere.
Documenti Allegati
Ordinanza