Riforma Testo Unico Edilizia e Rigenerazione urbana: il Ministro Salvini risponde al Senato
Risorse, riforma del Testo Unico Edilizia, nuovo Piano Casa e partenariato pubblico-privato: le linee guida del MIT per la rigenerazione urbana
Quali sono le prospettive per una legge quadro sulla rigenerazione urbana che consenta interventi organici su edifici e quartieri obsoleti? Il Fondo nazionale di recente istituzione sarà sufficiente a sostenere questa “rivoluzione urbana”? Quali ulteriori risorse e semplificazioni sta predisponendo il Governo per far sì che la rigenerazione non rimanga solo un obiettivo di principio?
Il Ministro Salvini risponde al Senato
Il 25 giugno 2025, in occasione del question time al Senato, il Senatore Roberto Rosso (FI-BP-PPE) ha presentato l’interrogazione n. 3-01997 sul tema della rigenerazione urbana. La discussione si inserisce nel più ampio percorso parlamentare che vede all’esame dell’8ª Commissione Ambiente un testo unificato derivante da otto disegni di legge, con l’obiettivo di fissare principi e obiettivi comuni per riqualificare quartieri degradati, ridurre i consumi energetici e rigenerare aree urbane con criteri moderni.
L’interrogazione ha chiesto conto al Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti delle intenzioni del Governo in merito al sostegno finanziario e normativo di questa legge quadro, considerata fondamentale per attivare un effetto moltiplicatore sull’economia delle costruzioni e sull’occupazione.
Il Ministro Salvini ha espresso pieno sostegno politico e tecnico alla proposta di legge sulla rigenerazione urbana, confermando che:
- il Fondo nazionale per la rigenerazione urbana è stato dotato di una prima tranche di 80 milioni di euro, considerati solo un punto di partenza;
- è in corso una programmazione più ampia che coinvolge altri strumenti finanziari, come i 660 milioni previsti dal nuovo Piano Casa per interventi e progetti pilota: "È inoltre imminente l'avvio dell'iter di approvazione del nuovo Piano casa, nel quale sono stati programmati 660 milioni di investimenti per i primi interventi e per i progetti pilota";
- il Governo sta lavorando a un decreto di sperimentazione di nuovi modelli abitativi per l’edilizia residenziale e sociale: "Ricordo il nuovo codice degli appalti che sta dando ottima prova di sé e anche l'iter avviato di un decreto di sperimentazione di nuovi modelli abitativi per l'edilizia residenziale e sociale";
- è previsto l’avvio di una riforma del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001): "Da ultimo, ma non per importanza, stiamo lavorando proprio in queste settimane - da mesi il dialogo con le associazioni, le cooperative, i costruttori e gli enti locali sta andando avanti - per la riforma del testo unico dell'edilizia con lo scopo di sostenere e accompagnare la rigenerazione urbana con semplificazioni e incentivi regolatori";
- si conferma la necessità di cofinanziamento privato: "È evidente l'esigenza di integrare risorse pubbliche con risorse private e con l'attrazione degli strumenti finanziari privati, perché il pubblico da solo non ce la fa".
Quadro operativo a più livelli
Dal punto di vista tecnico, la risposta del Ministro Salvini traccia un quadro operativo che si articola su più livelli:
- fondo per la rigenerazione urbana: il primo stanziamento di 80 milioni è da considerarsi un “fondo seme”, da accompagnare con risorse pluriennali. La proposta di Forza Italia di 300 milioni annui fino al 2037 configura una dimensione di intervento sistemico e programmato;
- codice dei contratti e semplificazione edilizia: la sinergia con il nuovo Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023) può agevolare le procedure di affidamento per demolizione e ricostruzione, ma richiederà linee guida operative per evitare ritardi;
- piano Casa e modelli abitativi sperimentali: la sperimentazione di soluzioni innovative (edilizia modulare, criteri NZEB – nearly zero energy buildings) potrà introdurre best practice replicabili anche a livello locale;
- riforma del Testo Unico Edilizia: l’annuncio di un intervento
normativo di aggiornamento del d.P.R. 380/2001 è particolarmente
rilevante. In un’ottica di rigenerazione evolutiva, serviranno
disposizioni che favoriscano:
- demolizione e ricostruzione anche con sagome diverse, compatibilmente con i vincoli paesaggistici;
- incentivi volumetrici finalizzati all’efficienza energetica e alla sostenibilità ambientale;
- definizione chiara dei limiti tra ristrutturazione edilizia e
nuova costruzione (art. 3 del TUE).
Il Ministro ha ricordato anche un segnale positivo già misurabile: "Grazie alle semplificazioni introdotte dal decreto salva casa, le compravendite di abitazioni nel primo trimestre 2025 hanno registrato, rispetto allo stesso periodo del 2024, una crescita che supera a livello nazionale l'11 per cento e anche gli affitti stanno registrando un incremento";
- attrazione di risorse private: il quadro prospettato implica la necessità di predisporre strumenti di garanzia e leve fiscali per attrarre investimenti privati. In questo senso, la rigenerazione urbana si configura come un’operazione di partenariato pubblico-privato che dovrà misurarsi con le difficoltà di bancabilità dei progetti e con i vincoli di bilancio degli enti locali.
La video risposta del Ministro
Conclusioni
Il percorso parlamentare del testo unificato sulla rigenerazione urbana entra ora in una fase cruciale. Dalla risposta del Ministro Salvini emerge una chiara volontà politica di accompagnare questa riforma con risorse e misure di semplificazione, pur mantenendo la necessità di cofinanziamento privato e di una visione di lungo periodo.
Per i professionisti del settore edilizio e urbanistico, sarà importante monitorare:
- i contenuti del nuovo Piano Casa e le modalità di riparto dei 660 milioni di euro previsti;
- le disposizioni normative che verranno introdotte con la riforma del d.P.R. 380/2001, soprattutto per quanto riguarda demolizione e ricostruzione con sagoma diversa, incentivi volumetrici e regime autorizzativo;
- le regole di funzionamento del Fondo nazionale per la rigenerazione urbana e i criteri di accesso alle risorse;
- l’evoluzione dei meccanismi di partenariato pubblico-privato che costituiranno la leva principale per finanziare gli interventi.
La sfida sarà tradurre questi annunci in una disciplina chiara, capace di sostenere la rigenerazione come strumento di riqualificazione del patrimonio edilizio e di rilancio dell’economia delle costruzioni.
In questo contesto, è auspicabile che la riforma del Testo Unico Edilizia possa nascere da un testo concertato con i professionisti, gli enti locali e le imprese che questa norma la devono utilizzare ogni giorno. Solo un percorso di confronto approfondito può garantire regole coerenti e applicabili, evitando il rischio di nuove e continue modifiche a colpi di decreti-legge, che non sono strumenti normativi idonei quando si parla di edilizia, un settore i cui tempi tecnici e procedurali sono decisamente più dilatati rispetto a quelli dei provvedimenti d'urgenza (che entrano in vigore immediatamente).
In generale, il legislatore dovrebbe ricordare che interventi così rilevanti meritano una metodologia di elaborazione chiara e condivisa, e adeguati tempi di entrata in vigore che consentano agli operatori di recepire le novità, formarsi e organizzare correttamente i procedimenti. È questa la condizione necessaria per far sì che la rigenerazione urbana diventi davvero una leva di modernizzazione e non l’ennesimo terreno di incertezza applicativa.