Salva Casa: l'Abruzzo recepisce le modifiche al Testo Unico Edilizia
Recupero sottotetti, edilizia libera, variazioni essenziali, sicurezza sismica, destinazione d'uso: in vigore la legge regionale che introduce norme di dettaglio a completamento della disciplina statale in materia edilizia e urbanistica
L'Abruzzo si aggiunge all'elenco delle Regioni che hanno messo nero su bianco le disposizioni di semplificazione edilizia introdotte con il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105. Prova ne è la Legge Regionale 24 giugno 2025, n. 19, con cui vengono recepite le principali novità in materia edilizia e urbanistica introdotte a livello nazionale.
Decreto Salva Casa: le disposizioni recepite dalla Regione Abruzzo
La legge, in vigore dal 3 luglio 2025, interviene con una disciplina di dettaglio che chiarisce e completa le regole operative per il recupero del patrimonio edilizio, la semplificazione dei titoli abilitativi, la determinazione delle variazioni essenziali, la sicurezza sismica e i mutamenti di destinazione d’uso.
A essere interessato è il Capo I della legge, rubricato "Norme di attuazione del d.p.r. 380/2001" e composto dai seguenti articoli:
- Art. 1 - Finalità
- Art. 2 - Disposizioni finalizzate al recupero del patrimonio edilizio esistente
- Art. 3 - Attività edilizia libera ed interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata
- Art. 4 - Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica
- Art. 5 - Determinazione delle variazioni essenziali
- Art. 6 - Disposizioni in materia di sicurezza sismica
- Art. 7 - Titoli abilitativi dei mutamenti di destinazione d'uso
Di seguito, l’analisi dei principali contenuti di interesse tecnico.
Recupero del patrimonio edilizio esistente
All’art. 2, si stabilisce che gli interventi di recupero dei sottotetti, vani e locali accessori e seminterrati, per edifici realizzati successivamente al 31 dicembre 2022, siano consentiti decorsi tre anni dalla data di rilascio dell’agibilità (art. 24 TUE).
Il recupero è disciplinato nei limiti e con le modalità stabiliti:
- dalla L.R. 18 aprile 2011, n. 10 per i sottotetti,
- dalla L.R. 1 agosto 2017, n. 40 per i locali accessori e seminterrati.
Tutti gli interventi richiedono il rilascio del titolo abilitativo, in coerenza con la ratio statale di contenimento del consumo di suolo e di incentivo alla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente.
Attività edilizia libera e interventi subordinati a CILA
In aggiunta alle categorie di edilizia libera e CILA già previste dagli articoli 6 e 6-bis del Testo Unico Edilizia, la legge all’art. 3 individua ulteriori interventi:
senza alcun titolo abilitativo:
- serre con strutture leggere e facilmente rimovibili, destinate all’attività agricola, da rimuovere al termine dell’utilizzo;
- pensiline, tettoie e pergolati che
rispettino precise condizioni:
- altezza media non superiore a 2,40 m;
- peso inferiore a 1 kN/mq;
- obbligo di rimanere aperti su tutti i lati, tranne le pareti di appoggio;
- superficie massima realizzabile pari al 30% della superficie lorda dell’unità immobiliare o dell’edificio;
- inquadramento come opere prive di rilevanza sismica ai sensi dell’art. 94-bis TUE.
Rimangono escluse le zone A, ai sensi del D.M. 1444/1968.
Previa CILA:
- movimenti di terra fino a 200 mc.
Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica
Per i Comuni privi di strumenti urbanistici generali, l’art. 4 sostituisce il limite massimo statale di edificabilità di 0,03 mc/mq previsto dall’art. 9 TUE con l’indice stabilito dall’art. 61, comma 1, lett. a), n. 4), della L.R. 58/2023 (Nuova legge urbanistica sul governo del territorio).
Questa disposizione salvaguarda il principio nazionale del limite minimo di edificabilità, consentendo l’applicazione di parametri regionali più specifici.
Variazioni essenziali
La disciplina regionale definisce in modo puntuale i casi di variazione essenziale rispetto al progetto approvato, ai sensi dell’art. 32 TUE:
In particolare, come disposto dall’art. 5, costituiscono variazione essenziale:
- il mutamento di destinazione d’uso con passaggio tra categorie funzionali (residenziale, produttivo, turistico-ricettivo, commerciale, agricolo).
- l’aumento dei parametri edilizi oltre i limiti di tolleranza,
graduati secondo le dimensioni:
- fino al 25% per edifici o unità fino a 350 mq,
- fino al 20% per edifici o unità fino a 750 mq,
- fino al 15% per edifici o unità superiori a 750 mq.
- la trasformazione dell’intervento da manutenzione/restauro a ristrutturazione edilizia.
- la violazione delle norme antisismiche, compreso il mancato deposito sismico.
Gli aumenti entro il 10% oltre la tolleranza costruttiva sono invece qualificati come parziale difformità.
Fino all’adeguamento dei regolamenti edilizi comunali, si applicano i parametri degli strumenti vigenti, purché compatibili.
Sicurezza sismica
L’articolo 6 disciplina le modalità di regolarizzazione degli interventi realizzati in zone a bassa sismicità all’epoca di costruzione, stabilendo che per le pratiche di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis TUE, il tecnico abilitato deve trasmettere un certificato di idoneità statica conforme alla normativa vigente al tempo della realizzazione.
Inoltre, la Giunta regionale approverà entro 60 giorni la modulistica standardizzata per le procedure di sanatoria sismica previste dagli artt. 34-ter e 36-bis TUE.
Mutamenti di destinazione d’uso: titoli necessari
Infine, in conformità con l’art. 23-ter TUE, l’art. 7 della legge stabilisce che il mutamento di destinazione d’uso sia soggetto a:
- SCIA per cambio d’uso orizzontale nella stessa categoria funzionale, con o senza opere riconducibili all’edilizia libera o alla CILA;
- SCIA per cambio d’uso verticale tra categorie funzionali, sempre se realizzato senza opere o con opere minori;
- permesso di costruire o altro titolo edilizio previsto, nei casi rimanenti.
La disciplina è uniforme per tutto il territorio regionale, indipendentemente dalla zona omogenea individuata dal D.M. 1444/1968.
Documenti Allegati
Legge