Condono edilizio e limite volumetrico: no al frazionamento delle domande
Il TAR Sicilia chiarisce l'operatività della normativa sul Secondo Condono: il tetto dei 750 mc va riferito all’intero edificio, non alle singole unità immobiliari
È possibile frazionare un immobile in più unità abitative per eludere il limite volumetrico imposto dalla normativa sul condono edilizio? La comproprietà consente la presentazione di istanze autonome, oppure ci si trova davanti a un frazionamento artificioso non ammesso dalla legge?
Sono interrogativi ricorrenti, soprattutto nei casi in cui si tenta di scomporre formalmente un abuso edilizio per farlo rientrare nei limiti condonabili. Su questo punto è intervenuta con chiarezza la sentenza del TAR Sicilia del 14 luglio 2025, n. 1621.
Condono edilizio: no al frazionamento artificioso delle istanze
La controversia nasce dall’impugnazione del diniego di due istanze di condono edilizio presentate per una villetta a due piani, composta da due unità immobiliari distinte ma insistenti sul medesimo lotto.
Secondo l’amministrazione comunale, l’intervento abusivo doveva considerarsi unitario, con conseguente superamento del limite volumetrico di 750 mc previsto dall’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994, trattandosi di un edificio unico con volumetria complessiva pari a 1.484 mc. Le due istanze erano state presentate da madre e figlio, all’epoca comproprietari dell’immobile.
Il TAR ha confermato la piena legittimità del diniego. Vediamo il perché.
Secondo Condono Edilizio: cosa prevede la legge
Alla base del diniego c’è il superamento del limite volumetrico previsto dall’art. 39, comma 1, della legge 23 dicembre 1994, n. 724 (c.d. “Secondo condono edilizio”).
La normativa si applica agli abusi commessi entro il 31 dicembre 1993 e prevede che la sanatoria sia concessa solo se sussistono tutti i seguenti requisiti:
- limite volumetrico: massimo 750 mc complessivi per immobili residenziali. Il limite è assoluto e non frazionabile tra più unità immobiliari se l’edificio è unitario.
- ultimazione dei lavori: le opere devono essere ultimate entro il 31 dicembre 1993 (non basta l’avvio o una parziale esecuzione).
- destinazione abitativa: la soglia volumetrica si applica esclusivamente agli edifici ad uso residenziale.
- assenza di vincoli non condonabili: l’opera non deve ricadere su aree sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali, archeologici o storici, salvo parere favorevole delle autorità competenti.
- oblazione e oneri: la domanda doveva essere accompagnata dal pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori secondo le tabelle allegate alla legge.
Restano escluse dal condono 1994:
- le nuove costruzioni superiori a 750 mc;
- gli abusi su aree vincolate in assenza del parere favorevole (paesaggistico, idrogeologico, ecc.);
- le opere che violano in modo sostanziale le distanze, le altezze o gli indici di edificabilità previsti dagli strumenti urbanistici.
La sentenza del TAR
Sulla base di questi presupposti, il TAR ha confermato la legittimità del diniego comunale, chiarendo che il limite volumetrico del condono (750 mc) va riferito all’intero edificio, anche se suddiviso in più unità immobiliari.
La cubatura non può essere frazionata artificialmente tramite distinte istanze riferite a porzioni di uno stesso fabbricato e l’unicità del centro di interessi familiare e la contitolarità del bene confermavano l’esistenza di un disegno unitario;
La scissione soggettiva delle domande, senza che si configuri un frazionamento artificioso delle istanze di condono, è ammessa solo in presenza di autonome titolarità giuridiche e non per eludere i limiti di legge.
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la ratio della soglia volumetrica come limite assoluto alla regolarizzazione, da considerarsi inderogabile anche per ragioni di equità e controllo del carico urbanistico.
La frazionabilità soggettiva delle istanze è ammessa solo in presenza di effettive e autonome titolarità giuridiche.
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Sentenza