Testo Unico Edilizia: recepito il Salva Casa in Emilia-Romagna

Le modifiche della L.R. n. 5/2025

Nei due seguenti prospetti, gli interventi di modifica alle due Leggi Regionali n. 15/2013 e n. 23/2004.

Nei seguenti paragrafi gli interventi di maggiore rilievo relativi alla L.R. n. 15/2013.

Edilizia libera e stato legittimo

Art. 7, L.R. n. 15/2013 (Attività edilizia libera e interventi soggetti a comunicazione): modifica della disciplina sulle vetrate panoramiche (VePA) e inserisce le pergotende.

Art. 10-bis, L.R. n. 13/2013 (Stato legittimo degli immobili): modificati i commi 3 e 4 che adesso prevedono:

• 3. Nel caso di interventi edilizi che hanno interessato l'intero edificio o unità immobiliare ad esclusione della manutenzione ordinaria, lo stato legittimo è quello stabilito dal titolo edilizio, legittimamente presentato o rilasciato, che ha abilitato la realizzazione del medesimo intervento, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, a condizione che la documentazione presentata ai fini del rilascio o della presentazione del medesimo titolo abbia incluso copia dei titoli abilitativi pregressi o ne siano stati indicati gli estremi, anche attraverso l’utilizzo della modulistica regionale unificata.
• 4. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti di archivio o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al presente comma si applicano altresì, indipendentemente dall'epoca di costruzione dell'immobile, nei casi in cui non sia disponibile copia del titolo abilitativo e, tuttavia, sussista un principio di prova dell’avvenuto rilascio dello stesso, anche quando non se ne conoscono gli estremi.

Inserito il nuovo comma 7-bis (che suddivide lo stato legittimo delle parti comuni da quelle private per gli edifici plurifamiliari):

• 7 bis. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del Codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Requisiti igienico-sanitari per la destinazione residenziale

Art. 23-bis, L.R. n. 15/2013 (Casi particolari di attestazione dei requisiti igienico-sanitari per la destinazione residenziale): nuovo articolo per recepire le modifiche introdotte dal Salva Casa all’art. 24 (Agibilità) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Tanto il decreto “Salva Casa” quanto la L.R. n. 5/2025 riconoscono al progettista abilitato la possibilità di asseverare la conformità igienico-sanitaria di alloggi con altezze inferiori a 2,70 metri (fino a 2,40 m) e superfici ridotte (fino a 20 mq per una persona o 28 mq per due), purché siano rispettati i requisiti di adattabilità previsti dal D.M. 236/1989 e almeno una delle condizioni migliorative previste in termini di recupero edilizio o qualità della ventilazione.

Ma se la norma statale (art. 24, commi 5-bis e 5-ter del d.P.R. n. 380/2001) si limita a disciplinare la deroga in relazione all’agibilità, senza circoscriverla a una specifica destinazione d’uso, la Regione Emilia-Romagna ha scelto una formulazione più selettiva. Il nuovo art. 23-bis della L.R. n. 15/2013 limita espressamente l’ambito applicativo agli immobili a destinazione residenziale, escludendo le altre destinazioni funzionali.

Questa impostazione si riflette anche nei commi successivi, che estendono l’asseverazione a interventi di demolizione e ricostruzione, mutamenti d’uso verso il residenziale o trasformazioni interne, ma sempre e solo entro i limiti dell’edilizia abitativa. Una scelta normativa che, nel rispetto dei principi fondamentali dettati dal legislatore statale, rafforza il controllo regionale sulla qualità del patrimonio residenziale, evitando un’applicazione generalizzata delle deroghe a contesti funzionalmente più critici.

Mutamento della destinazione d’uso

Con l’art. 1 della L. n. 105/2024, il legislatore statale ha profondamente innovato l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, introducendo una disciplina semplificata per i mutamenti di destinazione d’uso tra specifiche categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale, commerciale), se riferiti a singole unità immobiliari ubicate nelle zone A, B e C, e subordinando l’applicazione all’assenza di aggravio urbanistico e al rispetto di eventuali condizioni comunali.

In attuazione di tali principi, la Regione Emilia-Romagna ha aggiornato l’art. 28 della L.R. n. 15/2013, introducendo però alcune differenze rilevanti. La più evidente riguarda l’estensione della semplificazione anche al mutamento d’uso dell’intero immobile e all’interno della stessa categoria funzionale, purché nel rispetto della disciplina comunale. Inoltre, mentre la norma statale esclude il reperimento di standard solo nei casi di cambio d’uso di singole unità, la disciplina regionale (comma 5-bis) amplia l’esonero includendo anche la monetizzazione delle dotazioni territoriali e dei parcheggi, se prevista dagli strumenti urbanistici.

Viene confermato il pagamento del contributo di costruzione, ma con criteri modulabili a livello locale. In sintesi, la Regione mantiene un impianto coerente con i principi fondamentali, esercitando tuttavia il proprio margine normativo per costruire una disciplina più articolata e aderente al contesto insediativo regionale.

Conclusioni operative

La L.R. n. 5/2025 rappresenta un chiaro esempio di recepimento adattivo, che traduce le innovazioni introdotte dal decreto “Salva Casa” in una disciplina coerente con il contesto urbanistico e insediativo della Regione Emilia-Romagna. In particolare:

• l’articolazione puntuale del mutamento d’uso evidenzia una maggiore attenzione al controllo del carico urbanistico, differenziando tra singole unità e immobili interi, tra categorie funzionali e destinazioni specifiche;
• la scelta di limitare l’asseverazione igienico-sanitaria alla sola destinazione residenziale conferma l’intento regionale di contenere l’applicazione delle deroghe entro ambiti abitativi, salvaguardando requisiti minimi di qualità edilizia;
• la separazione tra le difformità delle parti comuni e quelle delle singole unità immobiliari ai fini dello stato legittimo rappresenta un’ulteriore semplificazione rilevante in ottica operativa;
• il ruolo attivo dei Comuni è rafforzato, sia in fase pianificatoria che nell’individuazione delle condizioni applicative dei mutamenti d’uso e delle deroghe igienico-sanitarie.

La normativa regionale, pur muovendosi nel perimetro dei principi fondamentali statali, esercita appieno la propria autonomia legislativa, restituendo ai tecnici un quadro più chiaro e applicabile alle specificità territoriali. Una direzione che valorizza il principio di sussidiarietà e rafforza il ruolo delle Regioni come snodo essenziale nella gestione dell’edilizia locale.