Agevolazioni prima casa: entro quando bisogna trasferirsi in caso di interventi Superbonus?
Nel caso di interventi agevolati su immobili acquistati durante la pandemia, cambiano i mesi a disposizione e i termini per il trasferimento della residenza. Vediamo come calcolarli
Il periodo della pandemia ha inciso in maniera significativa anche sul settore immobiliare, imponendo al legislatore di introdurre eccezioni e sospensioni dei termini per non penalizzare contribuenti e operatori.
In particolare, i termini connessi alle agevolazioni “prima casa” e al credito d’imposta per il riacquisto sono stati sospesi fino al 30 ottobre 2023, consentendo di gestire in modo più flessibile adempimenti spesso incompatibili con i rallentamenti dei cantieri e delle procedure amministrative.
Prima casa e Superbonus: il Fisco chiarisce i termini per il trasferimento residenza
È proprio in questo scenario che si colloca la risposta dell’Agenzia delle Entrate del 3 settembre 2025, n. 230, chiamata a chiarire un profilo operativo delicato: la decorrenza del termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune quando l’immobile acquistato è stato oggetto di interventi agevolati con Superbonus.
Nel caso in esame, l’istante aveva acquistato a fine 2021 un immobile composto da due unità abitative in piccolo condominio, più un rustico ad uso stalla, fruendo in atto dell’agevolazione “prima casa” ed effettuando una ristrutturazione con Superbonus (CILA depositata; lavori Superbonus comunicati come ultimati il 29 dicembre 2023; altri lavori ordinari/straordinari ancora in corso al momento dell’interpello).
Dopo aver richiamato la normativa emergenziale sulla sospensione dei termini “prima casa” prevista dall’art. 24 del D.L. n. 23/2020, il contribuente ha chiesto se tale sospensione si applichi anche al termine di 30 mesi introdotto per gli immobili oggetto di interventi Superbonus, così da farlo decorrere dalla fine della sospensione e non dalla data di acquisto.
Il quadro normativo di riferimento
Diverse le norme che è necessario tenere in considerazione per comprendere la ratio della risposta del Fisco:
- la nota II-bis all’art. 1 Tariffa, parte I, d.P.R. 131/1986, che disciplina le condizioni per l’accesso alle agevolazioni prima casa, tra cui il termine di 18 mesi per stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile;
- l'art. 119, comma 10-ter, del d.l. 34/2020 (introdotto dall’art. 33-bis, d.l. 77/2021): che stabilisce il termine di 30 mesi dalla stipula per il trasferimento della residenza, se l’immobile è oggetto di uno o più interventi di cui alle lettere a), b), c) del comma 1.
- l'art. 24 del d.l. 23/2020, come prorogato/modificato () e chiarito da circolari n. 9/E del 2020 e n. 8/E del 2022, che ha sospeso fino al 30 ottobre 2023 il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza e gli altri termini collegati alla Nota II-bis e al credito d’imposta per riacquisto.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
Ed è proprio coordinando queste disposizioni che l’Agenzia ha chiarito il dubbio del contribuente, specificando che il termine da considerare è di 30 mesi, a partire dal 31 ottobre 2023.
Poiché il comma 10-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio richiama espressamente la Nota II-bis, si applica la sospensione Covid ex art. 24 d.l. 23/2020 anche a questo termine speciale. Ne consegue che i 30 mesi decorrono dalla fine della sospensione, quindi dal 31 ottobre 2023.
Questo perché il termine di 18 mesi dalla data di acquisto per il trasferimento della residenza; anche è stato oggetto della medesima sospensione per il periodo emergenziale, secondo i chiarimenti di prassi richiamati.
Conclusioni operative
Queste in sintesi le conclusioni a cui è pervenuta l'Agenzia:
- per l’acquisto “prima casa” con interventi Superbonus, il termine di 30 mesi per stabilire la residenza si computa dal 31 ottobre 2023 (fine della sospensione) e non dalla data di rogito; ciò evita la decadenza se il trasferimento avviene entro 30 mesi da tale data;
- restano utilizzabili gli ordinari strumenti correttivi del contribuente (ad es. gestione della residenza e, se del caso, rimodulazione dei tempi degli adempimenti, nel rispetto dei requisiti della Nota II-bis), fermo il quadro delineato dalle circolari n. 9/E-2020 e n. 8/E-2022.
La chiave di lettura fornita dall’Agenzia è di coordinamento sistematico: il rinvio del comma 10-ter alla Nota II-bis “trascina” con sé l’intera disciplina dei termini, incluse le sospensioni emergenziali.
Nella pratica, per i rogiti stipulati nel periodo coperto dalla sospensione, la scadenza effettiva per la residenza si sposta in avanti, riducendo il rischio di decadenza in contesti di cantieri complessi o tempi tecnici lunghi connessi agli interventi agevolati.
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