Secondo condono edilizio: i seminterrati vanno calcolati nella volumetria complessiva?
Il TAR Lazio ribadisce come valutare il limite volumetrico ammesso nell'ambito della sanatoria straordinaria disciplinata dalla legge n. 724/1994
La sanatoria straordinaria di cui all’art. 39 della legge n. 724/1994 (c.d. "Secondo Condono Edilizio") ha introdotto un tetto volumetrico (750 mc) che, nella prassi, genera contenziosi soprattutto nei casi di nuove costruzioni articolate su più livelli, con porzioni interrate o seminterrate destinate a funzioni non residenziali.
Condono edilizio e volumetria complessiva: il TAR sui piani seminterrati
La questione è se il limite si riferisca alla sola “volumetria urbanistica” fuori terra oppure all’intero manufatto abusivo, nodo sul quale è recentemente intervenuto il TAR Lazio con la sentenza 25 agosto 2025, n. 15734, respingendo il ricorso contro un diniego di condono relativo a nuova costruzione.
Nel caso in esame, il Comune aveva sommato la volumetria dei piani interrati (circa 653 mc) a quella fuori terra (circa 662 mc), superando così il tetto di 750 mc, motivo per cui aveva negato la sanatoria dell’immobile.
Secondo il ricorrente, il calcolo sarebbe stato errato in quanto gli spazi sotto il piano di campagna - asseritamente non residenziali - non dovevano rilevare. Una tesi che il TAR ha confutato, ricordando che il limite va riferito all’edificio nel suo complesso, a prescindere dalla destinazione d’uso dei singoli livelli.
Il quadro normativo
Nel valutare la questione, i giudici amministrativi hanno fatto riferimento a numerose coordinate normative e giurisprudenziali:
- l’art. 39, comma 1, legge n. 724/1994 che ammette la condonabilità per nuove costruzioni realizzate entro il 31 dicembre 1993, non superiori a 750 mc per singola richiesta, limite inteso come soglia massima assoluta di sanabilità;
- diverse sentenze della Corte di Cassazione e del TAR, nelle quali si è specificato che il tetto volumetrico si applica a qualsiasi tipologia di manufatto e va riferito all’intero edificio, non alle singole unità né alla sola quota fuori terra;
- alla sentenza del TAR Lazio n. 48/1999 secondo cui l’eventuale pagamento dell’oblazione su cubature maggiori rileva sul piano penale-estintivo, non sulla condonabilità amministrativa.
La sentenza del TAR
Sulla base di questi presupposti, i giudici hanno evidenziato che quando l’abuso consiste in una nuova costruzione, la volumetria da confrontare con i 750 mc è la somma di tutti i livelli che compongono il fabbricato, inclusi quelli interrati o seminterrati.
Non è decisiva la destinazione interna (residenziale/non residenziale), perché il parametro legale guarda alla “entità oggettiva dell’abuso” e quindi alla lesione urbanistica complessiva.
Ne deriva che non è possibile “espungere” i piani sotto quota sul presupposto di un uso non abitativo non regge senza prova qualificata e, comunque, non muta il criterio: l’art. 39 L. 724/1994 non distingue per destinazione e non consente di ritagliare porzioni di fabbricato dal computo.
Se il fabbricato “fa capo a un unico centro di interessi”, anche in presenza di più unità funzionalmente autonome, il tetto dei 750 mc resta unitario e insuperabile. Questo evita elusioni tramite frazionamenti fittizi o richieste multiple.
Infine, il pagamento dell’oblazione per volumi superiori può valere ai fini penali (estinzione di reati), ma non sana un abuso che, sul piano urbanistico-amministrativo, eccede la soglia legale. L’atto di pagamento, da solo, non “crea” i presupposti per il rilascio del titolo in sanatoria.
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando il diniego di condono motivato sull’assunto di una volumetria complessiva del nuovo edificio che superava i 750 mc. Emerge con chiarezza che, prima di presentare un’istanza di condono, occorre verificare attentamente la volumetria complessiva dell’edificio, senza confidare su esclusioni di comodo o sul solo pagamento dell’oblazione.
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