Ante ’67: Google Earth per provare la data di costruzione dell'immobile

Quadro normativo di riferimento

Per comprendere la portata della decisione occorre tornare al sistema normativo:

• la legge urbanistica n. 1150/1942 richiedeva la licenza edilizia solo per le costruzioni nei centri abitati.
• la c.d. "legge ponte" n. 765/1967, entrata in vigore il 1° settembre 1967, l’obbligo è stato esteso a tutto il territorio comunale, introducendo un regime generalizzato di controllo preventivo sull’attività edilizia;
• in relazione alle opere edilizie l’attuale d.P.R. n. 380/2001 definisce le categorie di intervento (art. 3), individua i casi in cui è necessario il permesso di costruire (art. 10) e disciplina le sanzioni in caso di opere abusive (art. 27).
• sul piano paesaggistico, il d.lgs. 42/2004 prevede che ogni intervento in area vincolata sia subordinato ad autorizzazione paesaggistica (art. 146), con obbligo di rimessione in pristino in caso di violazioni (art. 167).

È quindi chiaro che il discrimine tra legittimità e abuso, per le opere anteriori al 1967, sta nella possibilità di dimostrarne con certezza l’epoca di costruzione.

Analisi tecnica

Nel giudicare la questione, il TAR Campania ha toccato tre aspetti fondamentali:

• la valutazione complessiva degli interventi;
• la datazione delle opere e l'onere della prova;
• la presenza del vincolo paesaggistico sull'area interessata.

Interventi edilizi: no a vautazioni atomistiche degli abusi

Il primo riguarda la valutazione complessiva degli interventi. Non è ammissibile scomporre il fabbricato, la recinzione e il cancello per derubricarli a manutenzioni o pertinenze. La giurisprudenza, ormai consolidata, impone di guardare al risultato complessivo: se le opere concorrono a formare un nuovo organismo edilizio, il titolo necessario è il permesso di costruire.

Ante ‘67: l'onere della prova a carico del proprietario

Il secondo punto fondamentale della sentenza è quello dell’anteriorità della costruzione al 1967. Il TAR ha ribadito che non spetta all’amministrazione dimostrare la non risalenza del manufatto, ma al proprietario fornire la prova che l’opera era già esistente prima della legge ponte.

Questo perché il principio di “vicinanza della prova” impone a chi vuole beneficiare dell’esenzione dall’obbligo di titolo edilizio di produrre documentazione oggettiva e attendibile. Non sono sufficienti dichiarazioni sostitutive o testimonianze di terzi: la giurisprudenza è costante nell’esigere riscontri come aerofotogrammetrie, mappe catastali storiche, rilievi tecnici, ruderi o fondazioni documentati.

Nel caso concreto, le immagini tratte da Google Earth hanno dimostrato che il fabbricato non era presente nel 2017, smentendo l’assunto della ricorrente sulla sua preesistenza. Da qui il rigetto di tutte le doglianze basate sull’anteriorità al 1967.

Vincolo paesaggistico

Infine, il terzo profilo riguarda la presenza di un vincolo paesaggistico. Una volta esclusa la preesistenza, il TAR ha ricondotto gli interventi nell’alveo della nuova costruzione, come definita dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, e quindi subordinata al rilascio del permesso di costruire.

Non solo: trattandosi di un’area sottoposta a vincoli paesaggistici, era necessaria anche l’autorizzazione paesaggistica prevista dal Codice dei beni culturali (d.lgs. n. 42/2004).

L’assenza di entrambi i titoli ha reso inevitabile l’adozione dell’ordinanza di demolizione. Il TAR ricorda che si tratta di un atto vincolato, che non richiede ulteriori motivazioni di pubblico interesse: la sola mancanza del titolo edilizio in area vincolata è sufficiente a imporre la rimessione in pristino, anche se l’abuso risale a tempo addietro o se il proprietario attuale non è l’autore materiale della violazione.

La decisione del TAR

Alla luce di questi principi, il TAR ha respinto il ricorso ribadendo che:

• le opere in esame vanno qualificate come nuova costruzione, prive del necessario permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica;
• la preesistenza dell'immobile al 1967 non è stata dimostrata, rendendo necessario il possesso dei titoli edilizi;
• il conseguente ordine di demolizione ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 è un atto vincolato: non necessita di ulteriori motivazioni di pubblico interesse, essendo sufficiente la constatazione dell’abuso.

In questo modo, la sentenza ribadisce tre punti fermi per chi opera nel settore: la necessità di valutare le opere nel loro insieme, l’onere probatorio sempre in capo al proprietario che invochi l’anteriorità al 1967 e l’assoluta inderogabilità dei vincoli paesaggistici, che rendono inevitabile la rimessione in pristino in mancanza di autorizzazione.