Prima casa e termine biennale per la rivendita: il Fisco sul credito d’imposta
L’Agenzia delle Entrate chiarisce il diritto al credito d’imposta prima casa dopo la proroga a due anni per la rivendita dell’immobile preposseduto
Chi può realmente beneficiare del credito d’imposta nel caso di riacquisto della prima casa? La recente estensione a due anni del termine per rivendere l’immobile preposseduto incide sulle modalità di calcolo e utilizzo del credito? E, soprattutto, cosa accade quando la precedente abitazione è in comproprietà con altri soggetti, come nel caso di un figlio minore?
Prima casa, vendita e riacquisto: il Fisco sul calcolo del credito d’imposta
Sono questi i temi su cui ruota la risposta dell’Agenzia delle Entrate del 10 settembre 2025, n. 238, con cui il Fisco ha fornito interessanti chiarimenti sull’utilizzo del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, con particolare riguardo alla recente modifica normativa introdotta dalla legge di Bilancio 2025.
La legge n. 207/2024, all’art. 1, comma 116, ha infatti esteso a due anni il termine per alienare l’immobile agevolato preposseduto, intervenendo sul comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131 del 1986.
Vediamo concretamente cosa può comportare tale modifica in termini di requisiti temporali e criteri di calcolo del credito.
Il quesito dell’Istante
L’Istante aveva acquistato nel 2003, insieme al futuro coniuge, un’abitazione con i benefici “prima casa”, versando complessivamente 1.000 euro di imposta di registro. Alla morte del coniuge era subentrato nella quota ereditaria, giungendo a detenere il 75% della proprietà, mentre il restante 25% era spettato al figlio minorenne, a carico.
Nel 2024, l’Istante ha acquistato una nuova abitazione con IVA al 4%, dichiarando l’impegno a vendere l’immobile preposseduto. Grazie alla modifica introdotta dalla legge di Bilancio 2025, il termine per l’alienazione è stato portato da uno a due anni, con scadenza nel 2026.
Da qui il quesito: può recuperare, nella dichiarazione dei redditi 2025 (anno d’imposta 2024), l’intero credito d’imposta di 1.000 euro, comprensivo anche della quota del figlio?
Il quadro normativo di riferimento
Il punto di partenza è la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (d.P.R. 131/1986), che disciplina le condizioni per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”. Il comma 4-bis, modificato dalla legge n. 207/2024, consente oggi di acquistare una nuova abitazione agevolata pur possedendo già un immobile, purché quest’ultimo venga alienato entro due anni.
Il credito d’imposta per il riacquisto è invece previsto dall’art. 7 della legge n. 448/1998, che lo riconosce quando, entro un anno dalla vendita di una prima casa agevolata, il contribuente ne acquisti un’altra. La prassi amministrativa (circ. 12/E/2016 e successive) ha esteso l’applicabilità anche al caso inverso, ossia quando il nuovo acquisto precede la vendita, subordinandolo al rispetto del termine di alienazione.
Il credito ha natura personale (circ. 19/E/2001): spetta solo al soggetto che ha sostenuto l’imposta in sede di primo acquisto e va calcolato proporzionalmente alle quote di possesso.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
Sulla base di queste coordinate normative, l’Amministrazione ha specificato che il nuovo termine di due anni per la rivendita dell’immobile preposseduto non pregiudica il diritto al credito d’imposta, che viene riconosciuto in via provvisoria.
Resta però condizione essenziale l’alienazione dell’immobile entro il 2026: in mancanza, si decade sia dall’agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto, sia dal credito.
Credito d’imposta: calcolo e quota spettante
Il credito non può essere riconosciuto sull’intero importo di 1.000 euro, comprensivo della quota del figlio. Trattandosi di un beneficio personale, spetta solo all’Istante, in proporzione alla propria quota di possesso sul primo acquisto (50%).
Il confronto va fatto tra questa quota (500 euro di imposta di registro) e l’IVA corrisposta sul nuovo acquisto: il credito spettante sarà pari al minore dei due importi.
Modalità di utilizzo
Il credito può essere portato in diminuzione dell’IRPEF dovuta con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2024, oppure in altre modalità previste dall’art. 7, comma 2, della legge n. 448/1998. In nessun caso, però, dà luogo a rimborsi.
Conclusioni operative
Alla luce delle modifiche normative introdotte dalla legge di Bilancio 2025 sulle agevolazioni prima casa, bisogna quindi tenere presente che:
- il nuovo termine biennale consente di mantenere l’agevolazione e accedere al credito d’imposta, purché la vecchia abitazione venga venduta entro due anni dal nuovo acquisto;
- il credito è personale e proporzionato alla quota di possesso: in questo caso, spetta solo al contribuente per 500 euro, o per l’IVA effettivamente corrisposta se inferiore;
- non è possibile includere la quota riferibile a un altro comproprietario, né trasformare il credito in rimborso.
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