Riforma Testo Unico Edilizia: l’esame in Commissione e il rischio di un nuovo cantiere normativo

Il dibattito in Commissione

La relatrice Erica Mazzetti ha aperto i lavori sottolineando che «questa delega rappresenta un passaggio strategico per il comparto produttivo, per la tutela dell’ambiente e per i cittadini», evidenziando come il testo sia il frutto del contributo di professioni, categorie produttive e mondo accademico. Ha inoltre assicurato «la massima disponibilità a un confronto costruttivo con tutti i gruppi, nell’auspicio che l’iter possa concludersi in tempi rapidi».

Da parte dell’opposizione, Agostino Santillo (M5S) ha ricordato la sua proposta di legge C. 535 sul riordino della disciplina edilizia e ha posto l’accento sulla necessità di correggere alcune scelte recenti: «Questa delega può essere l’occasione per rimediare alle storture introdotte dal cosiddetto Salva Casa, riportando al centro il tema del governo del territorio».

Sulla stessa linea, Marco Simiani (PD) ha ribadito la disponibilità del suo gruppo a lavorare a un testo condiviso: «Ci sono numerosi punti di convergenza, ed è fondamentale che questa riforma nasca dal dialogo tra le forze politiche e con il contributo del Governo».

Il presidente Rotelli ha infine chiarito che la Commissione adotterà come testo base il ddl C. 2332, abbinato alla proposta Santillo, rinviando la prosecuzione dell’esame a una seduta successiva.

Quadro normativo di riferimento

Per capire la portata di questa riforma bisogna ricordare da dove veniamo. La disciplina edilizia italiana è il risultato di una stratificazione normativa iniziata oltre ottant’anni fa. La Legge urbanistica n. 1150/1942 ha segnato il primo passo, introducendo lo strumento del piano regolatore generale. Venticinque anni dopo, con la Legge Ponte n. 765/1967, l’obbligo della licenza edilizia è stato esteso a tutto il territorio nazionale, segnando la fine della costruzione “libera” nelle aree fuori dai centri abitati.

Con la Legge Bucalossi n. 10/1977, l’edificazione è stata subordinata alla concessione edilizia e al pagamento di un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione: un passaggio cruciale che ha legato il diritto di costruire alla corresponsione di un corrispettivo economico.

Nel frattempo, il D.M. 1444/1968 fissava i limiti inderogabili di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati, parametri tuttora centrali per la pianificazione urbanistica.

Il percorso è poi sfociato nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo A) mediante il quale si è proceduto ad una razionalizzazione e unificazione di due precedenti atti:

• il Decreto Legislativo n. 378/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative in materia edilizia – Testo B);
• il D.P.R. n. 379/2001 (Disposizioni regolamentari in materia edilizia - Testo C).

Ad oggi, il d.P.R. n. 380/2001 (unitamente a tutte le leggi di recepimento regionali) rappresenta il punto di riferimento principale che, nel corso dei suoi 24 anni di applicazione, è stato ripetutamente modificato (spesso tramite provvedimenti d’urgenza) trasformandolo in un mosaico incoerente.

Questa stratificazione normativa, più che garantire certezza, ha prodotto complessità e contraddizioni che oggi si tenta di ricomporre.

Analisi tecnica

Dal resoconto parlamentare emergono alcune linee di intervento che meritano particolare attenzione.
Innanzitutto, la proposta punta a ridefinire le categorie di intervento edilizio, distinguendo tra trasformazioni del territorio, modifiche del patrimonio edilizio esistente, adeguamenti funzionali e opere minori. Una classificazione che, se ben calibrata, potrebbe finalmente ridurre l’incertezza interpretativa che oggi genera contenziosi senza fine.

Altro punto nevralgico è la documentazione sullo stato legittimo degli immobili, tema che ha già messo in difficoltà tecnici e amministrazioni con l’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001. La delega mira a fissare regole più chiare e uniformi, evitando interpretazioni divergenti.

Non meno delicata è la questione delle deroghe al D.M. 1444/1968: un tema che apre alla possibilità di favorire il recupero edilizio e la rigenerazione urbana, ma che rischia di entrare in conflitto con i vincoli paesaggistici e ambientali se non governato con criteri stringenti.

Il progetto prevede anche l’istituzione di un fascicolo del fabbricato, strumento spesso annunciato e mai realmente attuato, che potrebbe diventare la chiave per garantire una conoscenza puntuale e aggiornata dello stato degli edifici.

Infine, la delega insiste su digitalizzazione e sportello unico, prevedendo che le amministrazioni acquisiscano d’ufficio la documentazione già in loro possesso: un obbligo già esistente ma troppo spesso disatteso nella pratica, che se applicato correttamente potrebbe ridurre sensibilmente tempi e costi per cittadini e professionisti.

Il rischio di un nuovo cantiere normativo permanente

Se da un lato l’obiettivo dichiarato della delega è costruire un quadro organico e stabile, dall’altro non si può tacere una forte preoccupazione: che la riforma edilizia finisca per replicare quanto già accaduto con i Codici dei contratti pubblici.

Dal D.Lgs. n. 163/2006 al D.Lgs. n. 50/2016, fino all’attuale D.Lgs. n. 36/2023, il percorso è stato lo stesso: deleghe al Governo, principi generali fissati dal Parlamento e un corpo normativo continuamente ritoccato. In appena trenta mesi, il Codice degli appalti ha subito ben sedici modifiche, spesso inserite in decreti-legge eterogenei, con il risultato di rendere instabile l’intero sistema.

Il rischio è evidente: se anche l’edilizia seguirà questa strada, avremo un nuovo “cantiere normativo” senza certezze applicative. A quel punto, professionisti e amministrazioni rimpiangeranno non solo il d.P.R. n. 380/2001, ma persino le norme storiche che hanno plasmato il settore.

È un timore concreto, che deve orientare l’intero dibattito parlamentare: la semplificazione non può trasformarsi nell’ennesima instabilità.

Conclusioni operative

Il disegno di legge C. 2332 segna l’avvio di un percorso che potrebbe finalmente portare ad un nuovo Testo Unico Edilizia, capace di sostituire la stratificazione normativa e di restituire certezza a cittadini, professionisti e amministrazioni. La Commissione ha avviato l’abbinamento con altre proposte parlamentari (C. 535 Santillo) e si prevede un ciclo di audizioni che potrebbe arricchire il testo.

A questo punto sarà necessario comprendere l’evoluzione della legge delega e sperare che il Governo, oltre a considerare le indicazioni fornite dal Parlamento, possa istituire una commissione di esperti sul campo per la redazione del Decreto Legislativo e prevedere un adeguato transitorio (12/24 mesi) per la sua entrata in vigore.