Sanatoria edilizia semplificata: come dimostrare la doppia conformità leggera

Come dimostrare la doppia conformità asimmetrica

Uno degli aspetti più delicati di questa nuova forma di sanatoria è proprio la doppia conformità “asimmetrica”, concetto che richiede di verificare due momenti distinti ma logicamente connessi. L’intervento deve risultare conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria;
• alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Si tratta di un’impostazione che rompe la simmetria tradizionale della sanatoria ex art. 36, in quanto consente la regolarizzazione di opere non conformi al tempo della loro realizzazione ma oggi compatibili con l’assetto urbanistico attuale.
La difficoltà interpretativa nasce dalla distinzione – tutt’altro che pacifica – tra “urbanistica” ed “edilizia”, due ambiti che la giurisprudenza e la dottrina hanno più volte tentato di delimitare.

La conformità urbanistica

La conformità urbanistica riguarda l’insieme delle regole che disciplinano l’uso del territorio, la localizzazione delle funzioni e la compatibilità dell’intervento con la pianificazione vigente.
Essa si fonda su un corpus normativo che trova il suo asse portante nella:

• Legge urbanistica n. 1150/1942 e successive modifiche;
• Legge n. 765/1967 (c.d. “Legge ponte”), che ha esteso l’obbligo di pianificazione e introdotto limiti più stringenti agli insediamenti edilizi;
• D.M. n. 1444/1968, che ha fissato i limiti inderogabili di densità edilizia, altezza, distanza tra fabbricati e dotazioni di spazi pubblici;
• negli strumenti urbanistici generali e attuativi (PRG, PSC, PUC, Piani di lottizzazione, ecc.), che stabiliscono destinazioni d’uso, indici edilizi e prescrizioni plano-volumetriche;
• nei vincoli ambientali, paesaggistici, idrogeologici e di tutela del patrimonio culturale imposti dal d.lgs. n. 42/2004, dal d.lgs. n. 152/2006 e dalle normative regionali di settore.

In sostanza, la verifica urbanistica accerta che l’intervento sia oggi coerente con la disciplina pianificatoria vigente, cioè con la destinazione d’uso ammessa, la volumetria consentita, le altezze e le distanze prescritte, nonché con eventuali vincoli sopravvenuti o ancora operanti.

La conformità edilizia

La conformità edilizia, invece, attiene al rispetto delle regole tecniche che disciplinano la costruzione degli edifici. Essa si valuta con riferimento al momento storico della realizzazione e riguarda:

• la normativa antisismica (oggi parte II del d.P.R. 380/2001);
• le disposizioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche;
• le norme sul contenimento energetico e sull’efficienza degli impianti;
• i regolamenti edilizi comunali (art. 4 d.P.R. 380/2001);
• le norme igienico-sanitarie, di sicurezza e di salubrità (art. 24 del TUE);
• le prescrizioni su stabilità, accessibilità, infrastrutturazione digitale e corretta esecuzione degli impianti.

Come ha chiarito la Cassazione, sentenza n. 24980/2025, “la doppia conformità imposta dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001 deve riguardare non solo la disciplina urbanistica ma anche quella edilizia, dovendosi intendere per disciplina edilizia l’insieme delle norme tecniche comprese nella parte seconda del T.U. Edilizia, nei regolamenti edilizi comunali e nelle altre normative di settore che incidono sull’attività costruttiva”.

Il significato operativo dell’“asimmetria”

La verifica della doppia conformità asimmetrica introdotta dall’art. 36-bis richiede quindi una doppia indagine temporale:

• sul piano urbanistico, l’opera deve risultare conforme alla disciplina vigente oggi, comprensiva delle nuove previsioni di piano, delle norme di attuazione, dei vincoli ambientali e paesaggistici sopravvenuti e delle prescrizioni sulle destinazioni d’uso;
• sul piano edilizio, deve essere dimostrato che al momento della realizzazione l’intervento rispettava le principali norme tecniche di sicurezza e funzionalità, anche se privo di titolo o in parziale difformità, purché non siano stati violati principi inderogabili (antisismica, igiene, salubrità, stabilità, accessibilità, sicurezza degli impianti).

L’“asimmetria” temporale consente dunque di sanare interventi non ammissibili all’epoca della loro esecuzione ma oggi compatibili con l’ordinamento urbanistico, subordinando tuttavia la regolarizzazione all’adeguamento che il SUE può imporre come condizione per il rilascio del titolo.

Il ruolo della relazione tecnica asseverata

La relazione asseverata del tecnico ha un ruolo centrale: deve ricostruire con precisione la sequenza normativa e pianificatoria e documentare la compatibilità dell’intervento. In particolare deve:

• indicare la datazione dell’opera e la normativa edilizia vigente al tempo;
• documentare la destinazione urbanistica dell’area sia all’epoca della realizzazione che allo stato attuale;
• evidenziare le modifiche degli strumenti urbanistici o delle norme di settore che rendono oggi possibile la conformità;
• attestare il rispetto delle norme edilizie originarie o, in alternativa, proporre gli adeguamenti tecnici necessari;
• allegare ogni elemento utile (planimetrie, relazioni statiche, fotografie, certificazioni, dichiarazioni di conformità impiantistica).

Solo un’istruttoria così strutturata consente di dimostrare la sussistenza effettiva della doppia conformità asimmetrica e di fondare, su basi tecniche e giuridiche solide, la legittimità della sanatoria semplificata introdotta dal nuovo art. 36-bis.

Conclusioni operative

La doppia conformità asimmetrica segna un vero cambio di prospettiva nel sistema delle sanatorie edilizie.
Non si tratta di un semplice alleggerimento procedurale, ma di un diverso modo di intendere il rapporto tra tempo, regola e trasformazione del territorio.

Oggi non si chiede più che l’opera rispetti contemporaneamente – “ieri e oggi” – la stessa disciplina urbanistico-edilizia. Si chiede piuttosto che sia urbanisticamente compatibile con l’assetto attuale del territorio e tecnicamente conforme alle norme edilizie vigenti al momento della sua realizzazione.
Una logica che, pur introducendo una maggiore flessibilità, non riduce le garanzie, ma le riorienta: il fulcro non è più la forma, ma la sostanza della sicurezza, dell’igiene, della stabilità e della funzionalità dell’opera.

Sul piano pratico, la nuova impostazione comporta un approccio più selettivo e consapevole.
Il tecnico progettista non si limita a “ricostruire” la storia dell’intervento, ma deve dimostrare la compatibilità dell’abuso con il quadro urbanistico attuale e, al tempo stesso, la correttezza costruttiva rispetto alle regole tecniche originarie.
Un’operazione che richiede metodo, documentazione e capacità interpretativa: certificati di destinazione urbanistica, estratti storici di PRG, norme edilizie dell’epoca, relazioni statiche, planimetrie e fotografie diventano strumenti centrali di un’istruttoria che deve essere rigorosa ma orientata al risultato.

Per gli uffici comunali, l’art. 36-bis apre una nuova fase nella gestione degli abusi edilizi minori.
Non un condono mascherato, ma una procedura di regolarizzazione ragionata, che tiene conto dell’evoluzione urbanistica e delle esigenze di sicurezza del costruito.
Il SUE non si limita a verificare la documentazione, ma può – e deve – prescrivere interventi di adeguamento tecnico, condizionando la sanatoria al rispetto delle normative di settore.

In definitiva, la doppia conformità asimmetrica rappresenta un punto di equilibrio tra legalità e realtà:
riconosce che il territorio cambia, che le norme si evolvono e che molte difformità perdono nel tempo la loro rilevanza sostanziale.
Ma al tempo stesso riafferma un principio chiaro: nessuna regolarizzazione può prescindere dalla sicurezza, dalla qualità e dalla funzionalità dell’edilizia esistente.

È in questa prospettiva che l’art. 36-bis va letto e applicato: come uno strumento di razionalizzazione e chiusura delle irregolarità, non di sanatoria indiscriminata. Un passo avanti verso una gestione più coerente, tecnica e realistica del patrimonio edilizio italiano.