Doppia conformità: il TAR chiarisce i limiti della sanatoria edilizia

L’accertamento di conformità ex art. 36 del Testo Unico Edilizia richiede la piena doppia conformità e non può essere sostituito dal nuovo regime “Salva Casa”

di Redazione tecnica - 13/10/2025

Quando un intervento edilizio può essere sanato tramite accertamento di conformità? È sufficiente che l’opera risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, oppure serve anche la conformità a quella in vigore al momento della realizzazione? E come si coordina oggi l’art. 36 del Testo Unico Edilizia con il nuovo art. 36-bis introdotto dal “Salva Casa”?

A ribadire i principi fondamentali in materia è il TAR Campania, con la sentenza del 24 settembre 2025, n. 1556, che ha respinto il ricorso proposto contro il diniego di sanatoria per un intervento di demolizione e ricostruzione in zona agricola.

Sanatoria edilizia: il TAR ribadisce l’obbligo della doppia conformità

Questi i fatti: la proprietaria di un’area classificata dal PUC come zona E1 (agricola periurbana) aveva realizzato un fabbricato residenziale in sostituzione di due manufatti preesistenti ad uso agricolo, già oggetto in passato di titoli edilizi.

Dopo l’annullamento in autotutela del permesso di costruire e il successivo ordine di demolizione, confermato anche in sede di giudizio, la ricorrente aveva presentato istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 380/2001, chiedendo all’Amministrazione la regolarizzazione dell’intervento.

Il Comune aveva rigettato la richiesta, ritenendo:

  • l’intervento qualificabile come nuova costruzione e non come ristrutturazione edilizia;
  • la volumetria eccedente rispetto a quella legittima;
  • il mancato rispetto delle distanze dai confini;
  • la realizzazione di un box seminterrato non conforme alla disciplina di zona.

Quadro normativo di riferimento

La sentenza è particolarmente interessante perché evidenzia i presupposti per l’applicazione dell’art. 36 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), secondo cui, per ottenere la sanatoria ordinaria, l’intervento abusivo debba risultare conforme:

  • alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione;
  • a quelle vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

In mancanza di tale doppia conformità, il titolo in sanatoria non può essere rilasciato, trattandosi di atto vincolato.

La giurisprudenza in merito ha più volte ribadito che la prova della conformità spetta al richiedente, e che il diniego non è sindacabile sul piano discrezionale.

Nel caso in esame, l’immobile ricadeva in zona destinata unicamente a interventi di ristrutturazione edilizia di fabbricati esistenti, senza possibilità di nuove costruzioni.

Pertanto, il TAR ha ritenuto legittimo il diniego, poiché l’opera – comprendente modifiche planivolumetriche, riduzione delle distanze e aumento di volume – non poteva essere qualificata come ristrutturazione, ma come nuova edificazione, non ammessa dalla pianificazione di zona.

Accertamento di conformità e “Salva Casa”

Con il D.L. 69/2024 (cd. “Salva Casa”), è stato introdotto nel Testo Unico Edilizia il nuovo art. 36-bis, che prevede una sanatoria “semplificata” per lievi difformità o per opere parzialmente eseguite in difformità dal titolo originario, in presenza di conformità alla disciplina vigente al momento della domanda.

Si tratta di una novità importante, che attenua la rigidità del principio della doppia conformità, ma solo per gli interventi minori (come variazioni interne o lievi modifiche dimensionali), e non si applica ai casi di nuova costruzione o a quelli in contrasto con la destinazione urbanistica.

Nel caso affrontato dal TAR Campania, l’intervento aveva comportato demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico e riduzione delle distanze, elementi che escludono la possibilità di sanatoria anche ai sensi del nuovo art. 36-bis.

La sentenza, dunque, mostra come la riforma “Salva Casa” non incida sulle ipotesi di abuso sostanziale o di trasformazione urbanistica non consentita.

Le conclusioni del TAR

Il ricorso è stato respinto, ribadendo che «In assenza della doppia conformità, il diniego di sanatoria è un atto vincolato, e la sua legittimità non può essere messa in discussione».

Il TAR ha inoltre richiamato il principio secondo cui, in zona agricola, l’intervento di demolizione e ricostruzione con modifiche planivolumetriche non può essere considerato ristrutturazione edilizia, nemmeno quando l’aumento volumetrico rientri entro le soglie di tolleranza del 2% previste dall’art. 34-bis del Testo Unico.

Si confermano così alcuni punti fondamentali in materia di abusi edilizi e sanatoria:

  • l’accertamento di conformità ex art. 36 resta subordinato al rispetto della doppia conformità urbanistica ed edilizia;
  • il nuovo art. 36-bis “Salva Casa” introduce un regime più flessibile solo per difformità minori: non si applica alle nuove costruzioni o agli interventi in contrasto con il PRG;
  • in zona agricola, la demolizione e ricostruzione che altera sagoma, volume o distanze è sempre considerata nuova costruzione, non sanabile.
  • il diniego di sanatoria è un provvedimento vincolato: non può essere annullato neppure in presenza di vizi procedurali, ai sensi dell’art. 21-octies della legge 241/1990.
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