Condizionatori su edificio storico: serve l’autorizzazione paesaggistica
Il TAR Campania conferma la demolizione per l’installazione non autorizzata di macchine esterne su palazzo vincolato: non è edilizia libera
Quando l’installazione di impianti tecnologici, come i condizionatori, può considerarsi edilizia libera e quando, invece, necessita di autorizzazione paesaggistica? A fare chiarezza sui i limiti di applicabilità dell’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e dell’art. 149 del d.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) è il TAR Campania, con la sentenza del 30 settembre 2025, n. 6478, con particolare riferimento agli immobili di pregio situati in aree sottoposte a vincolo.
Climatizzatori su edificio storico: necessaria l’autorizzazione paesaggistica
La controversia trae origine dall’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi ex art. 27 del Testo Unico Edilizia emessa da un’amministrazione comunale per la presenza di macchine esterne di condizionamento collocate sulla facciata di un palazzo storico risalente al XIX secolo, ubicato in zona “Città storica” e soggetto a vincolo paesaggistico.
Il ricorrente aveva impugnato il provvedimento deducendo:
- la mancata partecipazione al procedimento;
- la carenza di motivazione e istruttoria;
- la qualificabilità delle opere come edilizia libera ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. a-bis, del d.P.R. 380/2001 e dell’Allegato A al d.P.R. 31/2017;
- la sproporzione della misura demolitoria rispetto all’entità dell’intervento, ritenuto di modesto impatto paesaggistico.
Il Comune, di contro, aveva sostenuto la piena legittimità del provvedimento, rilevando l’assenza di qualsiasi titolo abilitativo e autorizzazione paesaggistica.
Quadro normativo di riferimento
La decisione si fonda su un intreccio normativo che coinvolge il Testo Unico Edilizia e il Codice dei beni culturali e del paesaggio:
- l’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina il potere di vigilanza e sanzione dei Comuni, imponendo l’adozione del provvedimento di demolizione in caso di opere eseguite senza titolo, specie se in aree vincolate;
- l’art. 149 del d.lgs. n. 42/2004, il quale elenca gli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica, integrato dal d.P.R. n. 31/2017 che, all’Allegato A, punto A.5, prevede l’esenzione solo per impianti tecnologici “non visibili dallo spazio pubblico” o collocati su prospetti secondari, a condizione che non interessino immobili vincolati;
- NTA comunali e normativa regionale campana che vietano, ai sensi dell’art. 49, comma 22, della L.R. Campania n. 16/2004, l’installazione di apparecchi di condizionamento sulle facciate prospicienti spazi pubblici, imponendo soluzioni architettoniche atte a minimizzare l’impatto visivo.
Analisi tecnica
La sentenza ribadisce un principio consolidato nella giurisprudenza amministrativa: nelle zone vincolate, la tutela paesaggistica prevale sulla natura edilizia dell’intervento.
Anche quando l’opera, in astratto, potrebbe rientrare tra gli interventi di edilizia libera, la presenza di un vincolo impone comunque la verifica di compatibilità paesaggistica.
Il TAR chiarisce inoltre che l’art. 27 del Testo Unico conferisce ai Comuni un potere-dovere privo di discrezionalità, finalizzato esclusivamente al ripristino della legalità violata. Non è quindi possibile graduare la sanzione in base alla “modestia” dell’abuso o all’utilità dell’impianto: l’assenza di titolo rende l’intervento illegittimo e la demolizione doverosa.
Infine, la Corte evidenzia la coerenza del provvedimento comunale anche rispetto alle Norme tecniche di attuazione del Piano di Recupero del centro storico, che vietano l’inserimento di elementi estranei al decoro architettonico delle facciate.
La decisione del TAR
Sulla base di queste norme, il giudice ha respinto il ricorso, confermando la legittimità dell’ordinanza di demolizione.
Secondo il Collegio, non sussiste violazione delle regole di partecipazione procedimentale, trattandosi di attività vincolata: l’amministrazione, accertato l’abuso, ha l’obbligo di adottare il provvedimento repressivo senza necessità di preventiva comunicazione di avvio del procedimento. L’ordinanza di demolizione è atto vincolato che non richiede una motivazione ulteriore oltre all’accertamento dell’abusività;
Nel merito, nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, l’assenza di autorizzazione paesaggistica comporta sempre la sanzione demolitoria, indipendentemente dalla natura o dall’entità dell’intervento.
Particolarmente rilevante è il passaggio in cui il TAR sottolinea che il d.P.R. n. 31/2017 non può essere invocato per opere realizzate prima della sua entrata in vigore e, comunque, che l’esenzione ivi prevista non si applica “agli immobili di interesse storico-architettonico ricompresi nei centri storici, né a interventi visibili dallo spazio pubblico”.
Nel caso di specie, le unità esterne dei climatizzatori risultavano installate sulla facciata principale del palazzo, pienamente visibili e prive di accorgimenti di integrazione architettonica.
Conclusioni operative
Il ricorso è stato quindi respinto, confermando la legittimità dell’ordinanza di demolizione e chiarendo che:
- l’autorizzazione paesaggistica è sempre necessaria per opere visibili su immobili vincolati, anche se di modesta entità o ascrivibili a edilizia libera in altri contesti;
- il Comune ha un potere vincolato di repressione: accertata la mancanza di titolo, deve procedere con l’ordinanza di demolizione;
- le norme comunali e regionali che disciplinano l’impatto visivo degli impianti tecnologici vanno integrate nella progettazione: la compatibilità architettonica deve essere dimostrata ex ante;
- la funzione igienico-sanitaria o climatica dell’impianto non giustifica la violazione delle prescrizioni paesaggistiche o urbanistiche.
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