Condono edilizio e vincolo paesaggistico: il Consiglio di Stato ribadisce l’insanabilità delle nuove costruzioni
La sentenza n. 7428/2025 chiarisce che il “Terzo Condono” non può sanare opere che abbiano comportato aumento di superficie o volume in area vincolata, anche se il vincolo è di inedificabilità relativa
È ancora possibile ottenere il condono per una nuova costruzione realizzata in area sottoposta a vincolo paesaggistico? E se il vincolo fosse di inedificabilità relativa e non assoluta, può la sanatoria essere ammessa?
A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato, con la sentenza 22 settembre 2025, n. 7428, che ha confermato l’impossibilità di sanare nuove costruzioni o ampliamenti anche parziali in aree vincolate ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003 (c.d. Terzo Condono Edilizio).
Terzo Condono Edilizio: i limiti alla sanabilità di nuove costruzioni
Il caso riguardava l’annullamento in autotutela di due titoli rilasciati dal Comune ai fini del condono edilizio per alcuni interventi eseguiti su un immobile, tra cui:
- la chiusura di un balcone con veranda in alluminio;
- l’ampliamento della cucina e del bagno;
- la costruzione di un piccolo manufatto ad uso abitazione sul terrazzo di copertura.
A seguito di verifiche, l’amministrazione aveva accertato che l’immobile ricadeva in area sottoposta a vincolo paesaggistico già dal 1957 e, richiamando l’art. 32, comma 27, lett. d), della legge n. 326/2003, aveva annullato i provvedimenti di condono e ordinato la demolizione delle opere.
La proprietaria aveva impugnato tali provvedimenti, sostenendo che il vincolo non si estendesse al fabbricato e che, comunque, si trattasse di un vincolo “di insieme” non incompatibile con l’intervento.
Il TAR Campania aveva respinto il ricorso e la proprietaria aveva proposto appello al Consiglio di Stato.
Quadro normativo di riferimento
Il Terzo Condono edilizio introdotto dal D.L. n. 269/2003, art. 32, rappresenta l’ultima sanatoria straordinaria prevista dal legislatore dopo quelle del 1985 (legge n. 47/1985) e del 1994 (legge n. 724/1994).
L’art. 32 distingue tra:
- opere maggiori, cioè quelle comportanti incremento di superficie o di volume, nuove costruzioni, mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti;
- opere minori, come gli interventi interni, di manutenzione straordinaria o di lieve modifica.
Il comma 27, lett. d), è chiaro: “Non sono comunque suscettibili di sanatoria le opere abusive realizzate su aree sottoposte a vincolo imposto prima della loro esecuzione, quando il vincolo comporti inedificabilità, anche relativa, e le opere abbiano determinato nuovi volumi o superfici”.
La ratio della norma è quella di escludere qualunque condono per interventi che incidano fisicamente sul territorio tutelato, limitando la sanatoria alle sole opere minori e solo se conformi alla disciplina paesaggistica vigente.
La decisione del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ha rigettato l’appello, confermando integralmente la decisione del TAR.
Secondo i giudici:
- la presenza del vincolo paesaggistico, anche di inedificabilità relativa, preclude in via oggettiva il rilascio del condono per opere che comportino nuova volumetria o aumento di superficie;
- la successiva edificazione legittima del fabbricato principale non incide sulla natura del vincolo, che resta efficace e si estende al contesto paesaggistico complessivo;
- la tutela del paesaggio deve essere interpretata in chiave dinamica e non statica, in quanto “il paesaggio è un bene in continua evoluzione” e la sua protezione mira a garantire l’armonia complessiva del territorio nel tempo.
Palazzo Spada ha inoltre ribadito che il vincolo paesaggistico è un bene primario e assoluto ai sensi dell’art. 9 della Costituzione, come riconosciuto dalla Corte costituzionale n. 229/2022, e che la normativa sul condono ha carattere eccezionale e derogatorio e non può essere interpretata in senso estensivo o analogico.
È dunque irrilevante:
- che l’intervento sia successivo alla costruzione legittima dell’edificio principale;
- che il vincolo sia di natura non assoluta;
- che la Soprintendenza non sia stata coinvolta, poiché il parere è superfluo in presenza di vincolo ostativo.
Infine, la dichiarazione non veritiera resa nella domanda di condono sull’assenza di vincoli giustifica l’annullamento in autotutela oltre il termine di 18 mesi, in applicazione dell’art. 21-nonies, comma 2-bis, della legge n. 241/1990.
Conclusioni
L’appello è stato quindi respinto, confermando la piena legittimità dell’annullamento in autotutela dei provvedimenti di rilascio di condono.
La sentenza si inserisce nel solco di un orientamento ormai consolidato che distingue con rigore:
- le opere minori, sanabili in presenza di vincolo solo se non comportano aumento di superficie o volume e se compatibili con la disciplina paesaggistica;
- le nuove costruzioni o gli ampliamenti, insanabili in via assoluta ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), indipendentemente dalla natura del vincolo e dalla conformità urbanistica.
In particolare, il Consiglio di Stato ha valorizzato il principio della “tutela dinamica del paesaggio”, affermando che l’estensione del vincolo non può essere circoscritta a una visione meramente storica del territorio: la protezione paesaggistica si proietta nel tempo e impedisce qualsiasi intervento che possa alterarne la morfologia.
La decisione riafferma la gerarchia dei valori costituzionali: l’interesse edificatorio, anche se fondato su un titolo pregresso, non può prevalere sulla tutela del paesaggio, bene primario e assoluto dell’ordinamento.
Documenti Allegati
Sentenza