Atti di compravendita senza certificazione energetica e senza
dichiarazione di conformità degli impianti. Queste le principali
novità presenti all'interno del decreto legge 112 sullo sviluppo
economico, licenziato dalla camera la settimana scorsa e adesso
all'esame della Commissione Bilancio.
La manovra d'estate messa a punto dal nuovo Governo sopprime,
infatti:
- L'art. 13 del DM 37/08, articolo riguardante l'obbligo di
conservare la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il
libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento
dell'immobile, a qualsiasi titolo, di consegnarla al soggetto che
utilizza l'immobile. Viene, quindi, anche abrogato l'obbligo di
riportare nell'atto di trasferimento la garanzia del venditore in
merito alla conformità degli impianti alla vigente normativa in
materia di sicurezza e l'obbligo di riportare, salvo espressi patti
contrari, la dichiarazione di conformità.
- i commi 3 e 4 dell'articolo 6 e i commi 8 e 9 dell'articolo 15
del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive
modificazioni, i quali prevedevano:
- il comma 3 dell'art. 6: nel caso di compravendita di un
intero immobile o della singola unità immobiliare, l'obbligo di
allegare l'attestato di certificazione energetica all'atto di
compravendita, in originale o copia autenticata;
- il comma 4 dell'art. 6nel caso di locazione, l'obbligo
di mettere a disposizione del conduttore l'attestato di
certificazione energetica o consegnarlo in copia dichiarata dal
proprietario conforme all'originale in suo possesso;
- il comma 8 dell'art. 15: la nullità del contratto (fatta
valere solo dal conduttore) in caso di violazione dell'obbligo
previsto dall'articolo 6, comma 3;
- il comma 9 dell'art. 15: la nullità del contratto (fatta
valere solo dal conduttore) in caso di violazione dell'obbligo
previsto dall'articolo 6, comma 4.
Ricordiamo che il DLgs 192/2005 ha dato attuazione alla direttiva
2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia che, in
particolare, all'art. 7, comma 1 afferma che
Gli Stati membri
provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione
di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo
a disposizione del proprietario o che questi lo metta a
disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi.
(…).
Da ciò si può dedurre o la totale inapplicabilità del
maxiemendamento messo a punto dal Governo, oppure è da verificare
il fatto che non è obbligatorio allegare al rogito la
certificazione energetica, ma solo da metterla a disposizione del
futuro acquirente o locatario. C'è poi da sottolineare che non
potendo più ritenere nullo il contratto nel caso in cui non venga
allegata la certificazione energetica, le diverse leggi regionali
messe a punto in questi mesi dovranno per forza adeguarsi,
mantenendo al più le sanzioni di tipo amministrativo.
Per quanto concerne il DM 37/2008, pur eliminando l'obbligo di
allegare la dichiarazione di conformità dell'impianto all'atto di
compravendita, le norme non esula comunque dall'articolo 1490 del
codice civile, che recita appunto:
Il venditore è tenuto a
garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano
inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo
apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la
garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al
compratore i vizi della cosa.
Ma come afferma il successivo art. 1491:
Non è dovuta la
garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi
della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente
riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia
dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Da ciò, chi vende o affitta un immobile dovrebbe sempre indicare
nel rogito eventuali vizi dell'impianto e che l'acquirente ne è
consapevole e che si assume l'onere di adeguarli, in cambio magari
di un adeguamento nei prezzi dell'atto.
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