Cappotto termico in condominio: non è lesione degli spazi comuni
In un'interessante sentenza, il TAR Veneto analizza l’applicazione dell’art. 1102 c.c., il ruolo del Comune e i limiti agli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni
Fino a che punto un condomino può installare un cappotto termico sulle parti comuni senza violare i diritti degli altri comproprietari?
L’aggiunta di pochi centimetri di isolamento può essere considerata una lesione del bene comune?
E come si deve muovere l’amministrazione quando l’intervento rientra nelle politiche nazionali e regionali di riqualificazione energetica?
La risposta del TAR Veneto a queste domande è stata netta, ribadendo, con la sentenza del 30 gennaio 2025, n. 137, la piena legittimità dell'intervento, senza che esso possa essere considerato lesivo delle parti comuni.
Installazione cappotto termico: il rapporto con le parti comuni di un edificio condominiale
Il caso riguardava un intervento di ampliamento e riqualificazione energetica di un edificio residenziale, autorizzato tramite permesso di costruire.
La comproprietaria del cortile confinante con l’immobile aveva impugnato il titolo edilizio, contestando, tra gli altri profili, la legittimità del cappotto termico applicato su uno dei prospetti in quanto realizzato lungo un muro insistente sulla corte comune e quindi, secondo la ricorrente, lesivo dei suoi diritti dominicali.
Il TAR ha esaminato puntualmente tutte le doglianze e ha respinto integralmente il ricorso, confermando la correttezza dell’approccio dell’amministrazione e la piena legittimità dell’intervento.
Il giudice veneto ha infatti richiamato l’art. 1102 del codice civile, che consente a ciascun comproprietario di servirsi del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. La stessa disposizione inoltre permette di apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il “miglior godimento della cosa”.
Non solo: la normativa nazionale e regionale in materia di efficienza energetica favorisce la realizzazione di opere che perseguono un interesse pubblico di carattere energetico. Tra queste l’installazione di elementi come il cappotto termico.
Vicinitas e interesse al ricorso
Un aspetto rilevante della sentenza riguarda la posizione della ricorrente. Il TAR Veneto ha riconosciuto in suo favore il principio della vicinitas, ritenendo sufficiente la prossimità fisica e la comproprietà del cortile confinante per affermare la sua legittimazione a ricorrere.
La vicinitas, però, ha operato solo sul piano processuale.
Passando al merito, il TAR ha osservato che, pur essendo legittimata, la ricorrente non aveva subito alcuna concreta lesione: il cappotto termico occupava uno spazio minimo, non alterava la destinazione della corte comune e non impediva il suo utilizzo secondo il paradigma dell’art. 1102 c.c.
La decisione del TAR
Il TAR ha ritenuto pienamente legittima la realizzazione del cappotto termico, osservando che lo spessore dell’isolamento (10 cm) non comportava alcuna alterazione dell’uso della corte comune, né avrebbe impedito in alcun modo l’utilizzo del cortile da parte della ricorrente.
L’amministrazione aveva svolto correttamente la sua istruttoria, valutando l’impatto dell’opera secondo il paradigma dell’art. 1102 c.c. e il cappotto interessava esclusivamente il fabbricato del controinteressato, senza sconfinamenti sostanziali sulla proprietà altrui.
Per altro, l’intervento rientrava nelle opere agevolate e perseguite dalla normativa energetica, con effetti migliorativi sull’intero fabbricato e comportava un modesto ispessimento della parete, funzionale all’efficientamento energetico, non incide sull’utilizzazione normale del bene comune e non integra una lesione rilevante.
Particolarmente interessante è il rilievo del TAR sul criterio seguito dal Comune per valutare un intervento che, pur incidendo materialmente sul confine del cortile comune, rappresenta una modificazione minima del bene condiviso.
Nel dettaglio, l’Amministrazione:
- ha esaminato l’opera non come intervento sulla corte, ma come parte della riqualificazione dell’immobile di proprietà esclusiva;
- ha considerato “marginale” l’impronta del cappotto sulla corte, valutandone gli effetti concreti e non meramente geometrici;
- ha verificato che l’intervento non alterasse la destinazione del bene comune né impedisse alla ricorrente il suo pieno utilizzo.
Un passaggio chiave della sentenza afferma che il Comune ha correttamente ricondotto la questione al paradigma dell’art. 1102 c.c., evidenziando che il cappotto garantisce “il miglior godimento della cosa” senza precludere l’uso comune.
Conclusioni
Il ricorso è stato respinto e il permesso di costruire confermato in toto. L’intervento di cappotto termico è stato considerato legittimo e pienamente conforme alla disciplina civilistica e urbanistica applicabile.
La sentenza offre indicazioni utili per i tecnici coinvolti nella progettazione e nella gestione degli interventi di isolamento termico nei condomini:
- il cappotto termico, quando di spessore contenuto e coerente con le normative sull’efficienza energetica, non altera la destinazione del bene comune.
- non è necessario acquisire il consenso unanime dei comproprietari se l’intervento non limita l’uso del bene comune.
- le contestazioni fondate sulla mera presenza fisica del cappotto, senza prova di un pregiudizio concreto, difficilmente possono trovare accoglimento.
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