Testo Unico Edilizia e Salva Casa: gli interventi della giurisprudenza amministrativa nel 2025
Stato legittimo, tolleranze edilizie, cambi d’uso e sanatoria semplificata: come i giudici stanno interpretando le novità introdotte dal D.L. n. 69/2024
L’impatto del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, sul d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), ha mostrato fin da subito un problema noto a chi opera nel settore: ogni intervento normativo che nasce con l’obiettivo dichiarato di semplificare finisce quasi sempre per generare nuove zone grigie.
Gli effetti del Salva Casa
E quando il legislatore introduce concetti inediti, tocca poi ai tecnici – dentro e fuori la Pubblica Amministrazione – fare i conti con una realtà applicativa profondamente complessa, aggravata da una stratificazione normativa incoerente e da un passato fatto di controlli disomogenei. Come dico spesso: il legislatore ha utilizzato il microscopio all’interno di un settore in cui l’unità di misura è il metro.
In questi mesi il lavoro dei progettisti e dei professionisti incaricati delle istruttorie si è rivelato particolarmente impegnativo. Il quadro normativo è cambiato in modo repentino (un Decreto Legge non lascia spazio a transitori), il raccordo con la disciplina previgente non è stato chiaro – e non lo è ancora sotto molti aspetti – e molte previsioni del Salva Casa hanno prodotto, consapevolmente o meno, margini interpretativi significativi.
In questo contesto, il ruolo della giurisprudenza è diventato centrale. Non si tratta soltanto di interpretazioni episodiche, ma di un vero e proprio percorso ricostruttivo che ha accompagnato l’ingresso del Salva Casa nel sistema del Testo Unico Edilizia. Le decisioni pronunciate nel 2025 non hanno risolto tutte le incertezze, ma hanno iniziato a definire un metodo: distinguere ciò che è realmente semplificato, valutare quando l’“ultimo titolo” può essere assunto come base per la ricostruzione dello stato legittimo, chiarire l’ambito effettivo delle nuove tolleranze e, soprattutto, verificare come si coordinano le novità del D.L. n. 69/2024 con la disciplina previgente.
È un percorso non lineare, ma indispensabile per orientare il lavoro quotidiano dei tecnici.
Per questo motivo, può essere utile ripercorrere le principali sentenze che, nel corso del 2025, hanno segnato i primi punti fermi nella lettura operativa del nuovo quadro normativo.
La giurisprudenza sul Salva Casa: primo quadrimestre 2025
Sentenza TAR
Campania 16 gennaio 2025, n. 91
Il TAR ha confermato la portata sanante della fiscalizzazione
(sanzione alternativa alla demolizione) di cui all’art. 33 del
Testo Unico Edilizia, ammettendo le novità introdotte sull’art.
9-bis, comma 1-bis.
Sentenza del
TAR Lombardia 25 gennaio 2025, n. 227
È stata la prima decisione ad evidenziare un disallineamento tra le
letture del MIT e il dato letterale del Testo Unico Edilizia: il
riferimento all’“ultimo titolo edilizio” non può essere
interpretato in modo automatico e richiede sempre una verifica
istruttoria dell’amministrazione.
Sentenza
del Consiglio di Stato 18 febbraio 2025, n. 1382
Il Collegio ha chiarito che non può esistere un assenso implicito a
favore di opere abusive: il titolo più recente può attestare lo
stato legittimo solo se la P.A., al momento del rilascio, ha
effettivamente controllato la validità dei precedenti titoli.
Sentenza TAR
Campania 27 febbraio 2025, n. 406
La nuova disciplina della sanatoria edilizia ha carattere
prevalente sui provvedimenti repressivi già adottati, salvo il caso
in cui l’ordine di demolizione abbia già raggiunto la fase
esecutiva.
Sentenza
Consiglio di Stato 28 marzo 2025, n. 2603
Le tolleranze costruttive introdotte dalla riforma possono operare
solo rispetto a opere già assentite, rappresentate graficamente e
incluse formalmente nel titolo originario: non si applicano a opere
prive di formale legittimazione.
La giurisprudenza sul Salva Casa: secondo quadrimestre 2025
Sentenza
Consiglio di Stato 7 aprile 2025, n. 2975
È stato confermato il principio “tempus regit actum”: le
sopravvenienze normative non incidono sui provvedimenti impugnati
se l’atto contestato è precedente alla modifica legislativa.
Sentenza
Consiglio di Stato 7 aprile 2025, n. 2928 e Sentenza TAR Puglia 17
aprile 2025, n. 553
Le due sentenze hanno ribadito i criteri applicativi della nuova
disciplina sui cambi di destinazione d’uso introdotta dal Salva
Casa, chiarendone la portata e i limiti operativi.
Sentenza TAR Sicilia
16 aprile 2025, n. 1261
La presenza di nuove tolleranze costruttive non elimina, né riduce,
la necessità del controllo sismico: la verifica strutturale resta
imprescindibile.
Sentenza TAR
Lombardia 23 aprile 2025, n. 1435
La decisione ha definito con maggiore precisione il perimetro delle
innovazioni del Salva Casa in tema di destinazione d’uso e
monetizzazione dei parcheggi pertinenziali, distinguendo ciò che
rientra nella semplificazione da ciò che richiede specifica
disciplina comunale.
Sentenza TAR Lazio 29
aprile 2025, n. 8313
In assenza della normativa regionale prevista dall’art. 23-ter, il
cambio di destinazione d’uso “verticale” rimane subordinato al
permesso di costruire: la SCIA non può essere utilizzata senza la
cornice regionale.
Sentenza
Consiglio di Stato 14 maggio 2025, n. 4127
L’“ultimo titolo edilizio” rilevante per ricostruire lo stato
legittimo deve riferirsi a interventi sull’intero immobile e non a
interventi parziali che non consentono una verifica completa della
legittimità.
Sentenza TAR Liguria
13 giugno 2025, n. 693
Il mutamento d’uso è stato ritenuto legittimo anche quando i locali
non rispettano le altezze del D.M. 5 luglio 1975, grazie alle
deroghe contenute nell’art. 24 TUE nella sua versione post Salva
Casa.
Sentenza TAR
Campania 25 giugno 2025, n. 1198
Per il cambio d’uso senza opere, tra categorie funzionali ammesse,
è sufficiente la SCIA prevista dal nuovo art. 23-ter e non serve un
titolo “maggiore”.
La giurisprudenza sul Salva Casa: terzo quadrimestre 2025
Sentenza TAR Sicilia
9 luglio 2025, n. 2191
È stato confermato l’obbligo per la Soprintendenza di istruire la
sanatoria semplificata ex art. 36-bis, valutando la compatibilità
paesaggistica anche in presenza di aumenti volumetrici.
Sentenza TAR
Campania 17 luglio 2025, n. 1305
La sentenza valorizza la natura “dinamica” dell’art. 36-bis: non un
accertamento statico tipo art. 36, ma una sanatoria condizionata
all’adeguamento dell’opera, fondata sulla collaborazione tra
tecnico e amministrazione.
Sentenza TAR
Lombardia 22 luglio 2025, n. 2749
La SCIA alternativa al permesso di costruire non può essere
considerata “ultimo titolo” legittimante: manca un controllo
esplicito della P.A. e quindi non può attestare lo stato
legittimo.
Sentenza
Consiglio di Stato 24 luglio 2025, n. 6595
Il Salva Casa ha natura incentivante anche per il recupero dei
sottotetti: è legittimo cumulare, in un unico progetto, la
sopraelevazione prevista dal Piano Casa con l’incremento
volumetrico ammesso dal PRG.
Sentenza TAR
Lombardia 25 agosto 2025, n. 2861
I giudici non si pronunciano sull’applicabilità delle deroghe del
Salva Casa in materia di agibilità quando vi è un contestuale
cambio d’uso, lasciando aperto il nodo interpretativo.
La giurisprudenza sul Salva Casa: quarto quadrimestre 2025
Sentenza
Consiglio di Stato 10 ottobre 2025, n. 7951
Confermato il principio di liberalizzazione dei cambi d’uso, ma
esclusa l’applicabilità delle nuove norme nelle zone agricole (E),
dove prevalgono i vincoli di destinazione stabiliti dagli strumenti
urbanistici.
Sentenza del
Consiglio di Stato 13 ottobre 2025, n. 7992
Le tavole progettuali e la documentazione tecnica allegata al
titolo non sono semplici allegati: hanno valore costitutivo e
contribuiscono a definire la portata autorizzativa del titolo
edilizio.
Sentenza
Consiglio di Stato 23 ottobre 2025, n. 8230
Le innovazioni del Salva Casa non incidono sulle pratiche di
condono straordinario: queste restano disciplinate dalle leggi
originarie e dalla logica tipizzante delle opere abusive.
Sentenza TAR
Lombardia 27 ottobre 2025, n. 3433
La disciplina del Salva Casa non può superare automaticamente
vincoli derivanti da convenzioni urbanistiche ancora vigenti: le
convenzioni continuano a produrre i loro effetti.
Sentenza TAR Lazio 5
novembre 2025, n. 19535
Lo stato legittimo deve riguardare l’intero edificio o l’intera
unità immobiliare; la P.A. deve aver verificato espressamente la
legittimità dei precedenti titoli; la semplice menzione o il
silenzio non sono sufficienti.
Sentenza 13 novembre
2025, n. 8904
La decisione segna un punto di svolta: le sanzioni alternative
concorrono alla ricostruzione dello stato legittimo, ma non
legittimano l’intervento. La sanzione non sana, non crea conformità
urbanistica e non costituisce un titolo edilizio, né espresso né
tacito.
Conclusioni
Il quadro che emerge da queste pronunce è chiaro: il Salva Casa ha introdotto una serie di innovazioni che, pur animate dall’intento di semplificare, hanno richiesto – e continuano a richiedere – uno sforzo interpretativo significativo.
A pagare questo prezzo sono soprattutto i tecnici: chi lavora nella Pubblica Amministrazione, chiamato a decidere quotidianamente con tempistiche ridotte e strumenti spesso inadeguati, e i progettisti, che devono ricostruire storie edilizie complesse in assenza di riferimenti univoci.
È un percorso che mette in luce un dato evidente: la giurisprudenza sta supplendo a una carenza strutturale del sistema normativo. Ogni decisione chiarisce un tassello, ma allo stesso tempo conferma quanto sia fragile l’impianto complessivo. Non è semplice per i giudici amministrativi ricostruire un quadro coerente quando la norma stessa nasce con elementi di ambiguità, quando manca un coordinamento con la disciplina previgente e quando il legislatore interviene senza prevedere un periodo transitorio adeguato.
La verità è che una riforma del settore edilizio non può più essere realizzata per “strappi”, inseguendo emergenze o slogan, né può affidarsi a concetti tecnici decisi senza un reale confronto con chi opera sul campo. Serve un Testo Unico riscritto da tecnici, con un approccio sistemico, lineare e verificabile. Una riforma che individui un lessico chiaro, una tipizzazione omogenea degli interventi, una disciplina transitoria di almeno 12-24 mesi e strumenti operativi coerenti, senza sovrapposizioni o interpretazioni manipolabili.
Fino ad allora, tecnici e amministrazioni continueranno a muoversi in un terreno non completamente stabile, affidandosi a una giurisprudenza che, pur preziosa, non può sostituire il lavoro del legislatore. La necessità di una riforma vera, organica e finalmente scritta con il contributo dei professionisti del settore, non è mai stata così evidente.v
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