Pavimentare in zona agricola: ci vuole il permesso di costruire

Quadro normativo di riferimento

Per comprendere appieno la decisione del TAR occorre guardare al quadro normativo che disciplina gli interventi sul suolo agricolo e, più in generale, le trasformazioni edilizie che comportano una modifica stabile dello stato dei luoghi.

Il riferimento principale rimane il Testo Unico Edilizia, che distingue con precisione gli interventi legittimabili con SCIA da quelli che, per la loro natura, richiedono il permesso di costruire.

Nel dettaglio, l’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, lettera f), include tra gli interventi di nuova costruzione anche le pavimentazioni e le sistemazioni esterne quando producono un effetto di trasformazione permanente del suolo. Sebbene la previsione, a prima vista, possa sembrare eccessivamente ampia, evidenzia come l’introduzione di un elemento che cambia la morfologia del terreno, lo impermeabilizza e lo rende idoneo a usi estranei alla vocazione rurale.

Questa tipologia di interventi è subordinata al rilascio del permesso di costruire ex art. 10 dello stesso Testo Unico Edilizia e non possono essere ricondotti né all’edilizia libera né alla SCIA.

Nel caso rileva l’art. 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa: l’accertamento di conformità “semplificato”, applicabile solo nel caso di difformità parziali dal permesso o di interventi eseguiti in assenza di SCIA.

La norma non è applicabile per interventi realizzati senza titolo quando sarebbero stati necessari il permesso di costruire e la verifica della doppia conformità.

Infine, la destinazione urbanistica della zona agricola rappresenta il limite esterno entro cui devono muoversi tutti gli interventi edilizi. I piani urbanistici comunali ammettono soltanto opere realmente funzionali all’attività rurale. Piazzali impermeabilizzati, parcheggi per mezzi pesanti, superfici organizzate come piattaforme logistiche non rientrano tra queste categorie: non sono un supporto all’agricoltura, ma un uso alternativo e incompatibile del suolo.

La decisione del TAR

È alla luce di questo insieme di norme che la decisione del TAR Campania trova il suo equilibrio: ciò che è stato realizzato non solo richiedeva un permesso di costruire, ma era anche estraneo alla vocazione agricola dell’area e, proprio per questo, non poteva essere recuperato tramite la procedura semplificata dell’art. 36-bis.

Nella sua motivazione, il giudice specifica che asfaltare un’area agricola non è un’opera minore, ma una trasformazione urbanistica permanente, che richiede il permesso di costruire, «del tutto inconciliabile con la finalità agricola» e idonea a modificare stabilmente lo stato dei luoghi.

La SCIA in sanatoria ex art. 36-bis non è applicabile in quanto si riferisce esclusivamente a difformità parziali. In questo caso l’intervento era un’opera autonoma e radicalmente priva di titolo, per la quale sarebbe stato necessario un permesso di costruire.

L’intervento realizzato è a tutti gli effetti riconducibile alla categoria delle nuove costruzioni di cui all’art. 3, lett. f), del Testo Unico, ossia una trasformazione urbanistica e funzionale del suolo che non può essere autorizzata con SCIA, né tantomeno sanata mediante la procedura semplificata di cui al 36-bis. Il TAR chiarisce che la norma trova applicazione esclusivamente quando:

• esiste un permesso di costruire, dal quale l’opera si discosta solo in parte; oppure
• si è in presenza di opere soggette a SCIA, per le quali si è verificata un’assenza o una difformità;
• e comunque l’intervento deve essere intrinsecamente compatibile con la disciplina urbanistica.

Nel caso di specie, nulla di tutto questo ricorre. L’opera era:

• priva di qualunque titolo edilizio;
• qualificabile come nuova costruzione, e quindi subordinata a permesso di costruire;
• non conforme alla destinazione agricola di zona;
• priva di quei caratteri di accessorietà o modestia che giustificano l’applicazione dell’art. 36-bis.

Il giudice lo afferma con chiarezza: non si può utilizzare il 36-bis per regolarizzare ciò che, già in origine, avrebbe richiesto un permesso di costruire e non risulta urbanisticamente ammissibile. Per questo la sanatoria non poteva essere accolta e il diniego del Comune risulta pienamente legittimo.

Conclusioni

Il ricorso è stato quindi respinto, confermando il diniego di sanatoria e l’illegittimità di una nuova costruzione in zona a vocazione agricola.

Le pavimentazioni estensive in questa tipologia di aree richiedono quasi sempre il permesso di costruire, non essendo opere libere o secondarie e la SCIA in sanatoria non può sostituire il permesso mancante, in quanto l’opera rientra tra le trasformazioni urbanistiche del suolo.

In conclusione, la compatibilità agricola va valutata in modo funzionale e oggettivo: superfici impermeabilizzate e destinate a parcheggio, logistica o deposito difficilmente potranno essere ritenute coerenti con la zona E oppure qualificate come “minori”, quando invece comportano trasformazioni non compatibili con la disciplina urbanistica e quindi insuscettibili di regolarizzazione.

La pronuncia è interessante perché ribadisce un principio operativo che spesso, nella pratica professionale, genera incertezze: non tutte le opere realizzate in zona agricola possono essere ricondotte a necessità connesse all’attività rurale.

Il TAR evidenzia come l’intervento realizzato produca un effetto irreversibile di artificializzazione del suolo, incompatibile con la logica della zona agricola. Questo supera anche l’eventuale dichiarazione d’uso da parte del proprietario: il piazzale non migliora la funzionalità agricola, ma la sostituisce con un uso di tipo logistico.

Si rafforza inoltre un altro principio importante: laddove l’intervento sia urbanisticamente incompatibile, la sanatoria non può operare, neppure nella forma attenuata dell’art. 36-bis.