Sanatoria strutturale 2025: nuove indicazioni dalla Regione Emilia Romagna

L’aggiornamento della Regione Emilia Romagna

Molte Regioni italiane hanno già aggiornato la normativa edilizia alle modifiche introdotte dal Salva Casa. Tra queste, la Regione Emilia-Romagna ha pubblicato:

• la Legge 25 luglio 2025, n. 5 che modifica la L.R. n. 15/2013 e la L.R. n. 23/2004;
• la Circolare assessoriale 5 agosto 2025, n. 768361 con le prime indicazioni in merito alle novità post Salva Casa;
• la D.G.R. 28 luglio 2025, n. 1298 che aggiorna la modulistica edilizia.

L’aggiornamento è proseguito con la pubblicazione sul Bollettino Regionale n. 273 del 3 novembre 2025 della D.G.R. 27 ottobre 2025, n. 1744: un documento molto atteso, che definisce in modo puntuale come si svolge la regolarizzazione strutturale e aggiorna contestualmente la modulistica MUR e gli importi dei rimborsi forfettari.

Quadro normativo di riferimento

Per capire la cornice applicativa occorre richiamare i principali riferimenti:

• art. 17-quater L.R. 23/2004, che impone la verifica strutturale in ogni regolarizzazione che coinvolga le strutture o il comportamento sismico dell’edificio;
• art. 19-bis L.R. 23/2004, che collega le tolleranze costruttive alle verifiche statiche e sismiche, soprattutto in sede di rogito;
• L.R. 19/2008, che disciplina autorizzazioni sismiche, depositi e verifiche;
• art. 94-bis del d.P.R. 380/2001, che definisce i livelli di rilevanza sismica dei diversi interventi.

Il risultato è un sistema che chiede coerenza: se si regolarizza un’opera, bisogna dimostrare che la difformità non compromette la sicurezza.

Entrando nel merito, l’art. 17-quater distingue tre percorsi operativi:

• autorizzazione sismica in sanatoria per gli interventi rilevanti;
• deposito sismico in sanatoria per quelli di minore rilevanza;
• documentazione semplificata per interventi privi di rilevanza o varianti non sostanziali.

Se le opere sono antecedenti alla classificazione sismica del Comune, il tecnico deve asseverare il rispetto delle norme tecniche vigenti all’epoca.
Se non è possibile dimostrarlo, la sanatoria è subordinata all’adeguamento dell’opera alle NTC vigenti oggi: nessuna forma di "condono sismico" è ammessa.

Queste regole valgono anche quando l’abuso sia stato definito con una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione: la sanzione sana l’aspetto edilizio, non quello strutturale.

La struttura della delibera n. 1744/2025

La D.G.R. n. 1744/2025 approva i seguenti allegati:

• Allegato 1), relativo alla “Regolarizzazione strutturale degli edifici ai sensi degli articoli 17-quater e 19-bis, commi 1-sexies e 1-septies, della L.R. n. 23 del 2004. Modulistica per la presentazione della istanza e modalità di controllo della documentazione tecnica presentata” che si compone delle seguenti parti:
  • I. Premessa: le previsioni dell’art. 17-quater della L.R. n. 23 del 2004
  • II. Le procedure previste dall’art. 17-quater per le tre ipotesi di regolarizzazione strutturale
  • III. Regolarizzazione strutturale nell’ambito della pratica sismica per la realizzazione di nuovi interventi.
  • IV. Procedimenti amministrativi per la regolarizzazione strutturale: termini e modalità di svolgimento.
  • V. La regolarizzazione strutturale delle tolleranze costruttive ai fini della stipula dei rogiti notarili (art. 19 bis, comma 1-septies, L.R. n. 23 /2004).
  • VI. Ulteriori ipotesi di regolarizzazione strutturale.
• Allegato 2) recante l’aggiornamento della “Modulistica Unificata Regionale relativa ai provvedimenti in materia sismica (MUR)”, contenente:
  • l’approvazione del nuovo modulo denominato “MUR R.1 – Regolarizzazione strutturale”, da utilizzare per la regolarizzazione strutturale degli edifici ai sensi degli articoli 17-quater e 19-bis, commi 1-sexies e 1-septies, della legge regionale 21 ottobre 2004 n. 23;
  • la modifica dei seguenti moduli:
    • “MUR A.1/D.1 – Asseverazione da allegare al titolo edilizio”;
    • “MUR A.2 - Istanza di autorizzazione sismica” e “MUR D.2 - Denuncia di deposito”;
    • “MUR A.5 - Scheda istruttoria tecnica per autorizzazione” e “MUR D.5 - Scheda istruttoria tecnica per la denuncia di deposito sorteggiato”, ridenominati “MUR A.5/D.5/R.5 – Scheda di istruttoria tecnica”;
    • “MUR A.6/D.6 - Richiesta di integrazioni”, ridenominato “MUR A.6/D.6/R.6 – Richiesta di integrazione e chiarimenti”.
• Allegato 3), recante gli “Importi del rimborso forfettario dovuto per le spese istruttorie connesse a titoli sismici e per la regolarizzazione strutturale delle opere ai sensi dell’articolo 17 quater della L.R. n. 23/2004”, sostitutivo dell’Allegato 2 alla D.G.R n. 1934 del 19 novembre 2018, che si compone delle seguenti parti:
  • I. Gli importi dei rimborsi forfettari per spese istruttorie
    • Tabella A: Rimborso forfettario spese istruttorie relative a pratiche di autorizzazione sismica (art. 11 L.R. 19/2008)
    • Tabella B: Rimborso forfettario spese istruttorie relative a pratiche di deposito strutturale (art. 13 L.R. 19/2008);
    • Tabella C: Rimborso forfettario spese istruttorie relative a pratiche di regolarizzazione strutturale (art. 17-quater L.R. n. 23/2004).
  • II. Le modalità di versamento e verifica del rimborso forfettario.

Cosa cambia con la delibera n. 1744/2025

L’Allegato 1 spiega in modo diretto quando scatta la regolarizzazione strutturale di cui al citato art. 17-quater:

1. per le opere che costituiscono tolleranze costruttive (art. 19-bis, comma 1-sexies, della L.R. n. 23/2004)
2. per i titoli in sanatoria presentati o rilasciati all’esito del procedimento di accertamento di conformità (art. 17, commi 1 e 2, della L.R. n. 23/2004);
3. per la regolarizzazione delle varianti in corso d’opera ante L. n. 10 del 1977 (art. 17- bis della L.R. n. 23/2004);
4. per la regolarizzazione strutturale di opere oggetto di sanzioni pecuniarie alternative al ripristino ai sensi della stessa L.R. n. 23/2004.

Viene spiegato che “La volontà del legislatore statale, recepita dalla legge regionale, è di assicurare che, nel corso di ogni procedimento di regolarizzazione edilizia, sia anche verificata la sicurezza statica e sismica delle costruzioni”.

Dunque, la verifica strutturale va effettuata ogni volta che la difformità riguarda o coinvolge le strutture, oppure ha anche solo potenzialmente modificato il comportamento sismico dell’edificio.

Altro aspetto che cambia con il nuovo art. 17-quater della L.R. 23/2004:

• prima tutte le opere realizzate senza titolo sismico o in difformità erano trattate come interventi da assoggettare ad autorizzazione sismica in sanatoria;
• oggi, invece, la legge distingue le diverse casistiche e consente di ricorrere, oltre all’autorizzazione, anche al deposito sismico o alla regolarizzazione degli interventi privi di rilevanza (IPRiPI) in sanatoria.

Alla luce di questa novità, l’Emilia Romagna distingue casi operativi, che aiutano il tecnico a capire subito qual è il procedimento corretto:

• caso 1: le opere realizzate in immobili ubicati in un Comune classificato sismico, in Zona 2 o in Zona 3, al momento della violazione (art. 17-quater, comma 1);
• caso 2: le opere realizzate in immobili siti in un Comune non classificato al momento della violazione (art. 17-quater, comma 2);
• caso 3: le opere strutturali, rientranti nei precedenti Casi 1) e 2), per le quali non sia possibile attestare la conformità alla normativa tecnica vigente al tempo di realizzazione. In tale ipotesi la sanatoria è subordinata alla realizzazione dei lavori necessari per rendere le opere conformi alla normativa tecnica per le costruzioni vigente al momento della richiesta o della presentazione della istanza di regolarizzazione (art. 17-quater, comma 4).

Regolarizzazione strutturale per la realizzazione di nuovi interventi

Il comma 3 dell’art. 17-quater introduce un principio semplice: quando, insieme alla sanatoria sismica, si presentano anche nuovi interventi strutturali, non si devono gestire pratiche separate, ma un’unica documentazione strutturale che comprenda sia le opere da sanare sia quelle da realizzare. La valutazione deve essere complessiva, perché la sicurezza dell’edificio dipende dagli effetti combinati delle opere esistenti e di quelle progettate.

Questo stesso principio vale anche quando, contestualmente al nuovo intervento edilizio, vengono dichiarate tolleranze costruttive: poiché l’art. 19-bis richiama espressamente l’art. 17-quater, anche le tolleranze devono essere considerate nella stessa analisi strutturale.

In pratica può verificarsi una situazione molto frequente: una sola pratica edilizia che include nuovi interventi, tolleranze costruttive e difformità strutturali da sanare. In questi casi la Regione richiede che il tecnico presenti un’unica pratica sismica, nella quale confluiscono:

• la documentazione necessaria per la regolarizzazione strutturale (difformità e tolleranze),
• la documentazione richiesta per i nuovi interventi,
• un’analisi tecnica che valuti insieme gli effetti strutturali di tutte le opere, sia passate che future.

L’obiettivo è evitare valutazioni parziali, garantendo che la verifica sismica consideri il comportamento globale dell’edificio alla luce dell’insieme delle modifiche.

Operativamente, il professionista userà il modulo MUR R1 – Regolarizzazione strutturale, integrandolo con la modulistica MUR del nuovo intervento. La relazione dovrà spiegare in modo distinto cosa comportano le opere da regolarizzare e quelle di progetto, e poi fornire una valutazione cumulativa, che tenga conto degli effetti strutturali complessivi sull’edificio.

Procedimenti amministrativi: cosa cambia davvero

La delibera dedica un intero capitolo a spiegare come devono essere gestiti, in concreto, i procedimenti amministrativi collegati alla regolarizzazione strutturale, coordinando la pratica sismica con il titolo edilizio necessario. L’obiettivo è semplificare il percorso e applicare in modo coerente i principi di concentrazione dei procedimenti e di celerità previsti dalla legge 241/1990.

Per farlo, la Regione riprende le indicazioni già fornite con la Circolare regionale PG.2018.0226483 del 30 marzo 2018, che aveva chiarito il funzionamento della conferenza di servizi, della SCIA unica e dei titoli edilizi “condizionati”.

Il primo punto riguarda l’autorizzazione sismica in sanatoria, richiesta quando le difformità rientrano tra gli interventi “rilevanti”. In questo caso, vengono prese in considerazioni due ipotesi:

• se, per ottenere la sanatoria edilizia (SCIA o permesso di costruire), è necessario acquisire altri atti di assenso – e quindi indire una conferenza di servizi semplificata – anche l’autorizzazione sismica deve essere rilasciata all’interno della stessa conferenza. La logica è quella del procedimento unico: tutte le amministrazioni coinvolte esprimono il proprio assenso nel medesimo contesto, evitando duplicazioni e riducendo i tempi; il termine perentorio (rilascio o diniego dell’autorizzazione sismica in sanatoria) e comunicarla allo Sportello Unico è di 90 giorni, in quanto parere in materia di interessi sensibili di natura ambientale - trascorso il quale si forma il silenzio assenso senza condizioni;
• nei casi in cui l’autorizzazione sismica in sanatoria sia richiesta indipendentemente da una pratica edilizia ai fini della dichiarazione delle tolleranze costruttive in sede di rogiti notarili, l’autorizzazione sismica deve essere rilasciata nei 30 giorni dalla richiesta. Decorso tale termine di forma il silenzio-assenso.

Diverso è il caso del deposito del progetto strutturale in sanatoria, previsto per gli interventi di minore rilevanza. Anche qui la delibera chiarisce che il deposito deve essere coordinato con il titolo edilizio: la verifica della completezza e della regolarità formale della documentazione segue le tempistiche stabilite dalla L.R. 19/2008. Il tecnico dovrà tenere conto delle eventuali sospensioni dei termini dovute a richieste di integrazione o approfondimenti istruttori, e del fatto che una risposta tardiva o mancante può incidere sulla formazione del silenzio-assenso. In questo caso la delibera individua 4 diverse fattispecie:

1. i casi in cui per l’acquisizione del titolo edilizio in sanatoria (SCIA o PdC) sia necessario indire una Conferenza di Servizi semplificata: il controllo di merito del progetto strutturale depositato avviene nell’ambito della medesima Conferenza di servizi, entro il termine perentorio per il parere di competenza di 90 giorni;
2. i casi di PdC in sanatoria che richieda soltanto il deposito sismico in sanatoria: i controlli dovranno essere effettuati nel termine perentorio di 60 giorni dal ricevimento della pratica;
3. i casi di SCIA edilizia in sanatoria che richieda soltanto il deposito sismico in sanatoria: i controlli da parte delle STC dovranno essere effettuati nel termine perentorio di 25 giorni dalla data di efficacia della SCIA di riferimento;
4. i casi in cui il deposito sismico in sanatoria sia richiesto indipendentemente dalla pratica edilizia, cioè in sede di rogiti notarili: i controlli dovranno essere effettuati nel termine perentorio di 60 giorni dal ricevimento della pratica.

La Regione ricorda poi che nel caso degli IPRiPI – gli interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità – il meccanismo è ancora più snello. La regolarizzazione avviene tramite deposito, con silenzio-assenso trascorsi i termini di legge, salvo richieste di integrazione o esito negativo comunicato dallo Sportello Unico. Il tecnico incaricato deve quindi verificare non solo la scadenza dei termini, ma anche l’assenza di sospensioni o comunicazioni ostative da parte dell’amministrazione.

Tolleranze costruttive e rogiti notarili

La Regione Emilia Romagna ricorda che le modalità procedurali di regolarizzazione strutturale trovano applicazione anche per le tolleranze dichiarate ai fini della stipula degli atti notarili aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione della proprietà o di diritti reali, ovvero la costituzione, il trasferimento o lo scioglimento di comunione, ad eccezione del caso in cui la tolleranza costruttiva sia già stata dichiarata senza contestazioni nell’ambito di una pratica edilizia.

La delibera individua due fasi:

• prima fase: pratica sismica a sanatoria;
• seconda fase: dichiarazione della tolleranza costruttiva e relativi allegati.

Definiti anche i requisiti per l’attestazione del decorso del termine perentorio per i controlli.

Ulteriori ipotesi di regolarizzazione strutturale

La delibera dedica un ultimo passaggio alle ipotesi in cui la difformità edilizia non viene rimossa ma viene “sanata” ai soli fini urbanistici tramite il pagamento di una sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione, ai sensi della L.R. 23/2004.

Si tratta dei casi in cui la legge regionale prevede che il versamento della sanzione produca, sul piano edilizio, gli stessi effetti di un titolo in sanatoria: l’intervento resta in essere ed è considerato regolare sotto il profilo urbanistico, pur essendo nato come abuso.

Proprio in queste situazioni, la Regione chiarisce che l’art. 17-quater continua a trovare piena applicazione: il mantenimento dell’opera non può prescindere dalla verifica della sua sicurezza strutturale. In pratica, quando si attiva una delle procedure che consentono di evitare la demolizione in cambio della sanzione, il percorso non si esaurisce con il solo pagamento: occorre comunque attivare la regolarizzazione strutturale, con il deposito del MUR R.1, la produzione della documentazione tecnica richiesta e, se necessario, l’esecuzione di interventi di adeguamento alle norme tecniche vigenti.

La delibera insiste su questo punto per evitare equivoci: la sanzione pecuniaria ha effetti solo “ai fini edilizi”, ma non sana automaticamente il profilo sismico. La sicurezza delle strutture resta un capitolo autonomo, che deve essere affrontato con gli strumenti propri della regolarizzazione strutturale, anche quando l’abuso edilizio è stato già definito sul piano amministrativo.

Conclusioni operative

La D.G.R. 1744/2025 traduce in istruzioni chiare le novità introdotte dal Salva Casa nel campo più sensibile: la sicurezza delle strutture.

Per i tecnici significa superare la logica dell’“allineamento cartolare”: ogni difformità che incide sulle strutture richiede una valutazione esplicita del comportamento sismico, ancorata alle norme tecniche pertinenti.

Tre i punti cardine:

• coordinamento procedurale tra titolo edilizio e pratica sismica, con preferenza per il procedimento unico;
• documentazione integrata, soprattutto quando sanatorie, tolleranze e nuovi interventi convivono;
• centralità del MUR R.1, che diventa lo strumento operativo per qualunque regolarizzazione strutturale.

In questo modo la Regione Emilia-Romagna non si limita a recepire il Salva Casa, ma lo trasforma in un sistema applicativo coerente, che consente a tecnici e amministrazioni di affrontare la regolarizzazione strutturale con criteri univoci e controlli realmente operativi.