Sanatoria edilizia 2026: come funziona la regolarizzazione degli abusi nel d.P.R. 380/2001

Condono edilizio e sanatoria ordinaria: una distinzione netta

Prima di entrare nel dettaglio delle formule di regolarizzazione previste per il 2026, occorre chiarire uno dei principali equivoci quando si parla di sanatoria: la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria.

Il condono è stato uno strumento straordinario ed eccezionale, introdotto in Italia con 3 Leggi speciali (1985, 1994 e 2003), che, in deroga alla pianificazione urbanistica ordinaria, ha consentito la sanatoria di opere realizzate in assenza o difformità di titolo abilitativo a determinate condizioni (vincolanti soprattutto per il secondo e terzo condono) e all’interno di specifiche finestre temporali.

La sanatoria ordinaria, disciplinata dal d.P.R. n. 380/2001, è invece parte integrante del sistema edilizio. Non deroga alle regole urbanistiche, ma consente di regolarizzare interventi che risultano compatibili con l’assetto normativo, secondo presupposti ben definiti.

Confondere questi due piani significa attribuire alle norme vigenti una portata che il legislatore non ha mai inteso riconoscere.

Lo stato legittimo come punto di partenza

Ogni ragionamento in materia di sanatoria edilizia non può che partire dalla corretta individuazione dello stato legittimo dell’immobile, oggi disciplinato dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001. Una disposizione che, nelle intenzioni del legislatore, avrebbe dovuto semplificare il lavoro di tecnici e amministrazioni, ma che nella pratica ha aperto una serie di questioni interpretative tutt’altro che marginali.

La norma individua come riferimento principale il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato l’esistenza, oppure quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sulla singola unità immobiliare. Tuttavia, questo “ultimo titolo” può assurgere a parametro dello stato legittimo solo a una condizione ben precisa: che l’amministrazione, in sede di rilascio o di assenso, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.

È questo uno degli snodi più delicati dell’intero impianto normativo. La disposizione, infatti, presuppone una verifica istruttoria effettiva e consapevole da parte della pubblica amministrazione, evitando che il semplice succedersi dei titoli produca una legittimazione meramente formale di opere abusive mai realmente vagliate. La legittimità non nasce per accumulo di atti, ma da una ricostruzione coerente e controllata della storia edilizia dell’immobile.

Il comma 1-bis amplia poi il perimetro dei titoli e degli atti che concorrono alla determinazione dello stato legittimo, includendo espressamente quelli rilasciati o formatisi in applicazione degli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. In questo primo ambito, il richiamo al pagamento non pone particolari criticità, poiché si colloca all’interno di procedimenti cui l’ordinamento attribuisce espressamente effetti sananti. Solo in questi casi, infatti, il pagamento assume rilievo ai fini della legittimità urbanistico-edilizia, in quanto accompagnato da una verifica positiva di conformità dell’intervento alla disciplina vigente.

Più problematica è, invece, la parte della norma che, accanto ai titoli, richiama anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37 e 38, nonché la dichiarazione sulle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis. È proprio su questo passaggio che si è concentrata gran parte del dibattito sviluppatosi dopo il Salva Casa, poiché la formulazione letterale potrebbe indurre a ritenere che la fiscalizzazione dell’abuso o il pagamento di una sanzione sostitutiva producano effetti sananti. Su questo punto, tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che non è consentita alcuna assimilazione tra sanatoria e fiscalizzazione. Il pagamento della sanzione concorre alla ricostruzione dello stato legittimo solo in senso descrittivo e repressivo, ma non ha natura legittimante: la sanzione non sostituisce il titolo edilizio, non sana l’abuso e non determina una conformità urbanistica implicita dell’opera.

Particolarmente significativa è poi la disciplina degli immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo. In questi casi, lo stato legittimo può essere desunto dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti – quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati – purché ne sia dimostrata la provenienza. Anche qui, però, la norma richiede un’integrazione con il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, evitando letture automatiche fondate sulla sola epoca di realizzazione.

Infine, il legislatore estende questo regime anche alle ipotesi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo, pur in assenza della copia o degli estremi completi. Una previsione che risponde a esigenze di realismo amministrativo, ma che, ancora una volta, demanda alla fase istruttoria e alla valutazione tecnica il compito di distinguere tra prova attendibile e semplice allegazione.

Nel complesso, lo stato legittimo non emerge come un dato immediato o meramente documentale, ma come il risultato di una ricostruzione tecnica complessa, che richiede coerenza tra titoli, sanzioni, tolleranze e disciplina vigente. Ed è proprio su questo terreno che, dopo il Salva Casa, si misura la qualità dell’istruttoria edilizia e la tenuta delle successive scelte in materia di sanatoria.

Tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 rappresentano oggi il primo e più immediato livello di gestione delle difformità edilizie. Non si tratta di una forma di sanatoria, ma di un meccanismo normativo che consente di qualificare come non rilevanti sotto il profilo edilizio determinati scostamenti tra progetto assentito e opera realizzata, purché contenuti entro limiti ben definiti.

La regola di fondo resta quella già nota: il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri elementi dimensionali non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo. Con il Salva Casa, tuttavia, il legislatore ha introdotto un regime speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ampliando le soglie di tolleranza in modo progressivo e inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare, arrivando fino al 6% per le unità di dimensioni più ridotte.

Questo ampliamento non ha natura generalizzata né automatica. Le tolleranze operano esclusivamente in relazione alla singola unità immobiliare e non possono essere “sommate” o redistribuite sull’intero edificio. La giurisprudenza ha chiarito che il parametro di riferimento è sempre la porzione di immobile interessata dalla difformità, evitando letture espansive che finirebbero per svuotare di significato i limiti percentuali fissati dalla norma.

Un altro profilo centrale riguarda la contestualità dell’esecuzione. Le tolleranze costruttive presuppongono che le difformità siano maturate nel corso dell’esecuzione di un intervento regolarmente assentito. Non possono, quindi, essere utilizzate per “ridurre” a posteriori un abuso edilizio né per assorbire opere realizzate in totale assenza di titolo. In questo senso, le tolleranze non operano come strumento correttivo dell’illecito, ma come riconoscimento normativo degli scostamenti fisiologici che possono verificarsi in fase esecutiva.

Il legislatore ha poi chiarito che, ai fini del calcolo delle soglie percentuali, la superficie utile di riferimento è quella assentita con il titolo originario, al netto di eventuali frazionamenti intervenuti nel tempo. Si tratta di una scelta di chiusura del sistema, volta a evitare che operazioni successive sull’immobile possano incidere artificiosamente sull’applicazione delle tolleranze.

Sul piano operativo, è fondamentale ricordare che le tolleranze costruttive non richiedono l’attivazione di alcun procedimento di sanatoria. Esse devono essere dichiarate dal tecnico abilitato in sede di nuove istanze edilizie, di attestazione dello stato legittimo o nell’ambito degli atti di trasferimento immobiliare, assumendo un ruolo centrale nella ricostruzione della conformità dell’immobile.

Resta, tuttavia, un limite invalicabile: l’applicazione delle tolleranze non può comprimere i diritti dei terzi né superare vincoli di natura inderogabile. In particolare, la presenza di vincoli paesaggistici, culturali o sismici introduce ulteriori livelli di verifica, che impongono al tecnico una valutazione sostanziale dell’incidenza della difformità rispetto alle normative di settore. Anche dopo il Salva Casa, le tolleranze non legittimano scorciatoie interpretative, ma richiedono un approccio rigoroso e responsabile.

Nel complesso, le tolleranze costruttive si confermano come uno strumento utile per “pulire” il quadro edilizio da irregolarità minori, ma non rappresentano una sanatoria mascherata. Il loro corretto utilizzo dipende dalla capacità di distinguere tra scostamento fisiologico e difformità sostanziale, evitando di spostare sul terreno delle tolleranze questioni che appartengono, invece, agli istituti della regolarizzazione vera e propria.

Casi particolari di parziale difformità

Accanto al regime delle tolleranze costruttive, il Salva Casa ha introdotto nel Testo Unico Edilizia un nuovo articolo, l’art. 34-ter, dedicato alla gestione di alcune parziali difformità che non possono essere ricondotte né alle tolleranze né ai tradizionali istituti di sanatoria.
Si tratta di una disposizione articolata, che non introduce una regolarizzazione generalizzata, ma individua fattispecie puntuali, accomunate dall’esigenza di governare situazioni consolidate nel tempo e difficilmente inquadrabili con gli strumenti ordinari.

L’art. 34-ter distingue, infatti, due ipotesi ben diverse.

La prima, disciplinata dai commi 1, 2 e 3, riguarda le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977 e che non rientrano nelle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis.
La norma prende atto di una realtà storica: prima del 1977, l’ordinamento non conosceva una disciplina organica delle varianti e molte modifiche esecutive venivano realizzate senza una formale legittimazione. Il legislatore ha quindi previsto una procedura di regolarizzazione dedicata, fondata su tre presupposti chiave:

• la riconducibilità dell’intervento a una variante in corso d’opera e non a una difformità totale;
• la prova dell’epoca di realizzazione, mediante la documentazione prevista per lo stato legittimo o, in mancanza, mediante attestazione del tecnico sotto la propria responsabilità;
• la presentazione di una SCIA e il pagamento di una oblazione determinata ai sensi dell’art. 36-bis, comma 5.

È importante sottolineare che questa regolarizzazione non richiede la doppia conformità, né in forma rigida né semplificata. Il rinvio all’art. 36-bis ha natura esclusivamente procedurale e sanzionatoria, e non consente di estendere a questa fattispecie il controllo di conformità urbanistica previsto per le sanatorie ordinarie. Resta, tuttavia, fermo il coinvolgimento delle amministrazioni competenti per i profili di settore, in particolare in presenza di vincoli paesaggistici o sismici.

La seconda ipotesi, contenuta nel comma 4, è probabilmente la più delicata e innovativa. La norma prende in considerazione le parziali difformità accertate in sede di sopralluogo o ispezione da parte di funzionari pubblici, rispetto alle quali:

• non sia stato adottato un ordine di demolizione o di riduzione in pristino;
• sia stata rilasciata una certificazione di abitabilità o di agibilità, non annullabile in autotutela.

In questi casi, il legislatore ha scelto di valorizzare il legittimo affidamento del privato, assoggettando tali difformità, in deroga all’art. 34, al regime delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis.
Non si tratta di una sanatoria in senso proprio, né di un riconoscimento automatico di legittimità, ma di una presa d’atto del comportamento dell’amministrazione, che ha accertato lo stato dei luoghi e non ha ritenuto di attivare poteri repressivi.

Su questo punto, come chiarito anche dalle indicazioni ministeriali, l’“accertamento” non deve necessariamente tradursi in un verbale analitico di conformità edilizia: è sufficiente che emerga, dalla documentazione procedimentale, l’esistenza di un controllo pubblico finalizzato anche a verifiche edilizie. Al tempo stesso, la norma esclude l’operatività di questa fattispecie nei casi di agibilità formata per silenzio-assenso, proprio perché in tali ipotesi manca un accertamento tecnico espresso da parte della pubblica amministrazione.

Nel complesso, l’art. 34-ter non introduce una nuova sanatoria mascherata, ma costruisce un regime di gestione selettiva delle parziali difformità, fondato su elementi storici, istruttori e procedimentali. Il suo corretto utilizzo richiede una qualificazione rigorosa dell’intervento, evitando di spostare sul terreno dei “casi particolari” situazioni che, in realtà, dovrebbero essere valutate alla luce dell’art. 36-bis o delle regole ordinarie in materia repressiva.

L’accertamento di conformità ex art. 36

L’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 rappresenta la forma “classica” di sanatoria ordinaria, applicabile nei casi di assenza di titolo o di totale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività. Dopo il Salva Casa, la norma ha mantenuto invariato il proprio impianto originario, fatta eccezione per l’esclusione delle variazioni essenziali, oggi espressamente ricondotte all’ambito applicativo dell’art. 36-bis.

Il presupposto centrale dell’accertamento di conformità resta quello della doppia conformità: l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e vigente al momento della presentazione dell’istanza. Si tratta di una verifica rigorosa, che non ammette attenuazioni o valutazioni discrezionali e che ha storicamente rappresentato il principale fattore di rigidità dell’istituto.

Proprio questa impostazione ha reso l’art. 36 uno strumento applicabile in un numero limitato di casi, soprattutto quando l’abuso risale nel tempo o insiste in contesti urbanistici interessati da modifiche pianificatorie. La sopravvenuta conformità alla disciplina vigente, infatti, non è sufficiente: l’opera deve superare anche il vaglio della conformità “storica”, con riferimento alle norme in vigore al momento della sua realizzazione.

Sotto il profilo economico, il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento di una oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, ovvero, nei casi di gratuità previsti dalla legge, in misura corrispondente a quella ordinaria. Anche questo elemento conferma la natura dell’istituto: non una misura premiale, ma una regolarizzazione onerosa di un illecito edilizio, ammessa solo in presenza di condizioni stringenti.

Sul piano procedurale, l’art. 36 si caratterizza per una scelta netta del legislatore: la previsione del silenzio–rigetto. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale è tenuto a pronunciarsi sull’istanza con adeguata motivazione entro sessanta giorni; decorso inutilmente tale termine, la domanda si intende respinta. L’inerzia dell’amministrazione non produce, quindi, alcun effetto sanante, ma consolida il diniego, imponendo al privato di valutare l’attivazione degli strumenti di tutela giurisdizionale.

Questa opzione normativa non è casuale. Il silenzio–rigetto riflette la natura eccezionale dell’accertamento di conformità e la volontà di evitare legittimazioni tacite di interventi abusivi, riservando la sanatoria ai soli casi in cui l’amministrazione abbia svolto una verifica espressa e consapevole della doppia conformità.

Nel quadro ridisegnato dal Salva Casa, l’art. 36 continua dunque a presidiare l’area degli abusi edilizi più gravi, caratterizzati da assenza di titolo o totale difformità, mantenendo una funzione distinta e non sovrapponibile rispetto ai nuovi strumenti di gestione delle parziali difformità. È proprio questo rigore strutturale che spiega l’introduzione dell’art. 36-bis, chiamato a colmare uno spazio applicativo rimasto a lungo privo di una disciplina efficace, senza però scardinare i presupposti dell’accertamento di conformità tradizionale.

L’art. 36-bis e la “sanatoria dinamica”

Con l’introduzione dell’art. 36-bis, il legislatore ha affiancato all’accertamento di conformità tradizionale un modello del tutto diverso di gestione delle difformità edilizie, che non si limita a semplificare l’art. 36, ma ne supera consapevolmente l’impostazione statica. È per questo che l’istituto è stato più volte definito come una forma di “sanatoria edilizia dinamica”, in contrapposizione alla sanatoria ordinaria fondata sulla doppia conformità piena.

A differenza dell’art. 36, l’art. 36-bis non fotografa l’abuso in un momento cristallizzato, ma attiva un procedimento di regolarizzazione che può svilupparsi nel tempo. La conformità urbanistico-edilizia non è più richiesta integralmente “a monte”, ma può essere raggiunta in esito al procedimento, attraverso l’esecuzione di interventi correttivi, la rimozione delle parti non sanabili e l’adeguamento alle normative tecniche vigenti. In questo senso, la verifica non è più binaria, ma progressiva, purché l’assetto finale dell’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente.

Il cuore operativo dell’istituto è rappresentato dalla possibilità di rilasciare il titolo in sanatoria in forma condizionata, subordinandone l’efficacia all’esecuzione di specifiche opere, anche strutturali, necessarie a garantire la sicurezza, il rispetto delle norme tecniche di settore o l’eliminazione delle difformità non sanabili. Ciò che nell’accertamento di conformità ex art. 36 è strutturalmente precluso, diventa qui parte integrante del procedimento.

Questo mutamento di paradigma incide anche sul ruolo del privato e del tecnico incaricato. L’istanza ex art. 36-bis può essere accompagnata da un progetto di regolarizzazione, che definisce fin dall’origine il percorso necessario per conseguire la conformità finale. Il baricentro si sposta così dall’atto al procedimento, con un conseguente rafforzamento delle responsabilità professionali nella valutazione della reale sanabilità dell’intervento.

Particolarmente significativa è anche la disciplina del silenzio dell’amministrazione. Nel procedimento ex art. 36-bis, decorso inutilmente il termine previsto dalla legge, si forma il titolo edilizio per silenzio-assenso, segnando una netta discontinuità rispetto al silenzio-rigetto che caratterizza l’accertamento di conformità ordinario. Il tempo non accompagna più il procedimento, ma ne diventa un elemento strutturale di chiusura, imponendo all’amministrazione tempi certi e scelte espresse.

Quanto ai vincoli, l’art. 36-bis non introduce deroghe automatiche, ma ridefinisce il rapporto tra sanatoria edilizia e tutela paesaggistica. Anche in presenza di interventi che abbiano comportato incrementi di volume o di superficie, la compatibilità paesaggistica non è più esclusa in via aprioristica, ma viene valutata all’interno di un procedimento tipizzato, con il coinvolgimento dell’autorità preposta al vincolo e con termini perentori. Il vincolo non viene eluso, ma ricondotto entro una valutazione sostanziale, coerente con la logica procedimentale dell’istituto.

Nel complesso, l’art. 36-bis non rappresenta una scorciatoia né una sanatoria generalizzata. È uno strumento complesso, che amplia le possibilità di regolarizzazione solo a condizione di una istruttoria rigorosa, di scelte tecniche consapevoli e di un uso responsabile delle prescrizioni. La sua efficacia non dipende dalla flessibilità della norma, ma dalla capacità di governare correttamente il procedimento, evitando letture semplificatrici o meramente difensive.

Le fiscalizzazioni dell’abuso: artt. 33, 34 e 38

Nel sistema delineato dal d.P.R. n. 380/2001, la fiscalizzazione dell’abuso edilizio si colloca su un piano concettualmente distinto rispetto alla sanatoria ordinaria, pur incidendo direttamente (ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, TUE) sulla ricostruzione dello stato dell’immobile. Gli artt. 33, comma 2, 34, comma 2 e 38 disciplinano, infatti, ipotesi nelle quali l’ordinamento, pur accertando l’illegittimità dell’intervento, rinuncia alla demolizione e la sostituisce con una sanzione pecuniaria, quando il ripristino dello stato dei luoghi risulti tecnicamente impossibile o comporti un pregiudizio per la parte conforme dell’edificio.

Come costantemente chiarito dalla giurisprudenza, si tratta di un rimedio eccezionale, che non può essere invocato come alternativa ordinaria alla repressione dell’illecito. La fiscalizzazione non costituisce un diritto del privato, ma una soluzione residuale rimessa a una valutazione tecnica puntuale dell’amministrazione, chiamata a verificare l’impossibilità o l’irragionevolezza del ripristino materiale. In questa prospettiva, la sanzione non è uno strumento di regolarizzazione, ma una modalità di gestione dell’illecito edilizio fondata su esigenze di proporzionalità e tutela dell’interesse pubblico.

Gli artt. 33 e 34 disciplinano le ipotesi più ricorrenti. Il primo riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di titolo o in totale difformità; il secondo le parziali difformità dal permesso di costruire, estese anche agli interventi soggetti a SCIA alternativa. In entrambi i casi, la sanzione pecuniaria opera esclusivamente come misura sostitutiva della demolizione, senza attribuire all’opera alcun effetto sanante. Il pagamento della sanzione non equivale a un titolo edilizio, non determina una conformità urbanistica implicita e non trasforma l’intervento abusivo in un’opera legittima.

È proprio su questo punto che si è concentrata in modo rigoroso la giurisprudenza amministrativa, chiarendo che la fiscalizzazione prevista dagli artt. 33 e 34 non produce effetti di regolarizzazione. L’intervento resta abusivo, seppur tollerato dall’ordinamento per ragioni di equilibrio e proporzionalità, e il pagamento della sanzione concorre alla ricostruzione della vicenda amministrativa dell’immobile solo in senso repressivo, non legittimante. La sanzione, in altri termini, chiude il procedimento sanzionatorio, ma non colma il deficit originario di titolo.

Diversa è, invece, la disciplina dell’art. 38, che si colloca su un piano autonomo e strutturalmente distinto. La norma interviene nei casi di annullamento del titolo edilizio, in sede giurisdizionale o in autotutela, quando non sia possibile rimuovere i vizi procedimentali né procedere alla demolizione. In questa ipotesi, il legislatore ha introdotto una previsione espressa di segno opposto rispetto agli artt. 33 e 34, stabilendo che l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria produca i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all’art. 36.

Solo in questo caso, dunque, la fiscalizzazione assume un effetto sanante pieno, incidendo direttamente sulla qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento e concorrendo alla formazione dello stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis. La differenza non è marginale, ma strutturale: mentre negli artt. 33 e 34 la sanzione ha una funzione esclusivamente sostitutiva della demolizione, nell’art. 38 essa è espressamente elevata a strumento di regolarizzazione, con effetti equiparati a quelli della sanatoria ordinaria.

Su questo crinale si innesta il tema, oggi centrale, del rapporto tra stato legittimo, sanatoria e fiscalizzazione, soprattutto dopo gli interventi del cosiddetto Salva Casa. La giurisprudenza ha chiarito che non ogni sanzione pecuniaria incide sullo stato legittimo, né ogni tolleranza dell’ordinamento può essere letta come una forma implicita di conformità urbanistica. In particolare, la sentenza del Consiglio di Stato n. 8904 del 13 novembre 2025, ha ribadito che la fiscalizzazione ex artt. 33 e 34 non può essere confusa con una sanatoria, né può essere utilizzata per fondare uno stato legittimo “di fatto” dell’immobile, proprio perché manca un titolo abilitativo idoneo a legittimare l’opera.

Nel quadro complessivo del Testo Unico, la fiscalizzazione dell’abuso non può quindi essere letta come una sanatoria attenuata. È uno strumento di gestione dell’illecito che, salvo l’ipotesi espressamente disciplinata dall’art. 38, non produce effetti legittimanti. Al di fuori di tale caso, ogni estensione degli effetti sananti finirebbe per alterare l’equilibrio del sistema e per svuotare di significato la distinzione, oggi decisiva, tra repressione dell’abuso, tolleranza dell’illecito e vera e propria regolarizzazione edilizia.

Conclusioni operative

Il quadro che emerge dalla disciplina vigente e dalle modifiche introdotte con il Salva Casa restituisce un sistema della sanatoria edilizia più articolato, ma anche più esigente sotto il profilo tecnico e istruttorio. Non esiste una soluzione unica né una regolarizzazione “automatica”: il Testo Unico Edilizia offre oggi una pluralità di strumenti, ciascuno con presupposti, limiti ed effetti differenti, che devono essere letti in modo sistematico e non isolato.

Il punto di partenza resta sempre la corretta ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, inteso non come dato formale o meramente documentale, ma come esito di una valutazione complessiva che tiene insieme titoli, sanzioni, tolleranze e disciplina vigente. È su questo snodo che si innestano tutte le successive scelte in materia di gestione delle difformità, e su cui si misura la qualità dell’istruttoria edilizia.

Le tolleranze costruttive e i casi particolari di cui all’art. 34-ter consentono di ridurre l’area dell’abuso in senso stretto, governando situazioni marginali o storicamente consolidate, ma non possono essere utilizzate per assorbire difformità sostanziali o per legittimare interventi privi di titolo. L’accertamento di conformità ex art. 36 continua a presidiare l’area degli abusi più gravi, mantenendo una struttura rigorosa fondata sulla doppia conformità e sul silenzio–rigetto.

L’introduzione dell’art. 36-bis rappresenta, invece, il vero elemento di discontinuità: non una sanatoria generalizzata, ma un procedimento di regolarizzazione dinamico, che richiede scelte progettuali consapevoli, prescrizioni puntuali e un uso responsabile del silenzio-assenso. È uno strumento potente, ma delicato, che non tollera approcci difensivi o letture semplificatrici.

Infine, le fiscalizzazioni dell’abuso confermano la necessità di distinguere nettamente tra repressione e regolarizzazione: solo l’art. 38 attribuisce espressamente effetti sananti, mentre negli altri casi la sanzione sostituisce la demolizione senza trasformarsi in titolo edilizio.

Nel complesso, la sanatoria edilizia nel 2026 non è diventata più “facile”, ma più selettiva e più tecnica. Il legislatore ha ampliato gli strumenti, non le scorciatoie. Per i professionisti questo significa assumere un ruolo ancora più centrale nella qualificazione degli interventi, nella ricostruzione delle vicende edilizie e nella scelta consapevole dell’istituto corretto. È su questo terreno, più che sulla quantità delle sanatorie, che si gioca oggi l’equilibrio tra legalità, tutela del territorio e gestione realistica del patrimonio edilizio esistente.