Detrazioni su immobili ereditati: quando le rate residue spettano davvero all’erede

Un erede che acquisisce un immobile oggetto di interventi agevolati può beneficiare delle rate residue della detrazione anche se, nell’anno di apertura della successione, non ha la detenzione materiale dell’immobile perché lo stesso è concesso in locazione?

In sostanza, il diritto alle rate residue si trasferisce automaticamente con la proprietà oppure è necessario qualcosa di più?

Si tratta di un interessante quesito posto da un contribuente a Fisco Oggi e che riguarda una questione non così infrequente, tenendo conto che spesso gli immobili oggetto di successione sono stati oggetto di interventi di riqualificazione, delineando uno scenario in cui il passaggio generazionale dell’immobile si intreccia con il tema della continuità del beneficio fiscale.

Detrazioni per ristrutturazione: spettano in caso di immobile ereditato?

Ricordiamo che la disciplina di base sulle detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è contenuta nell’art. 16-bis del TUIR.

In particolare, al comma 8, la norma stabilisce che:

• in caso di trasferimento dell’immobile, le quote di detrazione non ancora fruite si trasferiscono all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti;
• in caso di decesso del contribuente, la detrazione si trasmette per intero esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

Nel caso del trasferimento mortis causa, il legislatore ha quindi introdotto una condizione specifica: la detenzione materiale e diretta.

Non è sufficiente, la sola titolarità giuridica dell’immobile, ma occorre un elemento ulteriore, di natura sostanziale.

La risposta del Fisco

Proprio su questo aspetto si è soffermata l’Agenzia delle Entrate con il Principio di diritto n. 7/2025, richiamato nel caso in esame per chiarire la corretta interpretazione del requisito della detenzione materiale e diretta.

L’Amministrazione ha precisato che:

• la detenzione materiale e diretta non coincide con la mera qualità di proprietario o coerede;
• il requisito deve sussistere per l’intero periodo d’imposta in cui si intende fruire della detrazione;
• la verifica va effettuata anno per anno;
• la presenza di un contratto di locazione o di comodato a favore di terzi esclude la detenzione materiale e diretta in capo all’erede.

Il trasferimento del diritto alla detrazione, dunque, non è un automatismo legato alla successione, ma è subordinato alla concreta disponibilità del bene.

L’immobile locato nell’anno di apertura della successione

Alla luce di questo chiarimento, il nodo operativo emerge quando, nell’anno di apertura della successione, l’immobile non è nella disponibilità degli eredi perché risulta:

• locato a terzi;
• oppure concesso in comodato;
• comunque nella detenzione di un soggetto diverso dall’erede.

In questa situazione, secondo il chiarimento fornito dall’Agenzia, nessun erede può considerarsi titolare del requisito richiesto dalla norma.

Ne consegue che la quota di detrazione relativa a quell’annualità non può essere utilizzata. Non si tratta di una sospensione, ma di una mancata spettanza per l’anno in cui il requisito non risulta integrato. Il presupposto della detenzione materiale e diretta è infatti richiesto in modo pieno e continuativo per l’intero periodo d’imposta.

La mera intestazione catastale o la qualità di proprietario non bastano. Ciò che rileva è la disponibilità concreta dell’immobile, ossia la possibilità di utilizzarlo direttamente.

Il requisito della detenzione: verifica annuale e effetti pratici

Un altro passaggio importante chiarito dall’Amministrazione riguarda la dimensione temporale del requisito. La detrazione non si consolida una volta per tutte al momento della successione. La verifica della detenzione materiale e diretta deve essere effettuata per ciascun periodo d’imposta.

Questo significa che:

• se nell’anno di apertura della successione l’immobile è locato, la quota di quell’anno non è fruibile;
• se negli anni successivi il contratto di locazione cessa e l’erede acquisisce la disponibilità diretta dell’immobile, potrà fruire delle quote residue ancora maturande;
• la detrazione spetta solo per gli anni in cui l’erede detiene l’immobile per l’intero periodo d’imposta.

Il diritto, dunque, non viene meno in modo definitivo, ma si collega alla presenza annuale del requisito sostanziale richiesto dalla norma.

In sintesi

Dalla risposta del Fisco emerge un’utile regola applicativa secondo cui, in caso di successione:

• il trasferimento delle rate residue non è automatico in capo a tutti gli eredi;
• il beneficio spetta esclusivamente a chi conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile;
• se nell’anno di apertura della successione l’immobile è locato o concesso in comodato, la quota relativa a quell’anno non può essere utilizzata;
• le rate residue restano fruibili negli anni successivi, purché l’erede acquisisca e mantenga la disponibilità dell’immobile per l’intero periodo d’imposta.

Quello che rileva è quindi la situazione di fatto e non solo la titolarità formale: il requisito decisivo non è chi è proprietario, ma chi detiene realmente l’immobile.