Sanatoria edilizia e varianti ante 1977: modello per attestare la data di realizzazione (artt. 34-ter e 36-bis)

Tra le modifiche più interessanti, e sulle quali si continua a discutere, apportate dal Decreto Salva Casa al Testo Unico Edilizia, vi è l’inserimento dei nuovi artt. 34-ter e 36-bis che disciplinano rispettivamente i “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo” (varianti ante ’77 e agibilità sanante) e l’”Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità” (ormai conosciuto come sanatoria dinamica).

In entrambi i casi, c’è una discriminante significativa in cui il ruolo del tecnico abilitato è stato fortemente valorizzato, con un livello di responsabilità particolarmente elevato.

L’art. 34-ter, comma 2, dispone che: “L'epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445”.

Sulla stessa falsa riga l’art. 36-bis, comma 3, secondo il quale: “…L'epoca di realizzazione dell'intervento è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo del presente comma, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445”.

Al tecnico abilitato spetta un compito assai arduo in cui il limite tra ricostruzione tecnica e rischio di dichiarazione mendace è così sottile da essere impercettibile.

Ma, quindi, come deve essere redatta questa attestazione per essere utilizzabile in un procedimento ex art. 34-ter o art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001? E cosa può fare il tecnico per evitare di incorrere in dichiarazioni false o mendaci?

Sono domande molto pratiche sulle quali abbiamo ragionato negli ultimi mesi insieme a tecnici e avvocati.

Il punto critico: quando manca la prova documentale

Il Testo Unico Edilizia, con l’introduzione degli artt. 34-ter e 36-bis, ha previsto un meccanismo chiaro ma delicato.

In entrambi i casi, la norma stabilisce che:

• la data di realizzazione deve essere provata prioritariamente mediante la documentazione indicata dall’art. 9-bis, comma 1-bis;
• solo nei casi in cui ciò non sia possibile, il tecnico può attestarla con propria dichiarazione, assumendosene la responsabilità.

Il passaggio è decisivo perché non introduce una semplificazione “libera”, ma una facoltà residuale e condizionata, che si attiva solo dopo aver verificato l’insufficienza della prova documentale.

Ed è proprio qui che nasce il problema operativo: nella pratica professionale, i tecnici si trovano spesso privi di un riferimento operativo chiaro su come costruire questa attestazione.

Art. 34-ter e art. 36-bis: due ambiti, un’unica esigenza

La necessità di attestare la data si presenta in due situazioni tipiche:

• art. 34-ter d.P.R. n. 380/2001
  per la regolarizzazione delle varianti in corso d’opera realizzate prima della Legge n. 10/1977;
• art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001
  per l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità e variazioni essenziali.

In entrambi i casi, la data non è un elemento accessorio, ma incide direttamente:

• sulla possibilità di applicare la norma;
• sulla verifica della conformità edilizia;
• sulla determinazione delle sanzioni.

La responsabilità del tecnico: non una semplice dichiarazione

La norma è molto chiara su un punto: l’attestazione della data è resa sotto la responsabilità del tecnico, con applicazione delle sanzioni penali in caso di dichiarazioni false o mendaci.

Questo significa che non si tratta di una dichiarazione “formale”, ma di una vera e propria ricostruzione tecnico-professionale, che deve essere:

• motivata;
• basata su elementi oggettivi;
• coerente con la documentazione disponibile;
• verificabile dall’amministrazione.

In assenza di questi requisiti, l’attestazione diventa facilmente contestabile, sia in sede istruttoria sia in eventuale contenzioso.

Come deve essere costruita un’attestazione “difendibile”

Dall’analisi della normativa emerge un principio molto chiaro: la tenuta dell’attestazione non dipende dalla formula finale, ma dal percorso che porta a quella conclusione.

Un documento realmente utilizzabile deve quindi:

• dimostrare di aver verificato preliminarmente la documentazione ex art. 9-bis;
• motivare l’impossibilità di accertare la data in via diretta;
• indicare in modo analitico le fonti e gli elementi esaminati;
• sviluppare una valutazione tecnica coerente;
• attestare una data proporzionata al livello di attendibilità delle informazioni disponibili.

Si tratta, in sostanza, di trasformare una dichiarazione in un vero e proprio atto tecnico istruito.

Il modello operativo: attestazione della data di realizzazione

Proprio per rispondere a queste esigenze operative, abbiamo predisposto un modello di attestazione della data di realizzazione dell’intervento, scaricabile in allegato, utilizzabile sia per:

• art. 34-ter d.P.R. n. 380/2001
• art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001

Il modello è strutturato in modo da:

• rispettare la gerarchia della prova prevista dall’art. 9-bis;
• guidare il tecnico nella ricostruzione dell’epoca dell’intervento;
• rendere esplicito il percorso logico e documentale seguito;
• limitare il rischio di utilizzo improprio o superficiale dello strumento.

All’interno del documento è stata inserita anche una guida redazionale, pensata per orientare la compilazione e rafforzare la qualità dell’istruttoria tecnica.

In un contesto in cui la responsabilità del tecnico è centrale, la qualità della ricostruzione della data di realizzazione diventa il vero elemento decisivo per la tenuta dell’intero procedimento