VEPA e tettoie: quando serve il permesso di costruire

Una tettoia originariamente aperta può essere chiusa con vetrate e continuare a rientrare nell’edilizia libera? Le vetrate panoramiche sono davvero sufficienti per evitare il permesso di costruire oppure non basta chiamarle VEPA per considerarle interventi liberi? Oppure, come spesso accade, è necessario guardare all’effetto complessivo dell’intervento, anche quando questo nasce da una successione di opere nel tempo?

Le VEPA, soprattutto a seguito dell’introduzione della lettera b-bis) all’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ad opera del D.L. n. 115/2022 convertito dalla Legge n. 142/2022 e delle successive modifiche intervenute con il cosiddetto Decreto Salva Casa, hanno progressivamente assunto un ruolo centrale negli interventi edilizi. Questa apertura verso l’edilizia libera ha però alimentato una lettura estensiva che, nella pratica, viene spesso utilizzata per giustificare interventi che con l’edilizia libera hanno poco a che vedere.

È in questo contesto che si inserisce la sentenza del TAR Campania, Sez. Napoli, 13 aprile 2026, n. 2358, che affronta proprio questo slittamento interpretativo e chiarisce un punto essenziale. La presenza di vetrate panoramiche non è sufficiente, da sola, a mantenere l’intervento nell’edilizia libera.

Il caso è emblematico perché riguarda un insieme di opere che il privato ha ricondotto all’edilizia libera ma che, nella loro configurazione effettiva, hanno determinato una trasformazione stabile dello spazio con creazione di nuova volumetria e conseguente necessità del permesso di costruire.

Chiusura di una tettoia quando uno spazio aperto cambia natura

Il ricorso nasce dall’impugnazione di un ordine di demolizione adottato dal Comune ai sensi del d.P.R. n. 380/2001, con il quale veniva contestata la realizzazione di una serie di opere edilizie in assenza del prescritto titolo abilitativo, nonché di un provvedimento di sospensione dei lavori adottato dall’ufficio regionale competente.

Dalla ricostruzione contenuta nella sentenza emerge la presenza di una tettoia in legno, aperta su tre lati e ancorata alla parete dell’edificio, originariamente destinata anche al sostegno di un impianto fotovoltaico.

A questa struttura si affianca un ampliamento realizzato mediante una struttura lignea di dimensioni rilevanti, composta da travi e pilastri stabilmente ancorati al calpestio e collegati alla tettoia esistente, con copertura a falda spiovente e sistemi di chiusura laterale costituiti da elementi avvolgibili.

In aderenza al torrino scala risulta inoltre realizzato un manufatto ulteriore, costituito da una struttura in alluminio e pannelli di policarbonato, stabilmente fissata al piano di calpestio.

Secondo quanto accertato, le opere nel loro complesso avevano trasformato il lastrico solare in un terrazzo attrezzato, determinando un aumento della volumetria non residenziale e una modifica dell’assetto originario dello spazio.

Il ricorrente aveva contestato tali provvedimenti sostenendo, in sostanza, l’erronea qualificazione delle opere e deducendo vizi istruttori, ritenendo che gli interventi potessero essere ricondotti a tipologie edilizie meno rilevanti e non soggette al permesso di costruire.

Il quadro normativo tra art. 3 e art. 6 del d.P.R. n. 380/2001

Per comprendere la decisione del TAR è necessario muoversi all’interno del sistema di classificazione degli interventi edilizi previsto dal d.P.R. n. 380/2001 e del correlato regime dei titoli abilitativi.

Un primo riferimento è rappresentato dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, che definisce le categorie di intervento e, in particolare, la ristrutturazione edilizia, intesa come insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Accanto a questa disposizione si colloca l’art. 6, che disciplina l’attività edilizia libera e che, a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. n. 115/2022 convertito dalla Legge n. 142/2022, include anche gli interventi di installazione delle vetrate panoramiche amovibili.

Questa apertura normativa è però costruita su un presupposto ben preciso, che emerge direttamente dal testo della disposizione. Le VEPA rientrano nell’edilizia libera solo se non determinano la creazione di spazi stabilmente chiusi e non comportano variazioni di volumi o superfici né mutamenti della destinazione d’uso.

Il quadro si completa considerando che, quando l’intervento esce da questo perimetro e assume rilievo edilizio in termini di trasformazione dell’organismo esistente, torna ad applicarsi la disciplina ordinaria dei titoli abilitativi. In particolare, gli interventi di ristrutturazione edilizia che incidono sulla volumetria complessiva dell’edificio o determinano un organismo edilizio diverso richiedono il permesso di costruire.

È proprio su questo equilibrio tra definizione dell’intervento e regime del titolo edilizio che si innesta la decisione del TAR, chiamato a verificare se le opere realizzate potessero essere ricondotte all’edilizia libera oppure dovessero essere qualificate come intervento edilizio soggetto a permesso di costruire.

L’analisi del TAR: il limite reale delle VEPA

La sentenza chiarisce che la disciplina delle VEPA prevista dall’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 non introduce una liberalizzazione generalizzata delle chiusure degli spazi esterni. Le vetrate panoramiche rientrano nell’edilizia libera solo se non determinano la creazione di spazi stabilmente chiusi né comportano nuova volumetria o mutamenti di destinazione d’uso.

Nel caso esaminato, il TAR ha escluso che tali condizioni fossero rispettate. Le opere realizzate, caratterizzate da strutture portanti e ancoraggi stabili, hanno determinato una trasformazione dell’organismo edilizio con creazione di nuova volumetria, risultando quindi riconducibili alla ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001.

Ne deriva un passaggio decisivo. La SCIA non è idonea a legittimare interventi di questo tipo, rendendo necessario il permesso di costruire.

Il TAR ribadisce inoltre che gli interventi edilizi non possono essere valutati in modo frammentato, ma devono essere considerati nel loro complesso, al fine di verificare se abbiano determinato una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio.

La valutazione unitaria degli interventi

Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda il metodo di valutazione degli abusi edilizi.

Il TAR ribadisce che gli interventi non possono essere analizzati in modo frammentato, isolando le singole opere per ricondurle a categorie meno onerose, ma devono essere considerati nel loro insieme, al fine di verificare se abbiano determinato una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio e un incremento del carico urbanistico.

Nel caso di specie, proprio questa lettura unitaria ha consentito di cogliere l’effettivo risultato dell’intervento, che non si esauriva nella presenza di singoli elementi accessori, ma nella trasformazione del lastrico solare in uno spazio chiuso, attrezzato e stabilmente utilizzato.

VEPA e tettoie quando serve il permesso di costruire

Alla luce di queste considerazioni, il TAR ha respinto il ricorso, confermando l’ordine di demolizione delle opere realizzate.

Il riferimento alle VEPA non può essere utilizzato per ricondurre all’edilizia libera interventi che, nella loro configurazione effettiva, determinano la creazione di spazi stabilmente chiusi e l’incremento della volumetria.

La qualificazione dell’intervento non dipende dal nome attribuito alle opere né dal titolo utilizzato, ma dagli effetti che queste producono sull’organismo edilizio. Quando si realizza una trasformazione dello spazio con incidenza sulla volumetria, la SCIA non è idonea e si rende necessario il permesso di costruire.

La sentenza chiarisce quindi un punto che nella pratica genera ancora molti equivoci. Non è la presenza della vetrata in sé a rilevare, ma il ruolo che essa assume all’interno dell’intervento complessivo, che deve essere valutato nel suo insieme.

FAQ – VEPA, tettoie e permesso di costruire

Una tettoia può essere chiusa con vetrate senza permesso di costruire?

Solo in presenza delle condizioni previste dall’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001. Le vetrate panoramiche rientrano nell’edilizia libera solo se non determinano la creazione di spazi stabilmente chiusi e non comportano variazioni di volumi o superfici. In caso contrario è necessario il permesso di costruire.

Le VEPA rientrano sempre nell’edilizia libera?

No. L’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 ammette le VEPA nell’edilizia libera solo entro limiti precisi. Se l’intervento determina la creazione di uno spazio chiuso o comporta variazioni di volume o superficie, non si è più in edilizia libera.

Quando una tettoia chiusa con vetrate richiede il permesso di costruire?

Quando l’intervento comporta una trasformazione dell’organismo edilizio con creazione di nuova volumetria o modifica dell’assetto originario dello spazio. In questi casi, secondo la giurisprudenza, l’intervento esula dall’edilizia libera.

È sufficiente una SCIA per chiudere una tettoia con vetrate?

No, se l’intervento comporta una trasformazione edilizia rilevante. Quando si realizza nuova volumetria, la SCIA non è idonea e si rende necessario il permesso di costruire.

Come si valuta un intervento composto da più opere realizzate nel tempo?

Gli interventi non possono essere valutati in modo frammentato. Devono essere considerati nel loro insieme per verificare se abbiano determinato una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio.

È sufficiente qualificare un intervento come VEPA per rientrare nell’edilizia libera?

No. La qualificazione formale non è determinante. Occorre verificare la natura effettiva dell’intervento e gli effetti che produce sull’organismo edilizio. Se si realizza uno spazio stabilmente chiuso o si determina nuova volumetria, non si è più nell’edilizia libera.